【不動産の短期譲渡とは？】長期譲渡より優れているポイントや税金の計算方法を解説！

所有期間5年以内の短期譲渡

不動産の所有期間によって住民税と譲渡所得税の税率は大きく2つにわけられています。

不動産の所有期間が5年以下のものを短期譲渡といいますが、不動産の取得から売却までの期間を指すのではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のものを指します。取得日については、基本的に引渡し日と定義されています。

所有期間5年以上の長期譲渡

反対に、不動産の所有期間が5年を超える場合を長期譲渡といいます。例として、2022年の年末までに不動産を譲渡した場合は、取得が2017年1月1日以降であれば短期譲渡、2016年12月31日以前であれば長期譲渡となります。

短期譲渡における5つの控除

多くのケースで土地と家屋をまとめて売却しますが、土地部分と家屋部分の税金は別々に処理されます。土地部分にかかる税金は、短期譲渡であっても控除することができますので、忘れずにチェックしましょう。

＜土地の部分に使える5つの特例控除＞

出典：国税庁ホームページ「譲渡所得の特別控除の種類」

年数が浅いほど高額で売却できる

不動産は、基本的に築年数が浅いほど高く売れます。築年数が5年以内であれば高値で査定され、立地や設備などの条件が良ければさらに高額で売ることも可能です。

反対に、築年数が10年以上経過した物件になると不動産としての価値はどんどん下がってしまいます。建物以外の部分でよほどの好条件がない限り、高値での売却は難しくなるでしょう。築年数は、不動産の価格を決定する最重要の要素とされています。

固定資産税や都市計画税を支払わずに済む

特に使用することもなく所有しているだけの不動産であった場合でも、固定資産税や都市計画税は支払い続ける必要があります。

仮に、固定資産税評価額1,000万円の物件であった場合には、年に14万円の固定資産税を毎年支払わなければいけません。

それに加えて、都市計画税の支払いや管理費や維持費もかかってきます。長期譲渡で所得税や住民税が節約できても、固定資産税や都市計画税の支払いで結局高くつくということも十分に考えられます。

相続して3年以内の売却なら税負担が軽くなる

売却する不動産が相続したものである場合には、税負担が軽くなる可能性があります。相続した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している場合には、「取得費可算の特例」が適用されますので、該当する方は確認しておきましょう。

前章でも触れましたが、課税譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

課税譲渡所得＝譲渡価格（不動産の売却代金）－【取得費（購入費用）＋譲渡費用（売却費用）】

「取得費加算の特例」では取得費や譲渡費用のほかに、売却した不動産に対する相続税額を引くことができ、譲渡所得を低く抑えることができます。

課税譲渡所得＝譲渡価格（不動産の売却代金）－【取得費（購入費用）＋譲渡費用（売却費用）＋売却した不動産に対する相続税額】

不動産の譲渡所得は分離課税方式

得た所得に対して、納税額の決め方には2種類の課税方式があります。

原則的には、給与所得や株の配当金などすべての所得を合計して税額の計算をする総合課税方式がとられています。

しかし、不動産は高額な取引になることが多いので、総合課税で計算すると税負担が例年よりも大きくなってしまいます。このように、一時的に大きな所得を得た場合などには、「分離課税」という課税方式をとります。

短期譲渡の税額の計算式と具体例

短期譲渡の税額は、課税短期譲渡所得金額に、短期譲渡所得の税率をかけて求められます。

税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税９％）

課税短期譲渡所得金額は、次のように求めます。

課税短期譲渡所得金額＝譲渡価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除

さらに、東日本大震災の被災地復興財源確保として、特別措置法が施行されたことにより、2013年から2037年まで、復興特別所得税として所得税の2.1％を納税することになっています。

では、具体的な計算例を見てみましょう。課税短期譲渡所得金額が800万円の場合、所得税が240万円、復興特別所得税が5万400円、住民税が72万円で、合計317万400円納税する必要があります。

出典：国税庁ホームページ「短期譲渡所得の税額の計算」

特例控除を確認する

譲渡所得を計算する際に、居住用財産の特例として次の5つが使える可能性があります。控除を受ける際には、適用条件を確認して自分のケースが該当するかどうか見ておきましょう。

譲渡所得特例控除の中で、最も該当するケースが多いのは3,000万円特別控除の特例です。マイホームを売却する際に一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。

反復継続で罪に問われるかもしれない

不動産を安価で購入して、すぐに売却する行為は「反復継続」という罪に問われることがあります。年に何回転売をすると罪に問われるといった明確な規定はありませんが、一般的には年に1回より多いと反復継続とみなされることが多いようです。

刑罰の対象になってしまってからでは遅いので、悪気なく違法の取引をおこなってしまうことがないよう十分に注意しましょう。

新築物件の早期売却は買主に怪しまれる

不動産を売却する理由は人それぞれですが、離婚などが原因で新居を早々に手放してしまうこともあるでしょう。

築浅の不動産は、建物の劣化も少なく高値で取引されていますが、あまりに築浅での売却は、買主に欠陥住宅を疑われてしまうことも少なくありません。仲介業者に相談してデメリットを解消できるよう対策をとってもらいましょう。