住宅ローンを返済中だと、自由に住み替えできないのか気になっている方も多いでしょう。住み替えが制限される場合は計画に支障が生じる可能性があるので注意が必要です。
この記事では、住宅ローンが残っていても住み替えができるのか、住み替えローンの仕組み、住み替えローンを利用する流れや注意点などを解説します。住宅ローンを返済中の住み替えについて詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
住み替えとは、自宅を売却して新居を購入することです。そのため、住宅ローンを返済中の自宅を売却できるかどうかが住み替えの可否を判断するポイントとなります。
住宅ローン返済中の自宅を売却するためには、住宅ローン契約時に設定された抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権の抹消には住宅ローンの完済が不可欠で、住宅ローンをすでに完済している場合や売却代金や自己資金などで残債を完済できる場合にのみ抵当権を抹消できます。
そのため、住み替えができるのも住宅ローンを完済できる場合に限られます。必ず住み替えができるわけではないので注意してください。
住み替えについては以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
関連記事：住み替えとは？家を住み替える際にかかる費用や注意点を紹介
住宅ローン返済中の自宅を住み替える場合の手段として、住み替えローンがあります。住み替えローンとは、契約中の住宅ローンの残債と新居の購入費用を合算した金額を借りることができるローンです。
通常の住宅ローンとの違いや、住み替えローンのメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
住宅ローンとは、新居を購入する場合に必要な購入資金をカバーするためのローンです。住宅ローンで借りることができる上限金額は、新居の本体価格であることが多いです。そのため、住宅ローンの残債はカバーされないため、売却代金や自己資金などで残債を完済しなくてはなりません。
しかし、住み替えローンであれば新居の本体価格に残債を上乗せして借りることができるので、残債返済に売却代金や自己資金などを充てずに済む点が大きく異なります。
住み替えローンを利用するメリットとして、以下の3つが挙げられます。
住宅ローンの返済中に住み替えたい場合、売却代金や自己資金などで残債を完済しなくてはなりません。資金不足が原因で残債を完済できない場合、住み替えを諦める、資金が貯まるまで住み替えを延期する必要があります。しかし、住み替えローンを利用すれば残債を完済できるので、自己資金がなくても好きなタイミングで住み替えられるでしょう。
ローンを契約して残債を完済する、新規に住宅ローンを契約して住み替え先の新居を購入することも可能です。しかし、ローンの契約が2つ分になり、返済の手間がかかります。住み替えローンは契約がひとつだけなので、ローンの二重契約を回避することによって返済の手間を省けるでしょう。
住み替えローンを利用するデメリットとして、以下の4つが挙げられます。
住み替えローンには新居の本体価格に残債が上乗せされており、借入額が大きくなるので審査が厳しくなります。また、通常の住宅ローンよりも金利が高く、返済負担が大きいというデメリットがあります。利用を希望していても審査に通らない可能性がある、借りることができても返済負担が大きいということを十分に理解した上で利用するか判断しましょう。
また、住み替えローンは売却と購入を同時におこなう必要があります。そのため、売却と購入を並行して進めなくてはならず、売買のスケジュールがタイトになりやすい点に注意してください。
特に、売却時期は自分で調整できるものではないことから、タイミングを合わせられるか不安な方は、指定した時期までに成約しなかった場合に買い取ってもらえる買取保証付きの不動産会社を利用すると安心です。
住み替えローンをスムーズに利用するには、利用するまでの流れを事前に押さえておくことが大切です。住み替えローンを利用するまでの流れは以下の通りです。
それぞれの流れについて詳しく説明していきます。
住み替えを検討している場合、まずは住宅ローンの残債を確認します。残債は1年に1回借り入れ先から送られてくるローン残高証明書や借り入れ先のホームページなどで確認できます。
住宅ローンの残債を確認する理由は、住み替えローンが必要なのかどうか判断するためです。住宅ローンを売却代金で完済できる、売却代金と自己資金で完済できる場合には、住み替えローンを利用する必要はありません。
売却代金で完済できない、自己資金でも完済できない場合は住み替えローンを利用すべきケースと判断できるでしょう。
残債を確認できた後は、不動産会社に相談します。不動産会社への相談は、売却予定の物件の査定を依頼から入るケースが多いです。査定結果と残債を比較して、売却代金や自己資金などで完済できるのかを最終的に判断します。
完済できない場合、不動産会社に住宅ローンを返済中の物件で住み替えを検討している旨を相談します。サポートが充実している不動産会社であれば、住み替えローンを提供している金融機関を紹介してくれる、売買のタイミングをうまく調整してくれる可能性が高いです。
不動産会社の実績や担当者との相性、査定結果、住み替えサポートの有無などから総合的に相談する不動産会社を決めましょう。
不動産会社に相談をした後は、住み替えローンの取り扱いがある金融機関を探します。住み替えローンを取り扱っている金融機関は限られています。また、金融機関によって金利や返済期間などの融資条件が大きく異なるため、融資条件を比較して少しでも好条件の融資を選択することが大切です。
住み替えローンの取り扱いがある主な金融機関は、以下の通りです。
すべての金融機関で住み替えローンが提供されているわけではありません。提供されている金融機関は限られているほか、上限額、金利、手数料などの融資条件が異なるため、各金融機関の特徴をしっかり比較してから選択しましょう。
金融機関を決めた後は、審査を受けます。主な審査基準は以下の通りです。
審査基準は各金融機関によって異なり、必ず審査に通るとは限らないので、審査に通らなかった場合を想定していくつか金融機関をピックアップしておくことをおすすめします。
住宅ローン返済中の住宅からの住み替えは、一般的な新居の購入とは異なります。借入額が大きくなると返済負担が大きくなり、途中で返済不能に陥る可能性があるので注意してください。
返済不能に陥らないためにも、借入額がいくらになるのか、余裕のある借入額がいくらなのかを把握してから住み替えの計画を立てることが大切です。
以下の条件で借入額がいくらになるのか、余裕のある借入額がいくらになるのかをシミュレーションしました。
参照：三井住友銀行「住み替え資金計画シミュレーション」
三井住友銀行の住み替え資金計画シミュレーションを使った結果によると、必要となる借入額がゆとりをもって返済できる借入額の目安を大きく上回る結果となりました。
返済不能に陥らないためには、数年待って残債を減らしてから住み替える、自己資金を増やして借入額を減らしたほうが安心でしょう。
不動産売却にかかる諸費用や売却の基礎知識については以下の記事を参考にしてください。
関連記事：不動産売却の基礎知識をプロが解説！知らなきゃ損する売却時の心構えと不動産会社の選び方
住み替えローンを利用する際は、以下の2つの点に注意してください。
それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
通常の住宅ローンは新居の物件価格が借入額になりますが、住み替えローンは新居の物件価格に住宅ローンの残債が上乗せされるため、借入額が通常の住宅ローンよりも高額です。
借入額が高額になるということは、それだけ金融機関にとっては滞納リスクがあるということなので、審査が厳しくなります。住み替えローンを利用できる場合には、住宅ローン返済中で売却代金や自己資金で残債を完済できない場合でも住み替えが可能ですが、利用できなければ住み替えを諦めるしかありません。
少しでも審査に通る可能性を高めるには、自己資金の割合を増やす、残債を減らすなどして、審査に有利になる状況を整えてから審査を受けましょう。
住み替えローンを利用する場合は、住宅ローンを返済中の自宅の売却と新居の購入を同時におこなわなくてはなりません。新居の購入は、気に入った物件が見つかればすぐに契約に進むことができます。しかし、自宅の売却は欲しいと思ってくれる購入希望者が現れなければ契約に進むことができず、自分でタイミングを調整できるものではありません。
購入したい物件は見つかったものの、自宅の購入希望者がなかなか現れない場合、住み替えの予定がすれてしまう点に注意が必要です。
不動産会社によっては、買取保証付きの仲介を提案しているところもあります。買取保証付きとは、一定期間は通常の仲介で購入希望者を募集するものの、一定期間経過後は不動産会社が事前に提示していた価格で買い取ってくれる仕組みです。
期日までに購入希望者が現れた場合は高く売却できる、現れなかった場合でも不動産会社が事前に提示した価格で買い取ってもらえるため、スムーズに住み替えをおこなえるでしょう。
住宅ローン返済中の自宅から新居に住み替える場合は、住宅ローンの残債を完済できるかどうかによって住み替えを容易におこなえるかどうかが変化します。
住宅ローンの残債を売却代金や自己資金などで完済できる場合、新居購入時に新規に住宅ローンを契約できるので特に問題はありません。
しかし、住宅ローンを完済できない場合、住み替えローンを契約して住み替えを進めることになるので注意が必要です。住み替えローンは借入額が大きくなるため、審査に通らない可能性があります。また、住み替えローンでは自宅の売却と新居の購入を同時におこなわなければならないため、不動産会社や金融機関と相談しながらうまく住み替えをおこないましょう。
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