【優しく解説】抵当権抹消とは？必要なタイミングや注意点・手続きの流れまで解説！

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなど金融機関で借り入れした際に担保として設定するものです。万が一、返済ができなくなった場合に、抵当権を設定した不動産を任意売却や競売などにより返済額の弁済にあてる用途で使われます。

抵当権を設定している不動産は担保としての扱いになりますが、所有者は土地や建物を自由に使用できます。しかし、金融機関が弁済不能と判断すれば土地・建物の売却がおこなわれ、所有者は不動産を失うことになります。

抵当権抹消とは

抵当権抹消とはその名の通り、抵当権を抹消することです。住宅ローンを完済したタイミングで、金融機関から承認を貰えた場合に抹消手続きに移る流れになります。完済すれば誰でも抹消できるわけではなく、金融機関の承認が必要であることは意外と知られていないので、注意しましょう。

保有している不動産を売却する際、まだローンが残っている状態だと抵当権がついています。こうしたケースでは、ローンを完済して抵当権を抹消してから売買することになります。なぜなら、不動産の保有権が次の購入者に渡った際に、その土地や物件は前の保有者の担保として使用することができなくなるためです。

売却を検討している場合には、抵当権の抹消を必ずおこなうようにしましょう。

不動産を売却するとき

前述の通り、抵当権を抹消するタイミングとして最も一般的なのは、不動産を売却するときです。このときに抵当権の抹消をおこなう必要がある理由は、以下の通りです。

【不動産売却時に抵当権抹消をおこなう理由】

• 不動産の購入者が買い控えるため
• 次の買主が住宅ローンを申請できないため

通常、買主は抵当権が設定されている不動産を購入することはありません。なぜなら、抵当権が設定されている不動産を購入してしまうと、金融機関などが抵当権の行使（任意売却や競売など）をおこなった際に、所有権がなくなる恐れがあるからです。

また、抵当権がある物件を購入した際には、次の買主が住宅ローンを組めなくなります。買主の金融機関が新たな抵当権を設定できないためです。

これらの理由によって、不動産を売却する際には必ず抵当権の抹消をしておくべきなのです。

新しく融資を受けるとき

新しくリフォームローンなどの融資を検討する際、不動産の抵当権を抹消しておくと審査に有利に働く可能性があります。なぜなら、金融機関によってはリフォームローンを取り扱う際、不動産を担保にとる場合があるからです。（担保をとらないケースもあります。）

抵当権を抹消していないと、金融機関は不動産を担保にして借り入れしている残高があるものとして審査してしまいます。その場合、複数のローンを返済していると判断されてしまい、経済状況が芳しくないとみなされてしまうのです。

そのため、借り入れした残高がゼロになり次第、抵当権の抹消をすみやかにおこないましょう。

相続が発生するとき

相続が発生したタイミングでも、抵当権を抹消することがあります。ただし、抵当権がついたまま相続することも可能で、その場合は債務も相続することになります。

相続した不動産が抵当権つきかどうかを調べるには、登記簿謄本で確認することができます。以下の方法で登記簿謄本を取得できるので、相続が発生したら確認しておきましょう。

【登記簿謄本の確認方法】

• 最寄りの法務局
• 法務局のホームページ
• 登記情報提供サービス

相続した不動産に抵当権が設定されたままですと、新たな借入や売却の障壁となってしまいます。忘れずに確認しておきましょう。

手間がかかる

抵当権の抹消には想像以上に手間がかかる点に注意が必要です。以下のように、さまざまな書類を準備する必要があったり、法務局まで訪れなければいけなかったりと、やるべきことが多くあります。

【抵当権抹消を行うための書類】

• 抵当権解除証書（別名：「解除証書」「放棄証書」「弁済証書」）
• 金融機関（銀行）の委任状
• 登記済権利証（登記識別情報通知）
• 登記事項証明書

これらの書類には有効期限があるものもあり、期限内（大半が3ヶ月以内）に抵当権の抹消手続きをおこなう必要があります。

もし、期限が過ぎて抵当権の抹消ができなかった場合、再度書類の交付依頼をする必要があり、また抵当権の抹消をおこなう人が再度金融機関へ依頼、あるいは自身で書類を取り寄せなければなりません。そのため、手間が余分にかかる場合があります。

このように、決められた期間内にさまざまな調整が必要になるため、「抵当権の抹消には手間がかかるものだ」と知っておきましょう。

時間の経過により手続きが複雑化する

抵当権の抹消をおこなわない間に、金融機関の合併・不動産所有者の死亡などが発生した場合、さらに手間と時間がかかってしまいます。

抵当権の抹消以前に、金融機関の合併の手続きや相続に関しての手続きが発生し、抵当権の抹消手続きが相当複雑になるからです。場合によっては、抵当権の抹消に必要な書類が準備できないという恐れもあります。

その際、一般的におこなわれる抵当権の抹消手続きができなくなり、裁判や供託といった例外的な手続きをおこなわなければならず、時間と費用がかかるので注意が必要です。

トラブルなく相続や売却をおこなうためには、できるだけ速やかに抵当権の抹消をおこなうようにしましょう。

①必要書類を揃える

抵当権の抹消をおこなうためには、金融機関より必要書類を受け取らなければなりません。必要書類は、以下の通りです。

【抵当権の抹消に必要な書類】

• 抵当権解除証書（別名：「解除証書」「放棄証書」「弁済証書」）
• 金融機関（銀行）の委任状
• 登記済権利証（登記識別情報通知）
• 登記事項証明書

それぞれの書類について、解説していきます。

②抵当権抹消登記申請書類を作成

抵当権を抹消する書類が揃ったら、次は抵当権抹消登記申請書類の作成です。

法務局のホームページから、「不動産登記の申請書様式について」の15）抵当権抹消登記申請書をダウンロードして使用します。

（出典：法務局「抵当権抹消登記申請書」記載例）

③用意した書類を法務局へ提出

書類が揃い、抵当権の抹消申請書の記入ができたら、法務局へ提出します。

申請は郵送でも可能ですが、書面で不備事項があれば対応可能であるといった観点から、窓口へ直接提出することをおすすめします。

持参あるいは郵送により提出する法務局は、抵当権の抹消予定の不動産のある住所を管轄している法務局で、申請する人の住所地を管轄する法務局ではない点に注意が必要です。

登録免許税

登録免許税とは、登記をおこなうのにかかる税金です。費用は不動産1件につき1,000円なので、土地・建物それぞれ1件ずつと想定すると、抵当権を抹消するのに2,000円かかります。

マンションの場合には土地と建物は1つずつと判断されるため、2,000円の登録免許税が必要です。

ただし、建物が複数の土地の上に建っていれば、複数分の登録免許税が必要なので注意しましょう。

事前調査費用

事前調査費用とは、抵当権を抹消したい土地・建物の登記に関しての内容を調べるために必要な費用です。基本的には、登記簿謄本を取得することで上記の内容を調べます。具体的な料金は以下の通りです。

【事前調査費用の料金】

抵当権抹消確認費用

抵当権抹消確認費用とは、抵当権抹消後、実際に抵当権が抹消されているかを確認するための費用です。事前調査費用と同じく、登記簿謄本を取得することで調査をおこないます。費用も事前調査と同じで以下の通りです。

【抵当権抹消確認費用の料金】