不動産を売却した際には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）、登録免許税、印紙税の3種類の税金がかかります。
このうち、登録免許税は1,000円〜2,000円で、印紙税は不動産の売却金額によって変わりますが数万円程度です。そのため、不動産売却時の税金のほとんどを占めているのが譲渡所得税であることが分かります。
そこで、次章以降では主にこの譲渡所得税について解説していきます。
不動産売却時の税金で最も多くの割合を占める譲渡所得税ですが、厳密には以下の3種類の税金の総称として使われています。
【譲渡所得税の種類】
この譲渡所得税を正確に理解することが、不動産売却時の税金対策では非常に重要になってきます。
そもそも譲渡所得とは、「不動産を売却した際の利益」を指します。この譲渡所得がある場合には、原則確定申告をして自身が納める税金を申告しなければいけません。
これは会社員でも同じで、給与所得や事業所得とは別で税金を計算して申告する必要があるのです。
ただし、譲渡所得がない（＝利益がない）場合には確定申告の必要はありません。
譲渡所得税の計算は複雑で、計算も手間がかかります。詳しい計算方法は、次の章で解説していますが、ここでは「とりあえずざっくりと譲渡所得税額が知りたい」という方に向けて譲渡所得税額の一覧表を作成しました。
【譲渡所得税額一覧】
詳しい金額を知る必要はありませんが、目安が知りたい人は参考にしてみてください。
早速譲渡所得税の計算方法を確認していきましょう。
計算式は以下の通りです。
【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得税=譲渡所得×税率
この式で言う「譲渡所得」とは、不動産を売却した際の利益から各種経費などを差し引いたものです。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
計算式で使われているそれぞれの用語については、次で解説しているので、それぞれ当てはめて計算してみましょう。
売却価格は、その名の通り不動産を売却した価格のことです。譲渡価格と呼ばれることもあります。
取得費用とは、売却した不動産を取得した際にかかった金額を指します。下記の項目が取得費用として換算できるので、ご確認ください。
親族から相続した不動産などで取得費が不明なものに関しては、譲渡価格の5％が概算取得費となるので覚えておきましょう。
また、土地の場合には上記を換算すると取得費用が求められますが、建物の場合にはさらに「減価償却費」が引かれます。減価償却費は、下記の方法で計算可能です。
減価償却費=取得費×0.9×償却率×経過年数
償却率は構造や用途によって以下のように異なるので、併せて確認してください。
譲渡費用とは、不動産売却の際に発生した下記の費用を指します。
ただし、修繕費や固定資産税、管理費などは譲渡費用として計上されない点に注意しましょう。
特別控除額とは、政府の設けている特別控除の条件を満たすと譲渡所得から控除できる金額のことです。
例えば、住んでいた自宅を売却した場合、条件を満たすことで最大3,000万円もの金額を差し引くことができます。
譲渡所得税控除の特例・特別控除については、次の項で詳しく解説していきます。
最後に税率について確認していきましょう。
譲渡所得税にかかる税率は、不動産を所有した年月によって異なります。 不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」が適用され、5年超えの場合には「長期譲渡所得」が適用されます。下記にそれぞれの税率をまとめたので、確認してください。
例えば、2019年4月1日に購入した不動産を2023年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。
先ほどの計算式には出ていませんが、特定の条件を満たす場合に限り譲渡所得に対して控除できる制度がいくつかあります。
代表的なものに最近まで住んでいた自宅を売却する場合、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる「マイホームの3,000万円特別控除」があります。
これを活用することで、譲渡所得税がかからないケースもあります。
特別控除には、さまざまな種類が存在しているので、詳細は次の「譲渡所得税控除の特例・特別控除」で解説しています。
ここまでの譲渡所得の計算式を実際のシチュエーションを元に計算してみましょう。ここでは、以下の条件を想定していきます。
購入したのは新築マンション(居住用・鉄筋コンクリート造) 築年数13年 5,000万円で購入（うち建物費用3,000万円） 5,500万円で売却 取得費2500万円 譲渡費用350万円
この条件で、まずは譲渡所得を計算していきましょう。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
4,900万円（譲渡所得）= 5,500万円（売却価格）- 2500万円（取得費）- 350万円（譲渡費用）
これにより、譲渡所得は2,650万円であることが分かります。
譲渡所得が2,650万円であるため、マイホームの3,000万円特別控除を活用することで、譲渡所得は0円となります。つまり、この条件の場合には税金がかからず、確定申告をする必要がないということです。
このように譲渡所得税を事前に計算していくと税額の目安が分かるため、売却をしたらできるだけ早く計算をしましょう。
譲渡所得税には、いくつかの控除の特例が存在します。下記に特例をまとめたので、ご覧ください。
それぞれの控除をしっかりと確認して、譲渡所得税が控除されるか確認していきましょう。
※これから紹介する特例や特別控除は、確定申告をしなければ適用されません
マイホームを売却する場合、下記の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
（引用：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）
マイホームを売却した際、一定の要件を満たす方は、軽減税率の特例が適用されます。下記に要件をまとめたので、参考にしてください。
（引用：国税庁「No.3305 マイホームを売った時の軽減税率の特例」）
上記に該当すると、不動産を売却した際の長期譲渡所得金額に応じて、以下のように軽減税率が適用されます。
例えば、長期譲渡所得額が5,000万円の場合、通常の税率では20.315％が税率であるため、1,015万円が譲渡所得税となっていました。
しかし、この軽減税率を適用すると10%の税率となり、500万円の譲渡所得税となります。
このように軽減税率が適用されると、大幅に税額が下がることが分かります。
相続で受け取った空き家を売却した際にも適用される特例があります。下記の条件を満たせば、最大で3,000万円の控除が可能です。
（引用：国税庁「No,3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」）
不動産売却時にかかる税金には、いくつかの注意点が存在します。下記に注意点をまとめたので、参考にしてください。
大切なことなので後から後悔することのないよう、ぜひ目を通しておきましょう。
譲渡所得税を計算する際は、所有期間に注意しましょう。所有期間は、売却した月で計算するのではなく、売却した年の1月1日のデータでの計算になります。
つまり、2017年4月1日に取得した不動産を2022月5月1日に売却した場合の所有期間は4年です。譲渡所得の税率は所有期間が5年を超えると下がるので、間違えのないようにしましょう。
2つ目の注意点は、不動産売却には確定申告が必要であることです。不動産売却にかかる税金は「分離課税」に分類されるので、会社員であっても確定申告の必要があります。
また、譲渡所得税控除の特例を利用する場合、いずれの特例も適用のために確定申告が必要です。不動産を売却した方は、翌年の確定申告を必ずおこなうようにしてください。
譲渡所得がある場合、ふるさと納税を活用することでよりお得に節税ができます。
そもそも不動産売却で発生した譲渡所得は給与と同じくその人の所得となります。所得が増加すれば、ふるさと納税の控除額が引き揚げになるため、控除内で通常以上に多くの返礼品をもらうことができるのです。
普段はふるさと納税を行っていない人もお得に返礼品を貰えるこの機会に試してみましょう。
当記事では、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税控除の特例・特別控除について解説しました。
不動産を売却する際には、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の税金がかかります。譲渡所得税には控除や特例措置があるので、自身の不動産が該当するか一度確認してください。
当記事を参考に、税金に関する知識をしっかりと身につけて、損のない不動産売却をおこないましょう。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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