マンション売却時に消費税は必要？個人・法人ごとに異なる課税の仕組みを解説

仲介手数料

マンションを売却する場合、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらいます。そして、売買に至った場合、売主は不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。このときの不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課税されます。

仲介手数料は、不動産の売却額に応じて上限が定められており、次の速算式で計算します。

【不動産取引額の手数料の速算式】

たとえば、マンションの売却価格が4,000万円だった場合には、以下のような計算となります。

【売却価格4,000万円の不動産の仲介手数料の上限】

4,000万円✕3%＋6万円＋消費税＝138万6,000円（税込）

このように、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかってしまうのです。仲介手数料の目安は、以下の速算表も参考にしておきましょう。

【速算式】

司法書士への手数料

マンション売却に際し、売主は金融機関が設定していた抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消しなければ引き渡しができないからです。この抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士への手数料に消費税が課税されます。

抵当権抹消の手続きは5,000円～2万円ほどとされていますので、消費税込みでおよそ5,500円～2万2,000円ほどになります。

司法書士により手数料が異なりますので、依頼の際には司法書士に確認しましょう。

住宅ローン一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンの残債がある場合、抵当権が抹消できないため完済しないと売却ができません。

そのため、住宅ローンの一括返済が必要です。金融機関によっては繰り上げ返済手数料を支払う場合があり、この繰り上げ返済手数料に消費税が課税されます。

繰り上げ返済手数料は金融機関によりさまざまですが、相場は固定金利の場合は消費税込みで3万3,000円〜5万5,000円ほど、それ以外は3,300円〜5,500円ほどです。

インターネット利用の場合、手数料が安くなったり無料となったりすることもあるので、取引金融機関に確認するのがよいでしょう。

マンション売却で課税が発生するケース

国税庁によると、消費税が課税される取引として次のケースを挙げています。

【国税庁「消費税のしくみ」の抜粋】

国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。

（出典：nta.go.jp）

つまり、マンション売却について当てはめると、「国内で、事業者がマンション売却という事業で利益を得る取引をおこなった場合、消費税が課税される」という意味です。

事業者は法人および個人事業主を指しますので、マンション売却を事業としておこなっている場合、消費税の課税対象となります。

課税取引でも免税対象になるケース

しかし、マンション売却を事業としておこなっている法人、および個人事業主のすべてが消費税を課税されるかというと、そうではありません。

事業者には「課税事業者」と「免税事業者」と大別され、「課税事業者」と「免税事業者」の中にそれぞれ「法人」「個人事業主」があります。免税事業者が取り扱う場合、課税取引でも免税対象となる場合があります。

該当条件は、以下の表の通りです。

【課税事業者及び免税事業者の該当条件】

（参考：nta.go.jp）

消費税課税対象のマンションと対象外のマンション

マンションの所有者や用途により消費税の対象となる場合とならない場合があるので、覚えておきましょう。

【消費税の課税の条件等】

いずれにしても、「利益のために購入しているか」が1つの焦点となっていることがわかります。

現在売却しようとしているマンションがどちらに当てはまるのかは確認しておきましょう。

マンションの建物部分と土地を区分し建物価格を調べる

マンションは土地と建物から構成されています。しかしながら、土地には消費税が課税されず、建物部分のみに消費税が課税されるので、建物部分の価格を調べる必要があります。

マンションの建物部分の評価額の調べ方は、次の2通りです。

どちらかを確認することで、マンションの土地部分と建物部分それぞれの価格が確認できます。

また、固定資産課税台帳はマンションがある各市町村で閲覧可能ですが、土地及び家屋納税義務者や借地人及び借家人等、閲覧できる人が限られている点に注意が必要です。

内容が確認できれば、土地部分と建物部分とを按分して価格を決定します。

マンションの建物価格から「減価償却費」を差し引く

マンションの建物価格が算定できれば次に、建物は年数に応じて価値が減少するため、価値が減少する金額である「減価償却費」を差し引きます。

通常、減価償却費は、以下の計算式で求めます。

【減価償却費の求め方】

減価償却費＝建物の取得価格×0.9×減価償却率×経過築年数

この中の「減価償却率」「耐用年数」は、調べ方に決まりがあります。

まず、「減価償却率」に関しては、国税庁が提示している「償却率表」をもとにして求めます。

（参照：nta.go.jp）

また、耐用年数に関しては、以下のように計算で求めます。

【中古マンションの耐用年数の算出方法】

マンションの建物価格から「減価償却費」を差し引いた額に税率をかける

続いて、マンションの建物部分の減価償却後の金額に税率（10％）をかけて消費税額を出します。

【消費税の求め方】

消費税＝マンションの建物部分の減価償却後の金額×税率（10％）

たとえば、以下のようなケースを想定してみましょう。

【消費税の計算の例】

• 新築で購入した鉄筋コンクリート造りのマンション
• 築年数10年
• 売却金額が4,000万円
• そのうち土地部分が1,500万円・建物部分が2,500万円

このとき、減価償却費と建物評価額は、以下のようになります。

これに消費税の税率は10%であることから、消費税額は200万5,000円となります。

簡易課税制度を利用する場合の計算方法

簡易課税制度とは、小規模事業者の事務負担を減らすために、売上にかかる消費税額を基礎として、仕入れにかかる消費税額を算出することができる制度です。基準期間の課税売上が5,000万円以下の事業者が対象となります。事前に税務署にこの制度を適用することを申請することが必要です。

簡易課税制度を利用した場合には、以下の次の計算式を使います。

【簡易課税制度を利用した場合の消費税の計算式】

消費税納税額＝課税売上×消費税率×（1－みなし仕入率）

このときの「みなし仕入率」は、業種によって定められています。

【業界別みなし仕入率一覧】

（参照：nta.go.jp）