マンション売却時の減価償却とは？計算方法を解説！

マンション売却時の減価償却における2つの計算方法

マンションの場合、購入時期によって減価償却費の算出方法が異なります。

【減価償却の計算方法】

それぞれの特徴を以下の表を引用し、ご紹介します。

出典：nta.go.jp

原則、毎年同額を納めることになる定額法よりも、経過年数とともに納める金額負担が減少する定率法のほうが、減価償却費の納税ペースが速いことがわかります。

実際に数字を使って見てみましょう。

2,000万円が購入原価のマンションを4年後に減価償却した際、定額法と定率法では以下の違いがあります。

詳しい計算方法については後述しますが、定額法と定率法の計算式と税額の違いを確認しましょう。

現在は法改正により、1998年4月以降に購入したマンションを売却する際は、定額法のみ適用可能です。

さらに、2007年（平成19年）の税制改正により定額法の計算方法も刷新されており、自宅用のマンションの場合はこれまでの計算方法（旧定額法）が採用されています。

特別な届出をしていない場合は、旧定額法での計算となることを覚えておくと役立ちます。

減価償却のペースの基準

減価償却の計算において、建物がいつまで使えるかというのは、国税庁が定める建材によって変化する法定耐用年数をもとにすることを覚えておかなければなりません。

税制上、法定耐用年数と減価償却する資産種別ごとにモノの価値が減少する早さが決まります。法定耐用年数では、主に以下の3項目に注目が必要です。

【法定耐用年数で見るべき主な要素】

自分で調べる場合は、国税庁の主な減価償却資産の耐用年数表というサイトが参考になりますが、自分で調べてもわからないものは、最寄りの税務署に聞くことをおすすめします。

①マンションの建物購入代金を調べる

マンションを購入する際は、土地代も込みで購入することが一般的です。マンションの場合は前述の通り、建物の部分のみが納税上の計上対象となることから、土地代とされている部分を抜粋しなければなりません。

土地代を除いた純粋な建物購入代金を自分で調べるには、以下の4つの調べ方があります。

【マンションの建物購入代金の調べ方】

もし、自力で上記4つの方法で調べてみても不明な場合は、不動産会社や専門家へ相談して建物購入代金を算出してもらうと安心です。

②購入代金以外の建物を調べる

マンションの購入代金が算出できたら、建物の購入代金以外の費用を算出しましょう。具体的には、動産を取得したときの物件の購入金額と諸費用を算出していきます。

一例として、以下の場合における購入代金以外の費用を算出してみましょう。

土地：建物が4：6の割合だとすると、計算は以下のようになります。

【計算例】

ただし、取得費といってもすべて費用換算できるとは限りません。特に、業所得などの必要経費にプラスしたものは、取得費に含めることができないため、注意しなければなりません。以下に代表例をまとめましたので、ご覧ください。

【取得費として計算できない費用の一例】

③マンションの償却率を調べる

続いて、マンションの償却率を調べます。

償却率を計算するには、マンションの法定耐用年数を算出した後、国税庁が発表している表をもとに用途や構造・経過年数を当てはめ、合致する償却率を調べなければなりません。

償却率は、以下のサイトで確認可能です。

参考：国税庁「「減価償却費」の計算について」

以下に代表的な建材の償却率を引用・提示します。

出典：国税庁 「減価償却費」の計算について

④経過年数の端数を切り上げる

マンションを購入してから売却するまでの所有期間の年数が、経過年数です。経過年数を算出する際は、端数によって以下のように切り上げるか、切り捨てるかが異なります。

【経過年数の切り上げ、切り捨て】

ちなみに、マンションを保有している間にリフォームをした場合は、リフォームが完了した日から数えた経過年数で個別計算が必要となります。つまり、マンション購入日とまとめて計算しないできちんと分けて計算するということを覚えておくと安心です。

⑤計算式に代入する

1～4で調査した各数字を、減価償却費の計算式に代入していきます。自宅用のマンションを売却する場合の主な計算式は、以下の通りです。

【計算式】

計算式内の0.9という数字は、建物の購入代金から購入代金の10％（残存価額）を差し引いた金額にするために、かけ合わせられている数字です。

では、実際に数字を使って計算してみましょう。

まとめ

マンションの売却に当たっては、譲渡所得税の関係から必ず自身で建造物部分に対する減価償却費について調査する必要があります。

最後に、マンション売却における減価償却費の計算式をおさらいしましょう。

【減価償却費の計算式】

減価償却費の計算に必要な数字を算出するのは非常に複雑で手間がかかるように見えますが、以下の順番でひとつずつ調査すれば安心です。

【マンションの建物購入代金の調べ方】

減価償却費を正しく申告することで、マンション売却時の節税に繋がる可能性もアップするでしょう。不安があるという場合は、不動産売却にかかるシミュレーターを使ったり、専門家に相談したりしながら進めるという手もあります。

マンション売却時にかかる正しい利益計算や確定申告をするためにも、この記事を参考に減価償却費の計算にチャレンジしてみてください。