【相続した家を売却する】税金や不動産を売る際の注意点を解説

維持費を工面する必要がなくなる

相続した家を売却すると、維持費がかからなくなります。理由として不動産の所有にかかる税金が発生せず、家や庭のメンテナンス費用も必要ないためです。

家を相続後、そのまま所有し続けると、固定資産税や都市計画税などの税金を毎年納めなければなりません。さらに、周辺住民に迷惑がかからないように、家や庭の手入れをしなければならず、管理費の負担が増えます。

メンテナンスをせずに放置した場合に心配なのは、自治体から「特定空き家」に指定されることです。空き家と判断されると、居住用建物に適用される税金の優遇措置が受けられなくなります。

維持費や管理費に加え、さらに税の負担が増すのは避けたいところ。これらの費用や負担が一切かからなくなる点は、相続した家を売却する大きなメリットです。

現金化して相続人同士で分配できる

複数の相続人がいる場合、不動産を現金化して平等に分配できるメリットもあります。不動産の相続や分配は、遺産相続に関する話し合いのなかでも、もめ事が起こりやすいポイントです。

たとえば、相続人は複数いるのに不動産は1つしかない場合、相続や管理、税金の支払いの詳細を決めておかないと、トラブルにつながります。仕方なく共有名義にしたとしても、売却や修繕のタイミングでこじれ、大きな溝を残すケースも多いです。

相続した家は、売却して現金に換えることで、トラブルなく平等に分配できます。

ご近所トラブルを減らせる

相続した家の売却は、ご近所トラブルを減らすことにもつながります。

相続人がその家に住んでいない場合や、遠方に家があるケースでは、メンテナンスや管理が行き届きません。手入れをしていない家は徐々に荒れていき、壁や屋根の劣化につながります。特に、心配されるのが倒壊の危険性です。

庭の草木が伸び放題の家は、不法投棄や侵入もされやすく、犯罪や害虫の発生が起こる可能性もあります。その結果、近隣住民からのクレームは、相続人にとって多大なストレスです。

ご近所とトラブルを避ける対策として、相続した家の売却には大きなメリットがあります。

ステップ①：相続登記

相続登記とは、不動産の名義を相続人に変更し、新たに登録することです。家を売却するときには、この相続登記の手続きを踏まなければなりません。

不動産の情報は法務局の管理下にあり、住所や面積、所有者について正しく登記されています。他人が所有している不動産を勝手に売ることはできないため、相続登記によって所有者であると証明する必要があるのです。

家を売ると決めたら、相続登記をできるだけ早めに済ませることをおすすめします。その後の手続きをスムーズに進め、相続人の負担を軽くするためにも必要です。

ステップ②：家の売却

相続登記をした後は、一般的な不動産と同じように売却の準備をします。まずは、売却を仲介してくれる会社を探す作業が必要です。必ず複数の不動産会社の査定を受け、売却額の比較をおすすめします。

仲介してもらう不動産会社が決まった後も、希望額や待機日数、希望する買い手の傾向など、売却の細かな項目について話し合いを続ける姿勢が大切です。

親や親戚の大切な家の売却は、気持ちの面でも金銭面でも納得して取引したいものです。不動産会社としっかり打ち合わせをした上で、買い手の募集をしてもらい、売却の確定へつなげます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益にかかる税金です。

（1）家の売却で得た利益（譲渡所得）を計算する

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費＝土地代＋（建物代－減価償却費）

収入金額とは、家を売ったことによって、買い手から受け取った金額を指します。

取得費とは、減価償却費を差し引いた建物代に、土地代を合わせた金額です。

とはいえ、前の所有者がいくらで家を購入したか不明なケースがほとんど。その場合は、収入金額の5％を取得費とすることができます。

譲渡費用とは、家を売るために直接かかった費用です。不動産会社への仲介手数料や測量費などが該当します。

（2）譲渡所得税を計算する

譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率

税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。5年以下は短期譲渡所得となり39.63％、5年を超える所有は長期譲渡所得が適用され、20.315％の税率です。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書作成にかかる税金です。契約書などの課税文書に、定められた金額の収入印紙を貼りつけて納付します。契約金額に応じて、200円から48万円と税額が増えます。（2024年3月31日までの軽減措置）

家を売却する場合には、売買契約書に記載する金額に応じた収入印紙によって、納付しなければなりません。

たとえば、相続した家を4,000万円で売却した場合、印紙税は1万円です。1万円分の収入印紙を購入し、契約書に貼ることで納付が完了します。

登録免許税

家の名義を相続人に変更する相続登記の際、手続きにかかる税金を登録免許税といいます。計算式は、以下の通りです。

登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％

一般的な不動産売買の場合は、売主に登録免許税の負担はありませんが、相続の際は相続人が負担します。

不動産の所有情報については、スムーズな売買や取引のため、常に明確にしておかねばなりません。そのため、相続する家の売却においては、相続登記は欠かせない手続きです。

相続登記をする際には、登録免許税の納付も必要だと覚えておく必要があります。

消費税

相続した家の売却には、消費税がかかる支払いも案外多いものです。たとえば、不動産会社への仲介手数料、測量費、行政書士への書類作成費などが該当します。

売却する際に耐震工事や解体する必要がある場合、その工事費用も消費税の課税対象です。たかが消費税といっても、家の売却関係となると金額も高くなります。

売却前に検討する項目として、支払金額に応じた消費税の額をしっかりと計算し、予算に組み込んでおく準備が必要です。

相続人全員の同意が必要

相続人が複数いる場合、家を売却するためには全員の同意が必要です。

家を共同で相続している状態を「共同相続登記」といいます。共有している相続人のうち、一人でも売却に反対する者がいると、家を売ることはできません。

共有相続登記された家の売却は、トラブルの原因にもなりやすく、話し合いがこじれると手続きや費用の負担が増える恐れもあります。

相続人同士で円滑な話し合いができないときは、第3者に介入してもらう方法もあるので、積極的な活用がおすすめです。

トラブルを避けるためにも、相続人同士で同意を得てからでないと、家の売却はできないことを覚えておく必要があります。

売却金を分配すると贈与税がかかる可能性がある

相続した家を売った後、売却金を共同相続人で分配すると、贈与税がかかる可能性があります。個人から財産をもらった場合、法律的には贈与税の課税対象になるためです。

たとえば、売却前に共同相続人の間で話し合い、そのうち一人の名義に相続登記をしたとします。このような場合は、家の名義が代表者一人なので、売却金の分配が贈与とみなされるのです。

贈与と判断されないためには、分配の際に「遺産分割協議書」を作成しておく必要があります。公的な書類に必要事項を記入すれば、贈与税がかかる心配はありません。

相続した家の売却金を現金化・分配するときには、贈与税がかからない手続きが大切です。

3年以内に売却する

家を相続し売却すると決めたら、3年以内には買い手を見つけることをおすすめします。相続税額のうち一定金額を、譲渡所得税を計算する際の取得費に加算でき、節税効果が期待できるためです。

相続税の申告期間は、相続した日の翌日から10か月以内です。そのため、相続した日から3年10か月以内に売却すれば、税金の負担を減らすことができます。

ただし、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除特例」との併用はできないので注意してください。相続した家の売却は、3年10か月をめどに計画的に進める必要があります。

査定は複数の会社に依頼

家を売却する際の査定は、いくつかの会社に依頼したほうが、納得できる取引ができます。

家を相続する場合、相続人はその家に住んだことがなかったり、周辺の土地に詳しくなかったりするケースがほとんどです。そのため、売却額の相場がわからず、1つの会社で査定された金額に応じてしまう場合があります。

できるだけ良い条件の金額で売却するためにも、複数の会社に査定を依頼することが大切です。