マイホームを持つと避けられないのが、固定資産税の支払いです。賃貸物件に住んでいた人のなかには、何に対する税金なのか分からない人も多いでしょう。
まずは、固定資産税の基礎知識となる、以下の4つのポイントについて紹介します。固定資産税に関して何も知らずに払うのではなく、その意味をきちんと把握しましょう。
固定資産税とは、土地や不動産などの固定資産に該当するものに課せられる税金のことです。毎年1月1日を基準として徴税される地方税であり、固定資産の所有者に納税義務があります。また、固定資産を所得した年だけでなく、毎年税金が課せられます。
一戸建ての住宅を購入した場合には、土地と建物の両方に固定資産税が課せられます。一戸建て住宅以外にも、マンション、工場、倉庫、店舗などが、固定資産税の課税対象です。
土地や建物などの不動産を所有している場合、固定資産税の支払いは免れません。しかし、固定資産税がいくらなのか、通知書が届くまでわからないと不安になる人も多いでしょう。
ここからは、一戸建てとマンションの2種類に分けて、固定資産税の平均・相場額を紹介します。全く同じ条件の土地や建物はないため目安の金額にはなりますが、相場を知っておくことで心構えができるはずです。
一戸建ての固定資産税は、10〜15万円が平均額となります。しかし、一戸建ては建物の構造や、どのエリアにある固定資産かが固定資産税の評価額に大きく影響するため、物件ごとに金額の差が出やすいです。
土地の価格が高い都心部などのエリアでは、家屋の面積が少なくても固定資産税が高額になります。一方、土地の価格が安い地方では、土地面積が都心部より広くても固定資産税が安くなることがあります。
一戸建て住宅はマンションよりも減価償却期間が短くなる場合が多いことから、築年数が古くなれば固定資産税の負担額も小さくなるでしょう。
マンションの固定資産税の平均価格は、8〜10万円です。マンションの敷地は区分所有となるため、土地に対する固定資産税の負担は一戸建てよりも小さくなります。もちろん、所有する部屋の広さによって土地の所有面積も変化するため、広い部屋ほど固定資産税が高くなるのが基本です。
一戸建てよりも平均価格が安いマンションですが、減価償却期間が長いので一戸建てよりも固定資産税が高くなる場合もあります。中古物件を購入する場合は、特に注意してください。
固定資産税の支払い者は毎年1月1日時点の所有者で、支払いは6月から始まります。毎年4〜6月頃までに固定資産税の納付書と一緒に届く、納税通知書にて価格を確認しましょう。
基本的に固定資産税の支払いは一括ではなく、年4回に分けて支払う仕組みになっています。自治体によっては、口座振替・クレジットカードでの支払いも可能なので、チェックしておきましょう。
建物にかかる固定資産税は、少しずつ減額していきます。それは、建物は素材によって耐用年数が決められており、年数が経つことで価値が下がるからです。
耐用年数は木造一戸建てなら22年、鉄筋コンクリート製なら50年となっています。ただし、耐用年数を超えたからといって、固定資産税が0円になるわけではないので、注意しましょう。
固定資産税の金額は、毎年納付書と一緒に送られてくる納税通知書で確認することができます。しかし、この納税通知書が届く前であっても、計算方法がわかれば固定資産税額を知ることができます。
固定資産税の計算方法を知っておくことで、前もってお金を用意しておくことができます。マイホーム購入後の初めての納税でも、焦ることはないでしょう。
一戸建て住宅の固定資産税は、以下の計算方法で求めることができます。
【新築建物の固定資産税】
固定資産税評価額（課税標準額）×1／2×税率（1.4％）
【中古建物の固定資産税】
固定資産税評価額（課税標準額）×経年原価補正率×税率（1.4％）
【住宅がある土地の固定資産税】
固定資産税評価額（課税標準額）×1／6×税率（1.4％）
一戸建て住宅の場合は、新築・中古によって計算方法が異なります。固定資産税評価額は、1月1日に決定される公示価格の70％程度です。
例えば、1,000万円で購入した土地に2,000万円の家を建築した場合、新築時はその70％である1,400万円が固定資産評価額となります。そのため、建物の固定資産税額は1,400万円×1／2×1.4%＝98,000円となります。土地の固定資産税額は1,000万円×70%×1／6×1.4%＝16,333円で、合計約12万円となります。
マンションの固定資産税の計算方法は、以下の通りです。
【新築マンションの固定資産税】
【中古マンションの固定資産税】
【マンション土地の固定資産税】
マンションの場合でも、計算方法は一戸建てと基本的に同じです。しかし、マンションでは、土地の固定資産税は占有割合によって異なります。
例えば、4,000万円の分譲マンションを購入すると、固定資産評価額は2,800万円です。建物:土地＝6:4の場合、建物の固定資産税額は1,680万円×1／2×1.4%＝117,600円。土地の固定資産税額は1,120万円×1／6×1.4＝26,133円です。合計すると143,000円（1,000円未満切り捨て）となります。
ここからは、実際の事例をもとにした、固定資産税の計算シミュレーションを紹介します。具体的には、以下のケースで計算シミュレーションをおこないます。
金額や面積を置き換えることで、自分が所有する資産の固定資産税額を知ることも可能です。計算シミュレーションを参考に、具体的な固定資産税額を計算してみましょう。
まずは、一戸建て住宅の固定資産税額の計算シミュレーションをします。今回の計算に関わる条件は、以下の通りです。
まず、建物と土地を分けて計算するために、それぞれの固定資産評価額を求めます。
建物の固定資産税額は、新築から3年間は軽減特例が適用されるため、2分の1で計算します。
【建物の固定資産税額】
1,120万円×1／2×1.4%＝78,400円
土地は、200㎡以下の部分と200㎡超えの部分に分けて考える必要があるため、1㎡あたりの評価額を求めてから計算します。
【1㎡あたりの評価額】
1,680万円÷250㎡＝67,200円（／㎡）
これをもとに計算すると、以下の通りになります。
【土地の固定資産税額】
200㎡以下の部分：200㎡×67,200円×1／6×1.4％＝31,360円
200㎡超えの部分：50㎡×67,200円×1／3×1.4％＝15,680円
建物と土地の固定資産税額を合計すると、78,400円+31,360円+15,680円＝125,000円（1,000円未満切り捨て）となります。
マンションの固定資産税は、以下の条件でシミュレーションを行います。
マンションの場合でも、まずは土地と建物の固定資産評価額を求めます。
建物の固定資産税額は、一戸建てと同様に新築から3年間は2分の1で計算します。
1,260万円×1／2×1.4%＝88,200円
土地の固定資産税は持分割合によって計算されるため、まずは住宅用地の面積を計算します。800㎡×1／30で26.6㎡になり、200㎡未満となるので、評価額すべてを6分の1で計算しましょう。
840万円×1／6×1.4％＝19,600円
合計金額は88,200円+19,600円＝107,000円（1,000円未満切り捨て）となります。マンションの固定資産税額を求めるときは、土地の持分割合を確認することを忘れないように注意しましょう。
固定資産税をできるだけ安くしたいと考える人は多いでしょう。実は、固定資産税は特例を利用することで、節税が可能となります。ここでは、3つの特例を紹介します。
特例を利用するには、条件を満たす必要があります。特例が適用されるか知るために、詳しくみていきましょう。
住宅用地の特例とは、住宅用として利用されている土地の固定資産税が安くなる制度のことです。土地の面積が200㎡以下の部分は、課税標準額の1／6の価格となります。200㎡を超える部分に関しては、課税標準額の1／3の価格です。
一般的に、200㎡以下の部分を「小規模住宅用地」と呼び、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」と呼びます。ひとつの土地の面積が200㎡を超える場合は、200㎡以内の部分と超える部分に分けて、計算しなければなりません。
2022年3月31日までに建築された住宅は、新築住宅の特例が適用されます。新築住宅の特例は、区分によって3〜7年間の固定資産税が1／2に減額される制度です。以下の表にまとめているので、ご確認ください。
新築時の固定資産税は高いですが、新築住宅の特例が適用されることで、大幅に減額されます。ただし、一般住宅の場合は、床面積が120㎡以下という条件があるので、注意してください。
風水害・火災・地震などによって被害を受けた人は、納付期限を迎えていなければ減免される可能性があります。ただし、その条件は自治体によって異なります。
自治体に確認して適用されることがわかった場合は、減免申請をしましょう。役場・役所にて確認することができるので、災害にあった場合はひとまず問い合わせてみてください。
固定資産税の支払いは、家を購入したら避けられない義務です。固定資産税に関して知らないことを減らしたい方は多いでしょう。ここからは、固定資産税に関するよくある質問を紹介します。
固定資産税は、以下の方法で支払うことができます。
支払い方法は自治体によって異なりますが、現金での支払いや口座振替はどの自治体でも選択できます。また、キャッシュレス決済の普及によって、クレジットカード・電子マネー・スマホ決済アプリに対応する自治体も多いです。
支払い忘れを防ぎたいなら、自動で引き落としてくれる口座振替がおすすめです。お得に支払いたいなら、ポイント付与やキャッシュバックのあるクレジットカード・電子マネー・スマホ決済アプリがおすすめです。
特例以外で固定資産税の負担を抑える方法は、基本的にありません。
しかし、クレジットカード支払いを選択することで、ポイントによる還元を受けられます。実際に支払う金額は同じですが、還元されたポイントで買い物ができるので、現金で支払うよりもお得です。
また、口座振替を選択することで、払い忘れが起きなくなるため、延滞税を防げます。
ただし、どちらも決定された金額を支払うことに変わりはありません。固定資産税の価格は、家の設備によって異なります。カーポートの種類によっても異なるため、あらかじめ固定資産税が安くなるような家づくりをするのもおすすめです。
今回は、固定資産税について紹介しました。土地や家を持っている場合に毎年支払う義務がある固定資産税は、決して安くありません。新築であれば評価額も高く、支払いに困ってしまうこともあるでしょう。
あらかじめ固定資産税額を計算し把握しておくことで、急な支払いに焦ることが少なくなります。また、今後の固定資産税額についても把握できるため、資産計画も立てやすくなるでしょう。
この記事を参考に、ぜひ固定資産税額を計算してみてください。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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