マンションの売却は、以下の手順でおこないます。
不動産の売却は、不動産会社による「仲介」でおこなわれるのが一般的です。マンションの売却は手順が多く、流れを知らないと途中で後悔したり、嫌になったりしてしまうかもしれません。
スムーズに進められるよう、まずはしっかり流れを把握しておきましょう。
マンションの売却は、情報収集が重要です。特に、以下の内容についてはしっかり情報を集めておいてください。
まず、「いくらで売りたいか」を検討する必要があります。住み替えのケースでは、引っ越し費用や新居の購入費用なども考慮して資金計画をしなければなりません。住宅ローンを完済していない場合は、まずマンションの売却金額で返済できるかどうかを検討します。
また、マンション売却のスケジュールをしっかり整理し、組んでおくことも重要です。一般的に、マンション売却には3か月〜半年程度の期間がかかります。引っ越し時期や売却完了しなければならない期限が決まっている場合は、逆算して計画を立てる必要があるのです。
さらに、可能な限り高く売りたい場合は、マンションの売りどきを見極める必要もあるでしょう。たとえば、不動産の取引が盛んになる3月・9月に売却したいなら、6か月前には準備段階に入らないと間に合わなくなってしまいます。
スムーズに売却を進行するために、書類を前もって用意しておく必要もあるでしょう。取得や手続きに手間取ってしまうと、その分売却が遅れてしまったり、売却のチャンスを逃してしまったりするため注意してください。
マンション売却の準備が整ったら、不動産会社へ査定依頼をして仲介先を探しましょう。不動産会社の査定額は「自社と契約するとこのくらいの価格で売れます」という売却予想価格でもあります。
不動産査定で適正な売り出し価格が算出できれば、ローン返済や新居などに充てる資金計画もしやすくなるでしょう。自分の物件の相場感を掴む情報にもなるため、依頼先はしっかり吟味してください。
不動産会社の査定方法には以下の2種類があります。
【不動産会社の査定方法】
「机上査定」は築年数・間取り・立地などの「物件情報」とデータベースを比較し、マンションの価格を算出する方法です。主に、「一括査定サイト」などで使われています。
担当者と面会や打合せをおこなう必要がなく、即日〜数日以内に査定結果が開示されるので、気軽に依頼できるのがメリットです。
一方、「訪問査定」は実際に担当者が現地へと赴き、物件の劣化具合や周辺環境などを詳細にチェックします。現地の情報を持ち帰り、データも参照しながら算出する方法です。
当日の立ち合いの手間がかかり、査定結果の開示までに1週間ほどかかるという特徴があります。実際の売却価格に近い金額が把握できるのがメリットです。
そのため、マンション売却時の不動産査定は、以下の流れでおこなうことをおすすめします。
まず一括査定サイトなどでマンションの相場感をチェックし、仲介を依頼したい業者を絞り込みます。2～3社へ訪問査定を依頼し、担当者の対応や金額設定の根拠などをヒアリングした上で依頼先を見極めましょう。
査定結果に満足できる不動産会社が見つかったら、「媒介契約」を締結します。媒介契約とは、不動産会社との仲介契約のことです。主に、以下の3種類から選択できます。
【媒介契約の種類】
どの契約方法が適しているかは、売主のニーズによって変動します。手厚いサポ―トが受けたいなら、契約先を1社に絞り「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を締結するのがいいでしょう。
ある程度ツテがあり自由に契約したい・複数社に依頼して間口を広げたい場合などは「一般媒介契約」を選択するのが適しています。大切なのは、3つの契約方法の違いをしっかり把握しておくことです。
売買契約を締結したら、いよいよ本格的なマンションの売却活動が開始します。販売活動の内容は以下の通りです。
主に売却活動をおこなうのは不動産会社になりますが、売主も内覧準備や対応などを積極的におこない、任せっきりにしないことが大切です。
内覧は週末に集中する傾向があります。可能な限り対応できるよう、売却活動期間は予定に融通が効くようにしておけるのが好ましいでしょう。予定がある場合は、事前に担当者に伝えておき、スムーズに内覧が決定できるようにしておいてください。
良い条件で契約するためには「マンションの魅力を購入検討者へ伝えられるかどうか」がポイントになります。住んでいる人にしか分からない魅力もあるので、アピールポイントなどを担当者へ伝えておき、セールスしてもらうのもおすすめです。
売買契約は、以下の流れでおこなわれます。
内覧希望者が物件を気に入り、金額や条件に合意した場合は、「買付証明書」が提示されます。買付証明書とは、買主側が購入意志を示すための書類です。内容を確認して問題がなければ「売渡承諾書」を渡し、売買契約の締結に進みます。
売買契約当日は、仲介する不動産会社の立ち合いのもと、売主・買主双方で「重要事項説明書」の読み合わせをおこなう形です。
契約書に署名・捺印をし、買主から売買代金の10％程度を「手付金」として受け取ります。この売買契約締結後に、売主都合で売却の取りやめをおこなうと、違約金の支払いが発生するため注意しましょう。
このタイミングで、売主は仲介手数料の半分を不動産会社へと支払います。
売買契約の締結から引き渡しまでの期間は、約1か月です。その間、売主は速やかに引っ越しをおこない、引き渡しの準備をします。マンションに住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済し「抵当権」を抹消しなければ引き渡しできないので注意しましょう。
引き渡しや決済時には、以下のことがおこなわれます。
引き渡し当日には、土地や建物の所有者が変わるため、不動産登記の手続きも必要です。売主は抵当権抹消登記や住所変更登記などをおこなってください。
最後にもう一度物件や書類の最終確認をおこない、買主から売買代金が支払われます。売主は買主へマンションの書類と鍵を引き渡し、不動産会社に残りの仲介手数料を支払えば手続き完了です。
マンション売却が完了した後は、忘れずに確定申告をおこないましょう。マンションを売却して得た収入は「譲渡所得税」の課税対象になるため、税務省に申告して納税しなければなりません。
確定申告は、マンション売却をした翌年の2月16日から3月15日までの期間でおこないます。期間内におこなわないと延滞税や無申告税・重加算税などのペナルティが科されるので注意しましょう。
しっかり確定申告をおこなうことで税金を抑えられたり、マイナスだった場合は還付金が受け取れたりするメリットがあります。特別控除などを活用してかしこく納税しましょう。
マンション売却時に必要な費用は、以下の通りです。
【マンション売却に必要な費用】
マンション売却にかかる費用は、主に取引金額によって変動する傾向があります。「いつまでにいくらくらい必要になるのか」を把握して、滞りなく手続きが進められるようしっかり資金計画をしてください。
売買契約書は税金がかかる書類なので、収入印紙による納付が必要です。取引価格が高くなると、そのぶん収入印紙の金額も高くなります。
収入印紙はコンビニでも購入可能ですが、取扱額が少ない可能性があるため注意してください。金額が大きい場合は郵便局での購入がおすすめです。契約当日までに用意しておきましょう。
金額については国税庁のHPを参照してください。
マンションを売却して利益（所得）が出た場合は、譲渡所得税の支払い義務が発生します。ただし、マンションの売却金額よりも諸経費が上回ってしまった場合はマイナスとなるため、譲渡所得は発生しません。
譲渡所得税の税率は、以下の通りです。
【譲渡所得税の税率】
所得税と住民税をまとめたものが「譲渡所得税」と呼ばれています。土地の所有期間が5年以上かどうかによって税率が異なるため注意しましょう。
マンションの売却時には不動産登記が必要になるため「登記費用」がかかります。売主側は住宅ローンを完済し「抵当権抹消登記」をおこなわなければなりません。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に、金融機関が土地や建物を差し押さえられるという権利のことです。ローンを完済してもこの抵当権を抹消しなければ、原則マンションの売却はできません。
抵当権抹消登記にかかる費用は以下の通りです。
手続きは自分でおこなうことも可能ですが、不慣れだと時間や労力がかかる可能性もあります。その場合は司法書士などのプロに依頼するのがいいでしょう。
仲介手数料は、媒介契約を締結した不動産会社に対して支払う成功報酬です。売買契約が締結し、マンション売却に成功した場合にのみ支払いが発生します。
金額ごとの仲介手数料の目安は、以下の通りです。
【取引額ごとの仲介手数料の上限額】
仲介手数料は金額が大きいため、基本的には売買契約時とマンションの引き渡し時の2回に分けて支払う形になります。また、上記はあくまでも上限額ですが、ほとんどのケースではこの上限額で請求されることが多いようです。
マンションをなるべく高く売りたいのであれば、以下を意識して売却準備を進めましょう。
マンションの売却は、いかに事前に準備を整えられるかが重要です。準備不足でタイミングを逃してしまってはもったいないでしょう。
また、せっかく売却できても、売却後にトラブルになったり損をしたりしてしまっては元も子もありません。事前にトラブルを防げるよう、できる限りの対策をしておきましょう。
マンション売却前の準備も大切ですが、売却後のスケジュールを立てておくことも忘れてはなりません。売買契約後は引き渡し日までに住み替えが必要になるため、引っ越しや退去の準備も忘れずに進めておくべきです。
以下は売買契約締結後のスケジュールの目安になりますので、目を通しておきましょう。
【引き渡し前の退去準備】
マンション売却以外に引っ越し関連の手続きも増えるため、抜け漏れが発生しやすくなります。チェックリストなどを作成するとスムーズに遂行できるのでおすすめです。
退去時にゴミや家財などが残っているとトラブルの原因になりますので、引き渡し期日までに確実に退去するよう心掛けてください。
不動産会社へ査定を依頼する前に、自分のマンションの相場を大まかに確認しておくことも重要です。自分で相場感を把握しておけば、資金計画がしやすくなるだけでなく、不動産会社の査定額が適切かどうかを見分ける判断材料になります。
相場の確認方法は、以下の通りです。
ただし、上記はあくまでも大まかな金額です。売り出し価格は「売り出し開始時の設定金額」なので、実際に売却された金額は安くなっている可能性もあります。
また、レインズなどは実際の売却価格が把握できますが、築年数や周辺環境など、さまざまな条件が類似した物件を比較しなければなりません。素人だと正確な比較が難しいため、下調べ程度の情報だと認識しておきましょう。
機会ロスを防ぎ、スムーズに売却を進めるためには、必要書類を早めに準備しておくことも重要です。マンション売却に必要な書類と、必要になるタイミングを表にしていますので、一度目を通しておいてください。
【マンション売却の必要書類】
上記の書類は最低限用意する必要があるものです。状況によっては、ほかにも書類が必要になるケースもあるため、きちんと不動産会社に確認しておいてください。
先述したマンション売却にかかる費用を事前に用意しておけば、よりスムーズに売却手続きが進められるでしょう。マンションの売却金額は不動産査定時に概算できるので、その金額をもとに必要経費を算出しておくことをおすすめします。
また、費用が用意しきれない場合は、マンションの売却金額を経費に充てることも検討する必要があるでしょう。手付金や売却金額を使い込んでしまうと、確定申告時の譲渡所得税の支払い時に困ってしまうかもしれないので注意してください。
万が一売却予定のマンションに欠点やダメージがあったとしても、自己判断でリフォームしてはいけません。以下の懸念点があるため、基本的には不動産会社に判断をあおることをおすすめします。
リフォームにはかなりの金額が必要になります。むやみにおこなうと失敗する可能性が高く、マンション売却の機会を逃してしまうかもしれません。プロの意見を聞いてから判断するよう心掛けてください。
売却活動が始まったら、内覧希望者がいつ来てもよいように物件を綺麗にしておきましょう。準備不足で買い手へのアピールチャンスを逃さないよう注意してください。
また、内覧時の印象はそのまま物件の印象になってしまうので、できるだけ印象が良くなるよう以下の努力をするのがおすすめです。
整理整頓されている綺麗な部屋を維持するよう心掛けてください。特に、水回り設備はじっくりチェックされるので、入念に掃除しておくことをおすすめします。
売買契約の締結前には「契約不適合責任」に問われないよう事前に瑕疵を把握しておくことが重要です。契約内容と実際の物件に瑕疵などの相違があった場合は、売主側の責任となります。
つまり、契約不適合責任に問われないためには、契約書に「マンションのここに不具合がある」ということを明記する必要があるのです。
買主に納得してもらった上で購入してもらうのであれば契約不適合責任に該当しないため、問題はありません。瑕疵は可能な限り詳細に、正直に告知するよう心掛けましょう。
専門家の建物状況調査である「インスペクション」を受け、見えない部分の瑕疵なども把握しておくことをおすすめします。
最後に、マンションを売却する際の不動産会社の選び方のポイントを紹介します。以下のポイントに留意して不動産選びをおこなえば、失敗しないマンション売却を実現できるはずです。
上記のポイントをくまなくチェックし、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。
マンションの不動産査定を依頼した際は、査定価格の根拠をヒアリングしておきましょう。納得がいく明確な根拠を説明してくれる不動産会社であれば、的確な金額を算出していると判断しても問題ありません。
しかし、根拠についての説明がなかった場合は、こちらから問い合わせるなどして詳しくヒアリングしておくべきでしょう。特に、相場価格とかけ離れている金額を提示された場合は要注意です。
安く売り出して損をしてしまったり、設定金額が高すぎて売れ残ったりするのを防がなければなりません。
実際に売却活動を担当してくれる営業担当者の腕を見極めることも重要なポイントです。資金力や集客力があるかどうかで、マンション売却がスムーズに成功するかどうかが左右されます。不動産会社の販売促進力も成約に大きく影響するのです。
担当者の見極め方については、以下を参考にしてください。
営業担当者を見極める際は、実力だけでなく人柄やコミュニケーションが取りやすいかどうかも合わせてチェックしておくといいでしょう。売却活動は数か月〜半年程度かかるので、人としての相性が悪いと、そのぶん連絡を取るのがストレスになってしまいます。
実力だけでなく自分と合いそうな人かどうかも重要なポイントです。
建物取引業者には「宅建業登録免許番号」が与えられています。この免許番号も1つの判断材料となるのです。
免許番号を調べると、免許の更新回数が把握できます。宅建士資格は5年ごとに更新されるため、数字が大きいほど経験年数が長いベテランということになるのです。
経験年数が長ければそれだけ実績も多いということになるので、信頼度をはかる1つの指標になるでしょう。
囲い込み業者と契約してしまうと、マンション売却に失敗する可能性が高くなってしまうため、なるべく避けるようにしてください。業者選定時は慎重に見極める必要があります。
囲い込みとは、売買契約を結んだマンションをほかの不動産会社に紹介せず、その業者だけが情報を独占することを指します。売主と買主双方から仲介手数料を徴収できる「両手仲介」を狙っている悪徳業者に多い手口です。
囲い込み状態になってしまうと、情報が滞るためマンションが高く売れるチャンスを逃してしまいます。さらに、不本意な値下げ要求を受ける可能性もあるため、売り手に取ってはデメリットしかありません。
業者選びの際は、以下の項目をチェックしておけば安心です。
マンションの売却は、「いかにしっかり準備ができるか」がポイントです。資金計画や必要書類の準備はもちろん、トラブルを起こさないよう事前に対策しておくことも求められます。
余裕を持って準備すれば、そのぶん高く売却できる可能性も大きくなるので、マンションの売却を検討している人は早めに取り組みましょう。
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