マンション売却にかかる手数料の目安は？計算方法や諸費用を解説

仲介手数料

仲介手数料は、マンションの売却活動をお願いする不動産会社に対して支払う報酬です。マンション売却にかかる費用のうち、もっとも金額が大きいのは仲介手数料になるでしょう。

不動産会社の売却活動では、物件の情報をチラシに載せたり広告を掲載したり、情報サイトに登録するための費用がかかります。ほかにも契約時の書類作成や、購入希望者の内覧対応、価格交渉といった人件費もかかるので、発生する費用と売買成立の報酬として、仲介手数料は欠かせません。

仲介手数料は売買契約が成立した段階で、不動産会社に報酬請求権が発生します。

したがって、売却の相談や売却価格の査定をした段階では、仲介手数料は発生せず、売却するまでに時間がかかったからといって手数料を上乗せされることもありません。仲介手数料の支払いは、売買契約締結時と決済・引き渡し時の2回、各50%ずつに分割して支払うケースがほとんどです。

ただし、地域や不動産会社によっては、1度に全額請求されることもあるので、仲介手数料をいつ支払うのかは事前に確認しましょう。

印紙税

契約書や受領書、証書などの書類のうち、課税文書に該当するものは印紙税がかかります。

マンションの売却時に取り交わす不動産売買契約書は、課税文書です。そのため、契約金額に応じた印紙税を納めなければなりません。

なお、2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書は、軽減税率が適用されるため、印紙税の負担が下げられています。

【契約金額ごとの印紙税】

印紙税は収入印紙を購入して契約書に貼付、再利用できないよう消印を押すことで納付となります。

契約書への印紙貼付を忘れていたり、消印をしていなかったりすると納税とみなされず、過怠税が発生するので注意しましょう。

とはいえ、マンションをはじめとする不動産売却において、不動産売買契約書は不動産会社が作成し、印紙の貼付け・消印をしてくれるケースがほとんどです。売主は、自身が負担する印紙税相当の金額を不動産会社に支払え、印紙税を払い忘れることはないでしょう。

なお、課税文書にあたるのは、用紙に記載して交付された書類とされています。契約書類の交付を電子データで完結させる電子契約ならば、印紙税は不要です。

登記費用

マンション売却時には、抵当権抹消や所有権移転登記が必要となるため、登録免許税や手続き費用がかかります。売却予定のマンションに住宅ローンが残っているなら、住宅購入資金を貸している金融機関が抵当権を設定しています。

これは、金融機関が貸したお金を回収できなくなるのを防ぐためです。もしも、ローンの返済ができなくなった場合、抵当権を持っている金融機関は裁判所に申し立てて強制的に売却し、売却代金からお金を回収できます。抵当権が残っている状態のマンションは売れにくいので、売却時には抵当権をなくすために、抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記は登録免許税を支払い、法務局で手続きをします。

この手続きは必要書類を準備する手間があるので、司法書士に依頼するケースが多いでしょう。その場合、登録免許税だけでなく、司法書士に支払う報酬も発生します。

また、不動産の所有者が変わった際は、所有権移転登記をします。この登記は新しく不動産を取得した買主側で実施するのが一般的です。そのため、特別な取り決めがない限りは、売主側で所有権移転登記をしたり、手続き費用を負担したりする必要はありません。

譲渡所得税

マンション売却によって利益が出ると、その利益は譲渡所得となり、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税を納めるには、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。

【譲渡所得の求め方】

譲渡所得金額＝譲渡価額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額

【譲渡所得税の求め方】

譲渡所得税＝譲渡所得金額×税率

譲渡所得は売却した不動産の所有期間により、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、適用される税率が変わります。

【譲渡所得税の税率】

譲渡所得税は所得税と住民税で構成されており、2037年12月31日までは所得税部分に2.1%の復興特別所得税が加算されます。

【復興特別所得税を含めた譲渡所得税の税率】

また、売却するマンションが自宅や、相続した不動産であれば、譲渡所得税を軽減する特例があるので活用しましょう。

住民税

譲渡所得税のうち、所得税については3月15日までに行う確定申告によって申告・納付しますが、住民税の納付は6月からです。

確定申告後、6月初めごろに納税通知書が届くので、期日までに納付しましょう。期限は6月末・8月末・11月末・1月末の4回に分けられています。

確定申告の際に納めた金額だけで、マンション売却にかかる税金の納付が終わったわけではないので注意しましょう。

ローンの残債返済費用

売却するマンションに住宅ローンの残債があるなら、繰上返済する必要があります。抵当権抹消登記をするためにも、ローンの返済を終えなければなりません。また、繰上返済には、手数料もかかります。

返済費用を準備するには、借入れしている金融機関への問い合わせ、または残高証明書を確認し、ローン残高を正確に把握することが必要です。

繰上返済の手数料は、金融機関や支払い方法により異なります。最近はインターネットから手続きすると手数料が安くなるものもあるので活用するとよいでしょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は売却するマンションの金額によって決まりますが、法律により上限額が設定されています。

このように、仲介手数料の上限は、売却価格を200万円までの部分・400万円までの部分・400万円を超える部分と、3段階に分けて計算するようになっています。

手間がかかるようですが、400万円以下の不動産なら「売却価格額×4%+2万円+消費税」、400万円を超える不動産なら「売却価格額×3%+6万円+消費税」という速算式が使えます。

この計算式によって求められる以上の金額は、仲介手数料として請求されません。仲介手数料の目安となるので、マンション売却の際は覚えておきましょう。

仲介手数料の目安や相場

仲介手数料は、多くの場合、法律で決められた上限額を請求されます。とくに大手不動産会社は一律で定めており、割引や値引き交渉をしていないケースが多いようです。

なお、売却価格が400万円以下の場合、仲介手数料を最大18万円まで請求できる特例があります。

物件の状態や立地が悪く、売却価格が400万円以下となる場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料に対して労力がかかりすぎるためです。

利益の出ない売却活動は不動産会社も引き受けたがりません。その結果、売却できない物件が地方の空き家として残ってしまう問題が生じる恐れがありますが、そうならないための対策として、この特例が設けられています。

仲介手数料の値引き交渉を行う

売却相談している不動産会社に交渉し、仲介手数料を値引きしてもらえれば、売却にかかる費用を抑えられます。築年数や立地といった不動産の条件によって、売却活動を行う不動産会社の負担は変化します。しかし、マンションの売却価格そのものは、不動産会社の負担に影響しません。

売却価格に応じて不動産会社が請求できる仲介手数料の上限は上がりますが、交渉材料にできる要素があるならば値引いてもらえる可能性もあるかもしれません。

仲介手数料が安い不動産会社を探す

仲介手数料の上限は法律で決められていますが、下限については制限がありません。不動産会社のなかには、仲介手数料の安さで勝負しているところもあります。

とはいえ、安さだけで不動産会社を決めてしまうと、売却結果に不満が残る場合もあるでしょう。大手の不動産会社では、会社方針で仲介手数料を決めているため、個別の値下げ交渉は難しい傾向にあります。

しかし、中小規模の不動産会社では、大手にはできない個別の値下げ対応や、独自の手数料設定でサービスしている場合があります。地域に根ざした信頼できる不動産会社のなかに、仲介手数料を安くしているところがないか探してみましょう。

マンション売却時の利益を高くするには？

せっかくマンションを売却するなら、少しでも利益を多くしたいものです。

利益を増やすには、仲介手数料をいかに安くするかに注力するより、マンションの価値を高めて有利な条件で売却する努力をしたほうが良い結果を得やすいでしょう。

それには販売力のある不動産会社に依頼するだけでなく、売却価格の設定や売却時期、マンションの価値を高める方法などを考えるのも重要です。

まとめ

マンション売却では、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、登記費用、ローンの残債返済費用といった負担があり、利益が出たら確定申告によって譲渡所得税を申告・納付します。

仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」という速算式で求められ、この金額は法律で定められた仲介手数料の上限です。仲介手数料は値引き交渉もできますが、不動産会社の利益を減らす行為であるため、販売意欲をそぐ恐れもあります。

マンション売却での利益を増やすなら、仲介手数料を下げる努力よりも、マンションの価値を高め、高値で売れるように考えるほうがおすすめです。最適な売出価格や売却時期を見定め、必要ならリノベーションを実施して、納得できるマンション売却を実現しましょう。