住み替えとは、現在住んでいる家から新居に住まいを変えることです。
例としては、家族が増えたタイミングでマイホームを購入したり、定年退職を契機に持ち家を売却し、賃貸マンションに住み替えたりといったケースがあります。
いずれのパターンにおいても、資金計画や時期についての準備が、住み替えを成功させる重要なポイントです。
住み替えの方法には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。売却と購入を同時にするのが最も効率的な方法ですが、タイミングを揃えるのは簡単ではありません。
したがって、資金や住み替えの状況によって、どちらかの方法を選択するのが一般的です。いずれにせよ、不動産会社の査定を受け、十分に話し合いながら決める必要があります。
この章では、住み替えの方法の種類である「売り先行」と「買い先行」について、詳しく解説します。
「売り先行」の住み替えとは、住んでいる家を売却してから、新しい家を購入する方法です。
売り先行では、家の売却で得た利益を購入資金にまわせるため、資金計画が立てやすいメリットがあります。
ただし、希望にマッチする新居が見つからなかったり、建築中だったりする場合が多いため、新居に引っ越すまでは仮住まいをしなければなりません。そのため、家賃や引っ越し代が余分にかかります。
売り先行での住み替えを検討する際は、新居の購入費に加え、仮住まい中の費用を準備しておきましょう。
新しい住居を購入してから、現在住んでいる住居を売却する方法が「買い先行」です。
急いで新居を決める必要がないので、じっくりと時間をかけて希望の住まいを探せます。どうしても手に入れたい物件がある人にもおすすめです。
しかし、一時的に2つの家を所有することになるため、住宅ローンは2倍になり、売却までの維持費もかかります。そのため、資金に余裕がある人や、住宅ローンを完済している人に向いています。
住み替えに必要な費用や税金には、どのようなものがあるのでしょうか。
住み替えるためには、家を売却し、新居を購入しなければなりません。大きな割合を占める費用としては、新居の購入費用や不動産会社への仲介手数料があります。
加えて、事務手続きや住まいの維持に関わる税金が必要です。これらの費用や税金は、住み替えの資金計画を立てる上での重要な柱となるため、事前にしっかりと見積もっておきましょう。
この章では、住み替えにかかる費用や税金の内訳を、売却時と物件購入時に分けて解説します。
売却にかかる費用と税金は、以下の通りです。
住んでいた家の売却が成立した際に、不動産会社に支払う報酬が仲介手数料です。売却における費用のうち、最も大きな割合を占めます。
仲介手数料の目安は、以下の通りです。
印紙税とは、不動産の売買契約書作成にかかる税金です。取引金額が10万円を超える場合は、印紙税の軽減措置があります。（2024年3月31日まで）
住宅ローンを利用する際に、金融機関が設定する土地や建物への権利が抵当権です。抵当権抹消のための登録免許税は、不動産1件につき1,000円の費用がかかります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益にかかる税金です。計算式は、以下の通りです。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。5年以下は短期譲渡所得となり39.63％、5年を超える所有は長期譲渡所得が適用され、20.315％の税率です。
物件の購入にはどのくらいの費用がかかるのか、平均値を知っておくと見積もりがしやすくなります。以下に住宅購入費の平均をまとめました。
（出典：令和３年度 住 宅 市 場 動 向 調 査 報 告 書 国土交通省 住宅局を参考に作成）
さらに、物件購入額の5〜8％の諸経費がかかります。諸経費の内訳は、以下の通りです。
このように、物件の購入にはさまざまな費用がかかります。おおよその金額を見積もり、頭金を用意しておくと安心です。
住み替えには多額の費用がかかるため、納税額も上がります。税負担をできるだけ減らすためにも、さまざまな特例制度の活用がおすすめです。
この章では、住み替え時に活用できる以下の特例制度について解説します。
それぞれの制度について、順番に見ていきましょう。
家の売却時に活用できる特例に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」があります。3,000万円までの利益分に関しては控除されるので、税金がかかりません。
特例の適用を受けるには、いくつかの条件があります。
特例を受けるには、確定申告が必要です。忘れずに申請してください。
買い換え特例とは、売却の際の利益に対する課税を将来に繰り延べる制度です。正しくは「特定の居住用財産の買い換え特例」といいます。（2024年12月31日までの特別措置）
所有期間が10年を超える、親子や夫婦などの特別な関係ではない、といった条件が必要です。
ただし、この特例は「課税を将来に繰り延べる」制度であり、買い換えた住まいを将来再び売却するときに課税されると覚えておく必要があります。
新居の購入額が売却額よりも多くなった場合は、どうすればよいのでしょうか。そのようなときに活用できるのが、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。（2023年12月31日までの特別措置）
一定の要件を満たせば、売却による損失を給与所得などから控除できます。マイホームであることや、5年以上の所有期間などの条件があります。
損益通算は、売却した年の翌年以後3年までの繰り越しが可能です。つまり、あわせて最大4年間の控除が受けられます。
家の購入費用と、住んでいる家の住宅ローンを完済する資金をあわせて借りる方法を、住み替えローンといいます。
現在の住宅ローンを完済できない場合など、自己資金が足りなくても住み替えができる点がメリットです。
しかし、住宅ローン控除を使えないため、金利が高くなるデメリットがあります。そのため金融機関の審査も厳しく、簡単には融資を受けられないかもしれません。
従来の住宅ローンよりも返済額が増えるので、生活面への影響を十分に考慮する必要があります。
ダブルローンとは、住んでいる家と購入した新居の両方にローンを組む方法です。
買い先行での住み替えを検討する際、売却や購入時期を気にせずにじっくりと物件を探せるメリットがあります。
ただし、ローンが2重となる状況は、返済額が2倍となり、経済的にも相当な負担です。さらに、住んでいない家のローンには、住宅ローン控除などの優遇措置が受けられません。
ダブルローンの利用は、貯蓄や生活費などの資金面に余裕があれば検討しましょう。
理想の住み替えを実現させるには、さまざまな注意点を知っておく必要があります。以下に住み替える際の注意点をまとめました。
それぞれの注意点について、詳しく説明します。
住み替えを検討する際には、売却や購入のタイミングが非常に重要です。
ライフスタイルの変化によって、住み替えを考え始める人は多いのではないでしょうか。生活面での考慮はもちろん大切ですが、資金面でのタイミングも図る必要があります。
たとえば、住宅ローンの低金利が続いているときや、住宅ローン控除の上限を迎える年は、住み替えるのに絶好の機会です。
ライフスタイルの変化とともに、資金面でのタイミングも考えてみましょう。
スムーズな住み替えをおこなうには、住んでいる家の売却額が重要なポイントです。売却額はその地域の相場を理解して、設定しなければなりません。なぜなら、相場よりも高い売却額に設定すると、いつまでも買い手がつかず売れ残る可能性があるからです。逆に、安すぎる金額での売却は、購入資金を補てんできず、ローンを組まなければならない状況につながります。
複数の不動産会社に査定を依頼するなど、相場を理解した売却額を設定しましょう。
借りているローンを増やさない選択は、住み替えを成功させるための大切なポイントです。
住み替えには、思った以上の資金がかかります。仮住まいの家賃や引っ越し費用、2つの家を同時に所有するための維持費など、諸経費だけでもかなりの金額です。
不足した費用をローンで補う方法は間違いではありませんが、借入金が積み重なると経済的に良い影響はありません。
住み替えの資金計画を練る際には、ローンを極力増やさないための検討が必要です。
住み替えを考え始めたら、まずは売却から購入までの費用を見積もりましょう。
事前に資金計画を練っておき、金額的に余裕をもった住み替えを検討すれば、予想外の出来事や急な出費にも対応できます。
主な見積もり項目は、以下の通りです。
不動産会社のアドバイスを活用しながら、事前に見積もりをしておく必要があります。
住み替え先を決めるときは、時期や資金に余裕をもって決めましょう。思うように売却できなかったり、希望に合う新居が見つからなかったりといった想定外の出来事も起こります。
時期や資金に余裕のないスケジュールは、焦りを生み、良い住み替えにはつながりません。相場より安い売却額や、新居選びの妥協といったマイナスの要素を生み出します。
心に余裕をもって住み替え先を決めるためにも、さまざまなトラブルを予想し、計画を立てることが大切です
この記事では、家を住み替える際にかかる費用や注意点について解説しました。住み替えの方法や具体的な費用がわかれば、お金や家の売買についての疑問が解消されるのではないでしょうか。
住み替えの準備は非常に大変です。しかし、事前に資金計画や売買スケジュールを練っておけば、余裕を持って進められます。
理想的な住み替えを成功させるためにも、入念な準備をおこないましょう。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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