賃貸経営でよく聞かれるのが、「マスターリース」です。本記事の冒頭でもお話ししたように、空室リスクは賃貸経営のなかでとくに気になるリスクといえます。こうした不安を解消するための方法の1つが、マスターリースです。
そもそもマスターリースとは、一括借り上げを意味しています。賃貸物件を所有しているオーナーと不動産会社が賃貸借契約をします。第三者へ賃貸物件の部屋を貸し出す役割は、不動産会社が担います。
マスターリースと同じように賃貸経営で聞くのが「サブリース」ですが、マスターリースとの違いについて明確に理解できている方はさほど多くありません。
物件所有者と不動産会社間の賃貸借契約がマスターリースとなり、サブリースは不動産会社と物件に入居する方との契約、つまり転貸のことになります。しかし、マスターリースとサブリースを厳密に使いわけていることは少なく、どちらも同じ意味合いで使用されるケースがほとんどです。
物件所有者と不動産会社がまず契約します。その後入居者と不動産会社が契約するといったこの一連の流れを「サブリース」としていることもありますが、細かくわければ以下のように異なる契約となるため、基本として覚えておきましょう。
マスターリースについては上記の内容で理解できたと思います。しかし、賃料の支払いはどのようになるのか疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。たとえば、物件内に空室がある場合、その部屋の賃料はどうなるのか気になる方も少なくありません。
マスターリースは空室などのリスクを軽減するために有効な手段とされていますが、それは一体なぜなのか、ここで詳しくみていきましょう。
空室保証型とは、物件の空き状況にかかわらず、一定の家賃収入が得られるサービスです。基本的には家賃の80％から90％ほどが相場となっており、料率は立地の良し悪しによって変動します。空室保証型のメリットとデメリットについて、以下でさらに詳しく紹介します。
空室保証型は、空室があっても家賃収入は固定額で得られるため、稼働が悪い場合でも一定以上の損失が出てしまうことはありません。そのため、賃貸経営でとくに大きなネックとなる空室リスクを軽減することが可能です。
また、不動産会社が入居者の募集や家賃の未払いが発生した際の対応などすべて任せられるため、面倒な手続きや手間などをする必要がありません。建物の管理や修繕計画なども立ててくれるのも大きなメリットといえます。
稼働が良く、常に入居者が多くいる物件であっても、空室保証型は一定の家賃収入となるため、満額の家賃収入は得られません。立地が悪く空室が目立つような物件であれば空室保証型が適していますが、人気がある物件では逆に損してしまう可能性が高くなります。
さらに、賃料の見直しが一定期間で設けられているのが一般的です。周辺相場よりも今の家賃が割高となった場合、不動産会社は値下げを要求する権利があり、賃料を下げるよう交渉してきます。この場合、裁判などおこなっても物件所有者のオーナーにほぼ勝ち目はありません。
空室保証型とは異なり、空室が増えれば増えるだけ家賃収入は減ります。しかし、入居者が増えればその分家賃収入が増加するのが、パススルー（実績連動）型の支払い方法です。メリットやデメリットについて、下記でさらに詳しくみていきましょう。
稼働が良い賃貸不動産であれば、高額な家賃収入が得られます。空室保証型の場合、安定した収益となりますが、収益となるのは一定金額のみです。そのため、大きな利益を得ることは難しくなるのが特徴です。
しかし、パススルー型であれば入居者の数に合わせて家賃が支払われるため、大きな利益が生じます。また、入居者の情報や現在の賃貸条件などが開示されるため、自分が所有している物件の状況を正確に把握することが可能です。
パススルー型のデメリットとして最大のリスクとなるのが、入居者が少ない場合や賃料の滞納が生じた場合、家賃収入が得られない点です。空室保証型の場合、入居者が少なくても一定の家賃収入が得られます。
しかし、パススルー型は実際に入居している人数により収益が変動するため、多く入居者がいれば収入が多くなる一方、少なければその分利益は下がるのが特徴です。そのため、安定した利益を重視するのであれば、空室保証型の方が適しているといえます。
マスターリースは、物件所有者もオーナーと不動産会社が契約することで一括借り上げする方法です。マスターリースすることにより、所有者にはどのようなメリットがあるのかを詳しくみていきましょう。
本記事でもお伝えしているように、マスターリースは空室リスクを減らすことが可能です。たとえば、都心部の繁華街や交通アクセスが良好で利便性の高いエリアなど、どれだけ優れた物件であっても、そこに入居する人がいなければ利益を出すことはできません。
しかし、マスターリースであれば不動産会社が一括借り上げしてくれるため、入居者がいない場合でも一定の家賃収入が得られます。賃貸経営でとくにネックとなる空室リスクが減らせる点は、マスターリースの最大のメリットといっても過言ではありません。
賃貸経営は、さまざまな複雑かつ難しい管理業務があります。初めての経営の場合、何の経験もない状態のため、わからないことだらけで戸惑う場面や、スムーズに手続きが進められないといったトラブルが生じます。
また、入居者の募集方法や効率的な集客などもわからず、なかなか利益につながらないといった経営者も少なくありません。マスターリースは、このような面倒な管理業務もすべて任せられるため、豊富なノウハウがなくても安心して賃貸経営をスタートさせられます。
近年では、一昔前と比較して賃貸経営が身近なものとなってきました。そのため、不動産会社は競争が激しくなり、多様性が進んでいる現在ではさまざまなサービスを提供しはじめています。
賃貸経営の経験がない初心者が気軽に始められるようになったため、経営に関するアドバイスや不動産投資に関する講習会の開催など、投資を始めたばかりの方を対象とした内容が多いのが特徴です。
空室リスクを減らし安定した収入が得られるのがマスターリースですが、メリットばかりに目を向けていると思わぬ落とし穴に落ちてしまうこともあります。うまく賃貸経営を進めていくためにも、デメリットに対する深い理解は必須といえます。
メリットよりもデメリットの方が大きくなってしまっては、せっかくのマスターリースも活かすことはできません。失敗しない賃貸経営のために、ここでしっかりとデメリットについてみていきましょう。
通常の賃貸借契約の場合、家賃を支払うことで部屋を借りて住めるようになります。しかし、マスターリースの場合は物件所有者が貸主になり、不動産会社が借主となります。そのため、不動産会社に主導権を握られてしまうリスクが高いのが特徴です。
借地借家法には、借主を保護するための条文があります。この結果、マスターリースすることによって不動産会社側が保護される立場となります。法律上はプロが保護され、経験が浅くわからないことが多い賃貸物件所有者のオーナーが弱い立場となるのが最大のデメリットです。
本記事でもお伝えしたように、家賃が引き下げられてしまう可能性があります。家賃の減額請求は不動産会社の正当な権利となるため、契約書に「家賃保証します」といった文言があったとしても、賃料の見直しで減額するケースは少なくありません。
これまでに、家賃保証に対する保証額が下がってしまったことにより、借り入れの返済が難しくなり自己破産した方も多くいます。家賃保証といっても、ずっとその金額が続くわけではないことを頭に入れておきましょう。
マスターリース物件は、手放したいと思ってもなかなか売却することができないのが現状です。上記でもお伝えしているように、不動産会社に主導権を握られてしまったり、家賃保証が下がる可能性があったりするなど、多くのデメリットが存在します。
プロの投資家はこのようなデメリットにも詳しく、物件を購入したとしても収支と見合わないため、敬遠するケースが多くなってしまいます。思うような売却ができない、そもそも売却希望者がいないといったことも、大きなデメリットの1つです。
デメリットのなかでとくに重要となるのは、マスターリース契約の解除です。不動産会社側の都合で、突然契約が解除されることもあります。築年数が古く老朽化が進む物件の場合、現況回復工事をしないままで入居者を募集しても、思うような集客はできません。
結果としてオーナーが負担する形で家賃を引き下げることになります。また、あくまでも所有権はオーナーにあるので、収益が見込めない物件の場合は簡単に不動産会社から契約が切られてしまいます。
逆に、オーナー側からの契約解除は正当な理由がない限り申し出ることはできません。建物の利用状況や現況、さらに賃貸人において建物の使用を必要とするケースなどの事情を考慮し、正当な理由と認められた場合にのみ契約が解除可能となるため、手間も時間もかかってしまいます。
マスターリースは、うまく活用することでリスクを軽減した賃貸経営が可能です。しかし、一歩間違えれば負の遺産となり、自己破産に陥ってしまうことも珍しくありません。
マスターリースは、メリットとデメリットをしっかりと把握し、それぞれの内容を正しく理解することで、どのような経営となるのかを見極めることが大切です。リスクを抑えられるメリットばかりに気を取られて安易に契約してしまうと、後々大きなトラブルに巻き込まれてしまいます。
効率良く賃貸経営ができるよう、本記事でお伝えした情報をぜひ参考にしてください。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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