【古い家を売る方法】売却方法や注意点を解説！

そのまま売り出す

不動産売買における最もスタンダードな方法は、「仲介」です。仲介は、不動産会社と契約して買主を探してもらう方法のことで、物件をそのまま売りに出して売却します。

仲介に適している物件は、以下の通りです。

【仲介が適している古い家】

上記に該当する物件は、そのままでも売れる可能性が高いものです。そのため、比較的手間暇がかからず、利益が出やすい仲介で売却するのがよいでしょう。仲介なら販売価格や売却期間をある程度自分で決められるメリットがあります。

解体して売る

長期間放置していた古い家などは、物件としての利用価値がないため取り壊しが必要になります。解体工事後に土地を更地として売り出す方法です。更地は、新居を探している人などの目に留まりやすいため、古家付きの状態より需要が高く売れやすくなるメリットがあります。

特に、以下のようなケースに該当する場合は、解体して売却するのがよいでしょう。

【解体が適している古い家】

以下は、木造住宅の坪数ごとの解体費用の目安を表にしたものです。

木造の古い家を解体工事する場合は、1坪あたり4〜5万円が相場になります。ただし、近年費用は増加傾向にあり、場合によっては上記相場を上回る可能性もあるようです。

さらに、そのまま売れるケースも存在するため、自己判断で解体すると損をしてしまうかもしれません。売れづらいと感じる物件であっても、不動産会社などに相談して一度見てもらったほうがよいでしょう。

リフォームして売る

古い家には、リフォームしてから売るという方法もあります。リフォームをするメリットは、その家のマイナス評価を減らせることです。

特に、経年劣化していく設備は、内覧などの購入検討時に入念にチェックされるため、懸念点があると購入されづらい傾向があります。それらの設備を売り出し前にリフォームしておくことで、ほかの同程度の築年数の物件と比較されたときに有利になるのです。

リフォームに適している古い家には、以下のような例があります。

リフォームに向いているのは、「仲介では売りづらく解体するのはもったいない」程度の古い家です。

また、家の売却が前提の場合は、部分リフォームが基本となります。特に、風呂場・トイレなどの水回りは、購入検討者にとって気になるポイントなので、売り出し前にリフォームするケースが多いようです。

ただし、リフォームにはそれなりの費用がかかり、原則自己資金での支払いとなります。利益が出るかどうかをしっかり検討してからおこなうようにしましょう。

買取を利用して売る

物件の取引というと、次の持ち主である買主を探す仲介を思い浮かべる人が多いかもしれませんが、不動産会社へと直接物件を売却する「買取」という方法もあります。

【買取が適している古い家】

買取は、不動産会社にとっては仕入れに該当する取引になります。そのため、買取の販売価格は仲介などの通常の値段よりも安くなるのがデメリットです。

しかし、即売できるメリットがあるため「安くてもいいからすぐに手放したい」と考えている人なら買取で売却することを検討してみてもよいでしょう。

さらに、取り壊さないと売れない状態の物件でも、場合によっては引き取ってくれることがあるため、解体費用が捻出できない人にもおすすめです。その場合は、解体費用と転売益を差し引いた金額で購入されるので、売却価格が相当安くなってしまうことは留意しておいてください。

買取を利用して売る

古い家を売れやすくする方法として「空き家バンク」を活用してみるのもよいでしょう。

空き家バンクとは、不動産会社・社団法人などが運営する「空き家売買の情報サイト」のことです。各自治体が主体となっておこなっているサービスで、空き家と買主をマッチングさせることを目的に運営されています。

空き家バンクを利用するメリットは、古い家に理解がある人が主な買い手となることです。一般向けの不動産ポータルサイトよりも売却しやすい傾向があります。

さらに、家財が残った状態など、通常不動産会社に敬遠されてしまうような古い家屋でも、空き家バンクなら売りに出すことが可能です。

ただし、空き家バンクはすべての自治体で運営されているわけではありません。また、売れやすいといっても一般的な物件情報サイトに比べるとアクセス総数は少ないものになります。

さらに、サイトによっては購入希望者と直接交渉しなければならないため、売却完了まで手間暇がかかる可能性があります。場合によっては話し合いを重ねて、折り合いをつけなければならないでしょう。

疵担保保険をつけて売る

古い家を売却しやすくするためには「瑕疵担保保険」を付保することも視野に入れるとよいでしょう。

瑕疵とは、「通常あるべき品質が欠陥している」という意味です。瑕疵担保保険を付保することにより、万が一物件の売却後に瑕疵が見つかっても、保険料で一部補修費用を負担できます。物件に保証書がつくようなものなので、古い物件でも安心して購入してもらえるのがメリットです。

築20年を超える物件は、買主が「住宅ローン控除」を利用できないというデメリットがあります。しかし、瑕疵担保保険を付保することにより、住宅ローン控除も利用できるようになるのです。瑕疵担保保険の有無では買い手のつきやすさがかなり違うでしょう。

古家付き土地で売る

物件の築年数がかなり経過している場合は、古家付きの土地として売り出す方法もあります。土地をメインに売り出し、その土地に物件が付いてくるという売り出し方です。古家付き土地として売ることで得られるメリットには以下のようなものがあります。

物件自体にあまり価値がないケースでは、買主のターゲット層を広く見積もることも大切になるでしょう。古家付きで売ってしまえば解体費用はかからないので、売却のための経費を節約できます。

また、自然が豊かなど、周辺環境などに魅力があれば、古家付きで売れる可能性は高いでしょう。近年のDIY人気の影響もあり、築40年ほどの家を古家付き土地として売り出す作戦も多くみられます。「古家を改築し、自分の理想の家に作り替えたい」という需要は増加傾向にあるのです。

古い家を売る流れ

古い家を売却する手順は、主に以下の7つのステップにわけられます。

【古い家を売却する7ステップ】

不動産会社と契約締結してから、買主へ物件を引き渡すまでにかかる期間はおおよそ6か月です。古い家は比較的売れづらい傾向があるため、最低でも半年はかかると考えておくとよいでしょう。

まずは、家の売却価格を決定するために不動産会社に物件の査定を依頼します。金額に納得できたら仲介を依頼するための媒介契約を締結し、本格的に売却活動を開始して買い手を探しましょう。

買い手が決まったら、内覧・売買条件決めの交渉・引き渡しをおこないます。また、土地売却後は確定申告も忘れずにおこないましょう。

古い家を売るときの注意点

古い家を売る際には、以下のことに注意する必要があります。

【古い家を売る際の注意点】

古い家は通常の物件よりも懸念点が多いため、さまざまなことに配慮して売却しなければなりません。配慮や対策を怠ると、損をしてしまうだけでなく最悪の場合責任問題になってしまいます。

古い家の売却を検討している人は、しっかり読んで把握しておいてください。

古い家の売却にかかる税金

不動産を売却して得た所得は「譲渡所得」と呼ばれます。この譲渡所得が発生しているかいないかによって、税金の支払い義務の有無も変動するため、しっかり覚えておいてください。

譲渡所得を算出する方法は、以下の通りです。

譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）

「取得費」は物件を入手した際にかかった費用のことを指し、「譲渡費用」は物件を売却する際にかかった経費のことを指します。

この物件の取得から売却までにかかった諸経費が物件の売却金額を上回っていれば、譲渡所得が発生するため、「譲渡所得税」を支払わなければなりません。しかし、下回っている場合は譲渡所得が発生しないため、譲渡所得税もかからない形になるのです。

ここからは、不動産売却にかかる税金や、税の特別控除について解説していきます。上記の計算式で譲渡所得が発生している人は、よく読んで参考にしてください。

まとめ

古い家は、一般的な不動産に比べて懸念点が多く売れづらい傾向があります。そのため、仲介以外の方法も視野に入れて売却準備をすすめる必要があるのです。

物件ごとに適した売却方法は異なるため、専門家である不動産会社に一度相談してみることをおすすめします。自己判断して失敗しないよう十分注意しましょう。

また、売却して利益が発生した場合は、利用できる特別控除がないかチェックしておくことも重要です。積極的に情報収集をおこない、損をしない不動産売却を心がけてください。