【初心者必見！】一戸建ての不動産を売却するために知っておくべきことを解説｜売却方法や費用・高く売るコツ

売却方法①仲介

仲介とは、売り手と買い手の間に不動産会社を介して、最も条件の良い購入希望者に売却することです。不動産売却をおこなう際の最も一般的な方法となります。

仲介には、売り手の希望する売却価格に近い金額で売却できるメリットがありますが、買い手を見つけるまでに時間がかかるのがデメリットです。

そのため、「売却までの早さよりも値段を優先したい」という場合には、おすすめの方法です。一方で、売却までに時間をかけられない場合には、次で解説している買取を選択したほうが、より早く売却できるでしょう。

売却方法②買取

買取とは、仲介業者に依頼して買い手を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。不動産会社と条件面で合意すれば売却できるので、スピーディーに処分したい場合に有効となります。

また、以下のような通常の売却が難しい不動産を保有している場合にも、おすすめの方法です。

【買取がおすすめな不動産の特徴】

上記のような不動産に買取が向いている理由は、買取業者はリフォームやリノベーションをおこなう前提で購入することが多いからです。仲介業者が手数料で利益を得るのに対して、買取業者は購入した不動産を再販することで利益を得ます。その際に、より高値で売れるようにリフォームやリノベーションを実施し、物件価値を高めるケースが多いのです。

そのため、そのままでは売却が難しい築古物件や設備などが劣化した不動産でも、立地などのメリットさえあれば、買取してくれる可能性があります。

ただし、買取は仲介と比較すると売却額が低くなる傾向にあります。買取業者はできるだけ安く不動産を仕入れたいためです。

早く売却して現金化したい場合には買取がおすすめですが、利益を重要視している場合には仲介の方が適していると言えます。

1.周辺の不動産の相場確認

一戸建てを売却するにあたり、まずおこなうべきなのは周辺不動産の相場の確認です。すぐに不動産会社へ査定を依頼するのではなく、まずは自分で相場を把握しておくことが大切です。

そうすることで、のちに業者に査定を依頼した際に、本当に適正な価格なのかが見極められるようになります。

相場を確認するには、下記のウェブサイトで検索してみましょう。

【相場を確認するためのウェブサイト】

2.必要書類の収集

不動産売却には、さまざまな書類が必要となります。トラブルのないスムーズな売却をするために、必要な書類を事前に整理しておきましょう。

ここで例に挙げる必要書類は、すでに売主が所有しているはずのものなので、もし紛失した場合の対応は、不動産会社に問い合わせましょう。

なお、物件により具体的に必要な書類は異なるので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

【不動産売却に必要な書類一覧】

もし、これらの書類が見当たらない場合には、再発行や調査などの手続きをする必要があります。その場合、買い手を見つけるチャンスを逃してしまうかもしれません。そのような事態を避けるためにも、不動産会社と打ち合わせの上、余裕を持ってとりかかりましょう。

3.査定をおこなう

必要書類が整ったら、不動産会社にて査定をおこないましょう。不動産の査定には、次の2種類があります。

【不動産査定の2つの種類】

まず、5社程度で机上査定をおこない、その後気になった複数社に依頼して、訪問査定をおこなうようにしましょう。そうすることで、より適切な価格を判断できるようになります。

4.不動産会社と媒介契約の締結

査定結果を受けて、売却を進めたい不動産会社が決まったら、媒介契約の締結となります。媒介とは、不動産業界の用語で「仲介」の意味です。ここでは、前段で説明した「仲介」で売却を進めるケースを想定し、説明していいきます。一方、「買取」での売却の場合は、媒介契約を結ぶ必要はありません。

媒介契約には、次の3種類があります。

【媒介契約の3つの種類】

※1自己発見取引とは、売主が不動産会社を介さずに売却先を見つけることです。
※2レインズとは、不動産流通機構に売買物件を登録し、全国の不動産業者が情報をシェアできるサービスです。

それぞれにできること、できないことがあります。そのため、自分はどの契約形態に適しているのかを、プロである不動産業者に相談しながら決めることがおすすめです。一般に、一般媒介よりも専任媒介、専任媒介よりも専属専任媒介のほうが、不動産会社のモチベーションがあがる傾向です。

5.売り出し価格の決定

媒介契約を締結する際には、一戸建ての売り出し価格を決定します。売り出し価格はスピーディーに売却するために大切な要素になるので、不動産会社の意見を聞いて査定価格を参考にして決めましょう。このとき、事前に調べた相場価格も参考にします。

相場よりも高く設定した場合には、買い手が見つかる期間は必然的に長くなるでしょう。逆に、低めに設定したら買い手は比較的早く見つけられるかもしれません。

いずれにしても、いつまでに売却が完了していたいのか、どの程度の利益が必要なのかを明確にしておくことが重要です。

6.販売活動

売り出し価格を決定し、媒介契約を結んだら、不動産会社による売却活動の開始です。不動産会社の店頭での紹介やチラシの配布、不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するなどの手段があります。

不動産売却をおこなう際、多くの人が不動産業者にすべてを任せられると考えているようです。しかし、実際には売主も内見者の案内を含めた事前準備をする必要があります。販売活動を始める前に、ハウスクリーニングなどを通して不動産が魅力的に見える工夫などをする必要があるでしょう。

不動産業者に任せがちな販売活動こそ、売主は当事者意識を持って取り組む姿勢が必要です。

7.売買契約

購入希望者と条件面で折り合ったら、売買契約の締結です。契約手続きは不動産会社がおこないますが、売買契約に必要な書類は、事前に揃えておきましょう。

詳細は不動会社から指示がありますが、一般的に必要なものは次の通りです。

【売買契約に必要なもの】

トラブルのないスムーズな契約をおこなうためにも、事前に準備をしておくことをおすすめします。なお、電子契約の場合は、実印と収入印紙は不要となります。

8.引き渡し

売買契約が成立すると、いよいよ引き渡しです。引き渡しの際におこなわれることは、次の通りです。

【引き渡しの際におこなわれること】

このときに各種費用の精算があるため、資金は事前に用意しておきましょう。

媒介手数料

物件の売買が成約すると、取り扱った不動産会社に媒介手数料を支払う必要があります。媒介手数料は仲介業者によって金額が異なりますが、上限は法令で定められています。

【媒介手数料の上限】

上記のように、不動産の価格によって上限となる金額は変動します。例えば、1,000万円の不動産を売却した場合の計算は、以下の通りです。

【1,000万円の不動産の媒介手数料の上限】

1. 200万円×5%＋消費税
2. 200万円×4%＋2万円＋消費税
3. 600万円×3%＋6万円＋消費税
4. ①＋②＋③＝36万円＋消費税＝39万6,000円

このように、1,000万円の不動産の媒介手数料の上限は、39万6,000円となります。決して安いものではありませんので、仲介業者を選定する際の一つの基準にすることも大切です。

所得税・住民税

不動産を売却して利益（売却益）が発生した場合には、所得税と住民税（両者を合わせて譲渡所得税と呼ぶ）が、確定申告を通して課せられます。売却をする際の大きな費用の一つであるため、事前に計算方法を理解し、想定しておきましょう。

具体的な計算式は、以下の通りです。

【譲渡取得税の算出式】

譲渡所得=不動産の売却価格-（取得費+譲渡費）
譲渡所得税（所得税と住民税の総称）＝譲渡所得×譲渡取得税率

この計算式だけでは理解が難しいので、それぞれの費用ごとに理解していきましょう。

まず、譲渡所得とは不動産を売却した利益のことです。具体的には、売却価格から「取得費」と「譲渡費」を差し引いた金額を指します。

【取得費と譲渡費の詳細】

この不動産売却価格から取得費と譲渡費を差し引いた「譲渡所得」に譲渡所得税率を掛けたものが、「譲渡所得税」となります。譲渡所得税率のパーセンテージは、以下の通りです。

【譲渡所得税率の算出方法】

※復興特別所得税は、2011年の東日本大震災への復興のためにあてられる所得税

譲渡所得税率は、売却する不動産の保有期間によって、上記のように変動します。保有期間が10年を超えた不動産の場合には、特例として税率が下がるので、売却するタイミングを考えることも重要です。

いずれにしても、ここまでで紹介した計算方法によって、あらかじめ翌年に支払う税額を想定しておきましょう。

印紙税

不動産の売買契約には、印紙が必要です。売買契約書に貼付する印紙は、印紙税として支払うことになります。印紙税は売買金額に決められており、契約に必要な金額は次の通りです。

【印紙税の金額】

（参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁）

印紙税は、住民税や所得税と比較すると、大きな金額ではありません。しかし、事前に想定できる費用であるため、売却する際の予算に入れておきましょう。ただし、電子契約で売却する場合、印紙税は不要となります。

1.不動産一括査定サイトなどで3社以上から査定を受け取っておく

不動産を売却する際には、不動産会社と契約する前に、不動産一括査定サイトなどで最低3社から査定を受けておきましょう。

このときのポイントは、2社ではなく3社から査定を受けることです。2社から査定を受けたことで満足してしまう方がいますが、その場合どちらが正しい査定額なのか判断に困ります。しかし、3社以上から査定を受けておけば、全体の相場感を掴めるでしょう。

明らかに安すぎる（または高すぎる）査定を見つけたら、仲介業者や買取業者の候補から外すことで、適性価格での取引をおこなうことが可能になります。

2.自分の判断で掃除やリフォームをおこなわない

内見に訪れる購入希望者に好印象を与えるために、掃除やリフォームは大切です。ただし、売却金額に影響しないリフォームや過度な修繕、全面清掃などをおこなうと、それだけ投資がかさみます。

これらをおこなう際には、自分で判断せずに事前に必ず不動産会社に相談しましょう。経年劣化の痛みは当然考えられるものなので、過度にリフォームすると費用が高くついてしまうかもしれません。

また、リフォームを自分でおこないたいという購入希望者もいるので、自分でリフォームしなくても売れる場合があります。まずは、不動産会社に相談することが重要です。

3.アピールポイントの把握をする

不動産を売却する際には、アピールポイントの把握が必要です。査定額アップにつながるので、ぜひ整理しておきましょう。

売却時のアピールとなる具体例は、次の通りです。

【売却時のアピールとなる具体例】

上記の要素を客観的に分析することが重要です。

少しでも不動産を魅力的に見せるために、事実よりも好条件な表現をする人がいますが、これは絶対NGです。事実と異なる情報は虚偽扱いされる危険性もありますし、実際に買い手候補の人が内見に来たときにがっかりされてしまいます。

事実を正確に分析することが、トラブルのない売却をおこなう上では必須です。

4.専属専任媒介契約か専任媒介契約で契約する

不動産会社との媒介契約には3種類あるのは述べた通りですが、このなかでは一般的に専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約のどちらかがおすすめとなります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、不動産会社1社としか結ぶことのできない契約ですが、不動産会社側としては確実に媒介手数料を受け取れるので、積極的に売却活動をおこなう傾向にあります。定期的に依頼主への報告義務があり、レインズへの登録義務もあるので、営業状況がよくわかるのが利点でしょう。

一般媒介契約だと販売窓口は広がりますが、自ら買い手を探して成約しないと手数料を得られないため、営業活動が消極的になる恐れがあります。

超人気物件は別ですが、一般的には専属専任媒介契約か専任媒介契約から検討したほうが安心です。

5.状況にあった不動産会社を選定する

希望通りの不動産売却をおこなうためには、不動産会社の選定が非常に大事です。

とはいえ、初めての売却の際には、どのような点で判断すればよいのかわからないでしょう。そこで、以下に焦点を当てて比較してみてください。

【一戸建ての不動産を売却する際の不動産会社の選定基準】

上記の基準で不動産会社を見ると、規模やネームバリューだけでなく、「大手だけど、エリアの知識はなさそう」「中小だけと地元で信頼されている」などと比較がしやすくなります。特に一戸建てに関しては、そのエリアの知識がどれだけあるかが売却をする際に重要です。そのため、地元で長くやっている不動産会社を選ぶと良いでしょう。

会社だけではなく、営業担当との相性も大切なので、誠意をもって対応してくれるかどうかも検討材料にしてください。

6.建物状況調査（インスペクション）を実施する

中古物件の売買には、建物状況調査（インスペクション）をおこなうのがおすすめです。建物状況調査とは、建物の基礎や外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象、不具合事象の状況を目視・計測等により調査するもので、一定の講習を修了した建築士がおこなってくれます。第三者により建物の状態が明らかになるので、購入希望者は安心して売買を進められるのです。

インスペクションそのものは義務ではありませんが、2018年4月からは「ホームインスペクションとはなにかの説明」「ホームインスペクションをしているかどうかの説明と、しているならばその調査結果を説明すること」「売主と買主が建物の状況について書面で確認すること」が義務づけられました。また、売主が希望すれば、媒介契約を結んだ不動産会社はインスペクションをおこなう事業者をあっせんすることが義務づけられています。

費用は5〜10万円の費用がかかります。インスペクション結果で問題があれば、購入をあきらめることもありますが、買主側は購入する前に物件の瑕疵を確認することができるので、実施をおすすめします。

7.確定申告は事前に準備をしておく

費用の項でも説明した通り、一戸建てを売却した際の売却益に対しては、所得税が課税されます。所得税の種類としては譲渡所得となり、確定申告の際には一般用とは異なる「分離課税」用の申告用紙が必要なので、注意しましょう。

しかし、確定申告は譲渡した翌年におこなうため、申告に必要な準備や納税資金の融通を失念するかもしれません。そのときになって困らないように、売却時から税理士に相談しておくなど、必要な準備をしておきましょう。