不動産の住み替えをするには、まず住んでいる家を売却しなければなりません。不動産の売却にはさまざまな種類の税金がかかるので、しっかりと覚えておく必要があります。
売却の際に税金を負担する場面は、大きくわけて2回です。
各場面でかかる税金について、順番にみていきましょう。
不動産を売却するときには、いくつかの事務手続きが必要です。その手続きの際に発生する税金の種類を、以下にまとめました。
【家の売却時にかかる税金】
それぞれの税金について、詳しく説明します。
不動産売却の手続きをするには、売買契約書を作成しなければなりません。この売買契約書の作成に必要な税金が、印紙税です。 売買の契約金額に応じて、200円～48万円の印紙税（2024年3月31日までの軽減措置）がかかります。
たとえば、4,000万円で家が売れたケースでは、印紙税の税額は1万円です。
印紙税の納付は、郵便局などで購入できる収入印紙を使っておこないます。売買契約書に記載されている不動産の売却金をもとに、金額に応じた収入印紙を購入してください。
購入した収入印紙を、売買契約書に貼りつければ、納付が完了します。
登録免許税とは、不動産の名義を変更したり、登記したりする際にかかる税金です。
不動産売却の場合は、土地や建物の所有権が移った際の手続きである「所有権移転登記」をします。
所有権移転登記の登録免許税＝固定資産税評価額×1.5％（土地） ※土地以外の場合：固定資産税評価額×2.0％
ただし、土地の所有権移転登記の軽減税率は、2023年3月31日までの適用となるので注意してください。
購入者が、所有権移転登記にかかる費用を負担することが多いですが、どちらが負担するか明確に決まっていません。契約時にどちらが負担するのか明確にしておきましょう。
また、住宅ローン契約時に設定した抵当権が残っている場合は、抹消時に1つの不動産につき1,000円（土地と建物の場合は2,000円）の登録免許税がかかります。
住み替えの際、新しい土地や家屋を購入する際の手続きは「所有権保存登記」です。
所有権保存登記＝固定資産税評価額×0.4％
登録免許税の納付方法は、原則として現金支払いです。領収証書を登記申請書に貼り付けて提出します。登録免許税の額が3万円以下の場合は、収入印紙で代用が可能です。
不動産取得税とは、不動産を取得した時に課税される税金です。住み替えにより、新しい土地や建物を購入した場合にかかります。税率の適用は、2024年3月31日までが期限です。
不動産取得税＝取得した不動産の価格×3％（土地と居住用家屋）
取得した不動産の価格とは、新しい家の購入価格や建築工事費ではありません。総務大臣が定めた固定資産評価基準により決定された価格です。
2024年3月31日までに取得した土地に関しては、取得した不動産の価格設定が2分の1になる制度があるのでチェックしておきましょう。納付は、不動産を取得した日から30日以内に税務署にておこないます。
不動産の売却で受け取った利益分にも税金が課税されるので、忘れずに覚えておきましょう。売却で利益が出たときにかかる税金には、主に以下の2つがあります。
【売却で利益が出たときにかかる税金】
不動産売却の時に消費税がかかるのは、納税義務が課せられている「課税事業者」です。個人事業主であっても納税義務が課されていない場合は「免税事業者」として扱われます。また、課税事業者であっても土地の売却については消費税が課されません。
したがって、土地の売却と、免税事業者や個人が建物を売却した場合には、基本的に消費税はかかりません。
しかし、課税事業者である不動産会社から購入した物件には、消費税がかかるので注意しましょう。
課税事業者に該当するには、売上が1,000万円以上などの条件があります。経営者やフリーランスの人は、自分が課税事業者なのか、免税事業者なのかを事前に確認しておく必要があります。
売却する際に不動産会社に払った仲介手数料などには、すべてのケースにおいて消費税がかかります。
不動産を売却した際の利益にかかる税金が譲渡所得税です。計算方法は、以下の通りです。
（1）不動産の売却で得た利益（譲渡所得）を計算する
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用） 取得費＝土地代＋（建物代－減価償却費）
不動産を売った場合、買い手から受け取った金額が収入金額です。
取得費とは、減価償却費を差し引いた建物代に、土地代を合わせた金額です。しかし、相続した家に住んでいた場合など、取得した金額が不明な時は、収入金額の5％を取得費に設定できます。
譲渡費用とは、家を売却するために直接かかった費用です。不動産会社への仲介手数料や測量費などが該当します。
（2）譲渡所得税を計算する
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
不動産の所有期間によって大きく変わるのが、税率です。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり39.63％の税率が適用されます。5年を超える所有は長期譲渡所得が適用され、20.315％の税率です。
不動産を売却するときには、いくつかの特別控除の特例が活用できます。節税対策のためにも、該当する特例の申請がおすすめです。
不動産売却で活用できる代表的な特例を以下にまとめました。
それぞれについて、詳しく解説します。
マイホームを売却する特例として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」があります。この特例は、所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる制度です。
特例の適用を受けるには、いくつかの条件があります。
たとえば、不動産の売却により1,000万円の譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税の課税対象となるので手残りが少なくなります。
しかし、特別控除を適用すれば、3,000万円までの利益分に関しては控除されるので税金がかかりません。売却で得た利益を有効活用するためにも、翌年の確定申告でしっかりと申告しましょう。
マイホームの売却時に、譲渡所得の税額が低くなる制度を軽減税率の特例といいます。譲渡所得が3,000万円を超えた場合、3,000万円の特別控除を適用した残りの金額に、軽減税率をかけられる特例です。
制度の適用には、以下の条件にすべてあてはまる必要があります。
軽減税率の特例を活用すると、大幅に税率を下げられます。税率は長期譲渡所得が6,000万円以下の場合と、それを超える金額で計算方法が異なります。
6,000万円以下→長期譲渡所得×10％ 6,000万円を超える→（長期譲渡所得－6,000万円）×15％＋600万
この特例は、翌年の確定申告で適用でき、3,000万円の特別控除とも併用可能です。売却時の利益の金額をよく考慮し、納税で損をしないようにしっかりと申告しましょう。
マイホームを住み替えたときに、一定の要件を満たしていれば、売却の際の利益に対する課税を将来に繰り延べられる制度が、買い替えの特例です。正しくは「特定の居住用財産の買い替え特例」といいます。
ただし、2024年12月31日までの売却が対象なので注意してください。制度の適用には、所有期間が10年を超える、親子や夫婦などの特別な関係ではない点などの条件があります。
しっかりと考慮しておきたいのが、この特例はあくまで「課税を将来に繰り延べる」制度であり、免税となる制度ではない点です。
たとえば、1,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却した場合、4,000万円の利益が発生します。この際に、買い替えの特例を活用すると、その年の利益分への課税はおこなわれません。
いつ課税されるのかというと、買い替えたマイホームを将来再び売却するときです。長期間にわたって適用される制度のため、課税される時期を忘れないように、しっかりと確認が必要です。
住宅ローンを利用した家の購入時、一定の条件を満たしていれば住宅ローンの控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、年度末の住宅ローン残高の1％が所得税から控除され、還付が受けられる制度です。住宅を購入した翌年から10年間にわたって控除が受けられます。
控除を受けるための条件は、以下の通りです。
年度によって申請方法に違いがあるため注意しましょう。購入1年目は確定申告にて適用されます。2年目以降は年末調整での申告が可能です。
不動産の住み替えには、購入代金や税金の支払いなど、多額の出費が必要です。できるだけ金額の負担をおさえるために、知っておきたいポイントについて解説します。
【家を住み替える時のポイント】
それぞれのポイントについて、順番にみていきましょう
お得に家を売却するなら、購入から5年経過してからをおすすめします。なぜなら、家の譲渡所得率税の税率がおよそ半分になるからです。
購入して5年以内の不動産には、短期譲渡所得税が適用されます。その場合、所得税と住民税、復興特別所得税を合わせて39.63％の税率です。
一方、5年以上の所有不動産に適用される長期譲渡所得税では、20.315％の税率に下がります。譲渡所得税の負担を減らすためには、購入して5年経ってから不動産を売却するのがポイントです。
※復興特別所得税は2037年まで課税されます。
家の売却では、不動産の正しい相場を理解した上で買い手を探す点が、最も大切なポイントです。
そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼する必要があります。ひとつの会社の査定だけでは、相場が分からず、不動産の適正価格が正しく把握できません。
仕事や家事で忙しいと、不動産会社の選定に時間をかけられず、ひとつの会社の査定で納得せざるを得ないケースもあります。大切な財産の売却金を有効に利用するためにも、いくつかの不動産会社の査定を適切に受けるようにしましょう。
買取保証とは、買い手がつかず不動産が売却できなかった場合、不動産会社が買い取るサービスです。不動産売却を検討するときには、買取保証サービスを推奨している不動産会社を選び、上手に活用しましょう。
住んでいた家の売却が終わらないうちに、住み替えのための新居を購入するケースも増えています。しかし、何年も売れない状態が続くと、売却金を活用できない、維持費の負担が大きくのしかかります。経済的負担を何年も抱えるのは大変です。
買取保証サービスを利用すれば、一定期間が過ぎれば買い取ってくれるので、住み替えのスケジュールが立てやすいメリットがあります。
一方で、一般の買い手より価格が安くなるデメリットもあります。買取保証のメリットとデメリットの両面を考慮し、より良い売却方法の検討が大切です。
不動産の売却や住み替えで負担したさまざまな費用を、確定申告で経費として計上すると、かなりの節税効果があります。
不動産会社に支払う費用や、各種手続きで負担する税金などを合わせた金額は、かなり高額な出費です。加えて、売却時に建物の解体などで負担が増える場合もあります。
経費を計上しないのは家計にとって損になるので、必ず確定申告で申請するのがおすすめです。
経費で計上できる主な費用をまとめました。
確定申告で経費をしっかりと計上すれば、税金の還付が受けられ、節税効果が期待できます。
この記事では、不動産売却や住み替えの節税方法や利用できる特例、住み替える際の注意点について解説しました。
売却や住み替えにかかる費用と各種制度を知ることで、節税のポイントや手続きについてイメージできたのではないでしょうか。売却から住み替えまでのスケジュールを立てれば、心構えもでき、税金への不安も軽くなります。
事前の準備をしっかりとおこない、効果的な節税とスムーズな住み替えを実現させましょう。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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