マンション売却時にローン残債がある場合の売却方法とは？返済の流れを押さえよう

マンションローン残債の状況に応じて売却しよう

マンションを売却するためには、売却時にローンを完済できている状態でなければなりません。これは、マンション購入時に担保として設定されている抵当権を抹消しないとローンを受けている所有者の都合でマンションを売却できないからです。

この「抵当権」とは、金融機関等融資をおこなった人（債権者）がお金を借りた人（債務者）に対して行使できる権利です。債務者が返済不能となった場合を想定して、通常債権者が債務者の土地や建物などを担保とします。ローンが滞り、返済ができなくなった場合、債権者である金融機関は設定されている抵当権を行使するかもしれません。

抵当権を行使することで、金融機関は不動産を差し押さえたり、場合によっては競売（けいばい）にかけたりすることで、貸し付けた金額を回収します。抵当権を抹消されていないマンションは、名義変更ができないため、買い手が見つかっても引き渡しの手続きができません。この場合、マンションの売却益からローン残債を支払うことで、抵当権を抹消する手続きをおこないます。

しかし、必ずしもマンション売却価格がローン残債を上回るとも限りません。

そこで、この章では以下の2ケースごとにローン残債がある場合のマンション売却について解説していきます。

それぞれのケースごとに確認していきましょう。

ローン残債をマンションの売却価格が上回る場合

マンション売却価格がローン残債を上回る場合、マンション売却代金でローン利息を含めた残債の一括返済が可能です。つまり、マンション売却価格でローン残債をゼロにでき、抵当権の抹消および引き渡しが可能になります。

ただし、売却価格が当初マンションを取得した費用に売却にかかった諸費用を加算した金額より大きい場合には、譲渡所得が発生してしまう点には注意しましょう。

譲渡所得とは、以下の計算式で算出されるいわゆる「不動産売却時の儲け」です。

【譲渡所得の計算式】

ローン残債の方が売却価格よりも多い場合にはこの儲けは出ませんが、少ない場合には儲けが発生します。そして、その儲けには所得税を支払う必要があるのです。

この所得税は、譲渡所得に以下の税率を掛け合わせることで計算されます。

【マンション所有期間ごとの税率】

（参考：nta.go.jp）

マンション売却により譲渡所得が発生した場合、確定申告を行い、納税が必要となるので忘れないようにしましょう。確定申告は通常売却した翌年の2月中旬から3月中旬に申告します。

ローン残債を一括返済する流れ

マンションのローン残債を一括返済するには事前に必要な手続きがあります。不動産会社の担当者から連絡があるかもしれませんが、通常、マンション売却は以下の流れでおこないます。

【ローン残債を一括返済する流れ】

1. 引き渡しの2か月前までの金融機関に連絡する
2. 引き渡し日を確定する
3. 最終的な返済金額を確定する
4. 引き渡し日に残債を支払う

それぞれについて解説します。

まとめ

ローン残債が残っているマンションを売却する際に知っておくべきことについて解説しました。

マンションを売却するにはローン残債をゼロにする必要があります。マンション購入時に、債権者である銀行等金融機関が設定している抵当権を抹消しないと売却ができないからです。

また、マンション売却金額がローン残債より小さい場合には、以下のいずれかによって対応する必要があります。

【マンション売却金額がローンよりも小さい場合】

この記事を参考に住宅ローン残債があるマンションの売却が問題なくおこなえることを願っています。