住宅ローン返済中の家を売却する方法！注意点や失敗しないためのポイントを解説

正確なローン残債額を調べる

ローン返済中の家を売却するためには、まず「売りたい家の住宅ローンが現在どのくらい残っているのか」を正確に把握しておく必要があるでしょう。

住宅ローンの残債額を確認する方法は、以下の通りです。

1. 郵送される「残高証明書」を確認する
2. 「返済予定表」を再発行してもらう
3. Webサイトを確認する
4. 窓口で確認する

住宅ローンの残債額は、上記の4つの方法で確認できます。普通預金などの残高の確認方法とは違い少々特殊なので、しっかり覚えておきましょう。

「残高証明書」は確定申告用の書類で、毎年10月頃に郵送されるものです。紛失した場合は窓口でも発行してもらえますが、通帳・印鑑・本人確認書類などが必要になります。さらに、再発行には手数料もかかるので、注意が必要です。

「返済予定表」は、固定金利なら最初に借りたとき・変動金利なら金融機関から毎年郵送されます。どのように返済していくのかという返済計画がわかりやすく記されているため、ローンの見直しに役立つ書類です。

また、多くの金融機関では、インターネットバンキングサービスが提供されています。加入手続きを済ませれば、残債確認をWeb上でおこなうことも可能です。

ただし、インターネットバンキングの展開がない金融機関も存在しているため、一度調べてみるのがよいでしょう。

不動産会社に売却額の査定依頼をする

住んでいる家を売り、その売り上げでローンを返済しようと考えている場合は「家がいくらで売れそうなのか」も知っておかなければなりません。家の現在時点の売却相場を把握するため、不動産会社を探して査定を依頼しましょう。

不動産会社の査定は、家そのものの状態や価値だけでなく、立地や周辺環境などの要素も加味して総合的に判断されるものです。

物件に関する知識量・得意分野・査定時に重視するポイントは、不動産会社によってさまざまなので、金額にもばらつきが出ます。

そのため、複数社に査定を依頼して見積もりを比較して相場感を把握するのがよいでしょう。可能であれば2〜3社に依頼して比較検討してください。対応や金額に納得できる業者がいれば、媒介契約先の候補として考えておきましょう。

複数社の査定金額をまとめて比較できる「不動産一括査定サイト」を利用するのもおすすめです。

売却額で残債を完済できるか確認する

住宅ローンの残債額と家の売却相場が把握できたら、双方を照らし合わせて差額を確認してください。

その際は売却にかかる経費の計算も忘れずにおこないましょう。売却金額から諸経費を引いた残りが、ローン返済に充てられる「手残り金額」となるためです。

手残り金額＝売却金額－諸経費

手残り金額から住宅ローンの残債額を引いた際に、プラスになることを「アンダーローン」・マイナスになることを「オーバーローン」と呼びます。

アンダーローンとなる場合は、計算上売却資金でローンが完済できることになるでしょう。ただし、「査定額で売却できることが保証されている」というわけではありません。

査定額は、あくまでもその不動産会社が予想する「売れそうな金額」なので、実際は予測と異なるケースもあるのです。また、売却時には「売却金額の5％程度の仲介手数料」がかかります。

本格的に売却を検討する場合は、査定してくれた不動産会社は「家の売却利益でローン完済できるかどうか」をあわせて相談しておけるとよいでしょう。

家の名義を再確認する

最後に、念のため家の名義とローンの名義を確認しておきましょう。特に、住宅ローンの返済中に離婚した場合は、権利関係がややこしくなっているかもしれません。建物の所有名義は変更できるため、共同名義の場合は離婚時に財産分与が可能です。しかし、ローンの名義や連帯保証人の名義は原則変更できないので注意しましょう。

マイナスの財産となる住宅ローンは財産分与できないため、離婚後も名義人に支払い義務が生じます。夫婦連名で住宅ローンを組んでいる場合は連帯債務となり、離婚に関係なく支払い義務が継続されることになるため注意が必要です。

家の売却金額がアンダーローンとなるのであれば、家を売却してローンを完済し、残った金額を財産分与すれば解決するでしょう。しかし、オーバーローンとなる場合は、家を売却してもローン債務だけが残ってしまいます。

そのため、どちらか一方でローンを引き受けて売却せずに家に住み続けるか、あるいは後述する「任意売却」で家を手放すか、相手と協議しなければならないでしょう。

オーバーローンの家を売るときの方法と注意点

住宅ローンの残債が家の売却利益よりも高くなってしまった場合は、残念ながら家を売ったお金でローン完済はできません。このようなケースは「オーバーローン」と呼ばれます。

オーバーローンになってしまった場合は、払いきれなかった残債を何かしらの方法で補填しなければなりません。オーバーローンの家を売る方法には、以下のようなものがあります。

1. 手持ちの資金からオーバーローン分を補填して完済する
2. 住み替えローンを上手に活用する
3. 完済できない場合は任意売却
4. 無担保ローンを利用する

ここからは、上記4つの手段とその注意点について解説していきます。住宅ローンの完済に目処が立たない状態で家を売却することは簡単ではありません。それなりの覚悟が必要になるということは留意しておいてください。

住み替えるなら「売り先行」がおすすめ

住宅ローンが残っている場合は、「売り先行」の売却方法がおすすめです。

売り先行とは、今住んでいる家を売ったのちに新居を購入する買い替え方法のことを指します。一方で、先に住み替え先の新居を購入してしまってから今の家を売る方法が「買い先行」です。

売り先行と買い先行のメリット・デメリットについては、以下の表をご覧ください。

上記のどちらが適しているかはその人の状況にもよりますが、買い替えの資金源が必要な経済状況なら、売り先行で家を売却するほうが安全でしょう。

ただし、売り先行の場合は、内覧対応などの売却活動をその家に住みながらおこなわなければなりません。

ローン返済中の家の売却を失敗しないためのポイント

最後に、住宅ローン返済中の家を確実に売却するために押さえておくべきポイントについて紹介します。

【失敗しないためのポイント】

1. 家を売ると決めたら早い段階で不動産会社に相談する
2. 税金特例を活用し売却にかかる税金を抑える
3. 家の売却時期を見極める

ローン完済のためには、補填する金額が少しでも多いほうが好ましいものです。そのため、可能な限り経費を削り、家をなるべく高く売却することが重要になります。

売却やローン返済に失敗しないためにも、上記のポイントを押さえて売却活動をおこないましょう。

まとめ

ローン返済中の家を売却する方法は1つではありません。自分の経済状況や将来設計などをよく考慮して慎重に選びましょう。

また、確実に売却するためには、住宅ローンの知識が豊富な不動産会社になるべく早く相談することが大切です。

ただし、どの方法を選択したとしても、原則ローンの支払い義務が免除されることはないため注意してください。