相続したマンションはどう売却するべき？手順や税金、注意点を解説！

遺産分割協議書を作成する

最初におこなうことは、遺産分割協議書を作成することです。遺産分割協議書とは、被相続人の間で財産の分割について話し合い、書面にまとめたものです。

財産を公平にわけて、被相続人が複数いる場合にはトラブルを回避するための重要なステップとなります。このとき、遺言書がある場合には、遺言の指示通りに分割をしましょう。

この遺産分割協議書は証拠として残しておく目的もありますが、相続登記をするステップでも必要になるので、必ず作成しておきます。

遺産分割協議書を作成する際には、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

【遺産分割協議書の作成ポイント3つ】

一般的には、行政書士や司法書士・弁護士などに依頼をしますが、専門知識がある場合には自分で制作することも可能です。

相続登記を申請する

次は、相続登記をおこないます。相続登記とは、相続した不動産の所有者（所有権）を相続人へ変更する手続きです。

この相続登記における注意点は、以下の3つです。

マンションを売却することがすでに決まっている場合にも、相続人に登記を移す必要がある点に注意しましょう。

相続登記をおこなうためには、以下の書類をすべて揃える必要があります。

なお、最初の所有権移転の登記申請書は、法務省のホームページに記載されている「手続き不動産の所有者が亡くなった」のページから入手できます。指示通りに記載をおこなうだけなので、できるだけ早く準備しておきましょう。

不動産会社に売却を依頼する

相続登記の手続きが完了した後に不動産会社を訪れて、売却の依頼をおこないましょう。

不動産会社では、司法書士を紹介してもらうことも可能です。そのため、先ほどのステップ①と②に関して不安がある場合には、最初から不動産会社に相談しても構いません。

不動産会社に依頼してマンションを売却する流れは、以下の通りです。

1. 物件調査・価格査定
2. 媒介契約の締結
3. 購入希望者との条件交渉
4. 売買契約の締結
5. 決済・引き渡し

この流れ自体は一般的なマンション売却と変わりませんが、念のため依頼する際には不動産会社に相続した旨を伝えておきましょう。書類の準備などでのサポートを受けられる場合があります。

なお、不動産会社は複数社に依頼することをおすすめします。1社だけに依頼した場合、査定額が適正かの判断ができないためです。複数社に依頼をすれば、査定の相場を判断することができ、より高値での売却ができる可能性が上がります。

売却する

不動産会社に売却依頼をして、購入者が決まれば、契約を結び、決済と引き渡しをおこないます。契約が成立し、頭金の入金が確認できた時点で売却が完了となります。

なお、マンションに欠陥などがある場合には、引き渡しをする前に購入者に伝えておきましょう。事前に知らせていない場合には、損害賠償を請求される可能性があるので注意してください。

相続人で現金を分割する

最後に、現金を相続人同士で分割しましょう。

相続人が1人だけの場合には不要なステップですが、複数人いる場合にはステップ1で決めた遺産分割協議書に記載されている通りに分割する必要があります。

ちなみに、この相続したマンション売却で得た現金は、所得税などの税金がかかります。場合によっては確定申告が必要になるので、事前に確認しておきましょう。具体的な税金や売却にかかる費用に関しては、次の章で解説します。

マンションの相続する際の名義変更にかかる費用

まずは、マンションを相続する各種手続きにかかる費用からです。具体的には、各種証明書の取得費用のことを指します。これらを司法書士に依頼をする場合には、司法書士への報酬の支払いも必要です。

書類の入手にかかる費用は、1書類あたり数百円なので、合計しても数千円ほどです。

しかし、司法書士に依頼する場合には、おおよそ10万円がかかることを理解しておきましょう。内訳は以下の通りです。

【司法書士に依頼する際の相場】

専門知識や工数がかかることを考慮して、司法書士に依頼するかを決めましょう。

相続したマンションの売却にかかる税金

マンションを売却した場合には、さまざまな税金がかかることも把握しておきましょう。具体的な税金は、以下の通りです。

【相続したマンションの売却にかかる税金】

それぞれ解説していきます。

相続税を取得費に加算する特例

相続により取得したマンションの売却時には、一定期間内に売却すると相続税額のうちの一定額を取得費に加算することができます。

そもそも取得費は、所得税の計算において以下のように計算されています。

【譲渡所得税の計算方法】

• ①実際に不動産を売却した価格（譲渡価額）－（取得費＋譲渡費用）＝課税譲渡所得金額
• ②課税譲渡所得金額×税率＝譲渡所得税

つまり、「相続税額のうちの一定額を取得費にできる」ということは、譲渡所得税の金額が軽減されるということです。

ただし、以下のように条件があるので注意しましょう。

【相続税を取得費に加算する特例の適用条件】

1. 売却したマンションは相続（または遺贈）により個人が取得した
2. 相続税額が確定している
3. 相続財産の課税価格の中に、売却したマンションの相続税評価額が入っている
4. 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却している
5. 売却により譲渡益が生じている

相続した空き家を売却した場合の特別控除

相続したマンションを売却し、以下の要件に当てはまる場合、譲渡益から最高3,000万円まで控除されます。

【相続した空き家を売却した場合の特別控除の条件】

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

もし、上記の要件に当てはまる場合には、課税所得がゼロになる、つまり譲渡所得税の課税がなくなる可能性もあるのです。

ちなみに、譲渡益が3,000万円に満たない場合の特別控除額は、譲渡益の金額が限度となります。つまり、課税所得がマイナスになることはありません。

相続人間で十分な話し合いをする

相続したマンションの被相続人が複数人いる場合には、しっかりと話し合いをおこないましょう。十分に話し合ったとしても、不十分であればトラブルの元になってしまいます。

不動産の相続でよくあるトラブルは、以下の通りです。

いずれのトラブルも事前に話していれば避けられるものです。複数人で相続する場合には上記のポイントを押さえて話し合いましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社で査定をする際には必ず複数社に依頼をしましょう。1社のみだと、相場感がわからず、適正価格での売却ができない可能性もあります。

最低でも3社に査定をしてもらうことで、極端に高い査定や低い査定を避けることができます。

また、近年では、インターネットから複数の不動産会社に対して一括で査定依頼ができるサービスも存在しています。積極的に活用して適正価格での売却を実現しましょう。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負わないようにする

契約不適合責任とは購入者が見つかり、契約を交わした後に不動産に関する欠陥（瑕疵）が見つかった場合の売主側の責任のことです。

もしこのような状況になった場合には、金銭での補償をしなくてはいけないケースも存在しています。

そのような責任を回避するためにも、不動産会社の専門家などに依頼をして不動産の調査を念入りにおこなってもらうとよいでしょう。また、瑕疵保険という賠償金の保険も存在しています。万が一のトラブルに備えて入っておきましょう。