不動産を売却する際の契約には、主に以下3種類の方法があります。
【不動産会社との契約の種類】
契約方法による違いは、依頼できる不動産会社の数や情報共有の必要性、直接取引についての規定などです。
この章では、それぞれの契約方法について、詳しくみていきましょう。
専任媒介契約とは、売主や買主などの依頼者が、複数の不動産会社に重複して依頼できない契約です。つまり、不動産売買のための営業努力は、1社のみに任されます。
契約できる不動産会社は1社ですが、依頼者自らが取引相手を見つける行動は禁止されていません。不動産会社にとっては、成約に自らが関われず仲介手数料を得られない可能性がある反面、他の業者に仕事を取られないメリットがあります。
一般媒介契約とは、依頼者が複数の不動産会社に重複して依頼できる契約です。会社同士の競争原理が働き、希望価格より高い値で売却できる可能性があります。
「レインズ」と呼ばれる不動産流通機構が運営しているネットワークへの登録義務が、一般媒介契約には課せられていないのも特徴です。そのため、売却情報を公にすることなく、販売活動を進められます。
営業活動を把握しにくい点は、一般媒介契約のデメリットです。進捗状況を報告する義務がないため、価格の見直しなどの販売戦略にも影響を与えます。
他にも、営業努力の点で差がつきやすかったり、不動産会社のサービスを利用できなかったりといったマイナス面もあるので覚えておきましょう。
専属専任媒介契約とは、依頼者が複数の不動産会社に重複して依頼できないと同時に、不動産会社が見つけた買い手以外とは取引が禁止されている契約です。
1社の営業にすべてを任せるため、積極的な営業努力が期待できます。他の業者や買い手に仕事を取られる心配がなく、不動産会社が優先的に販売活動をしてくれる点がメリットです。
契約から5日以内のレインズへの登録と、1週間に1回以上の進捗報告が義務化されており、他の媒介契約よりもきめ細かい対応が受けられます。
専任媒介契約には、どのようなメリットがあるのでしょうか。専任媒介契約のメリットは、主に以下の3つです。
それぞれのメリットについて、詳しく説明します。
買い手が見つかりやすい点は、専任媒介契約の最大のメリットといえます。なぜなら、不動産会社が積極的に営業活動をおこなってくれるからです。
不動産会社にとって、取引の最終目標は仲介手数料の獲得です。専任媒介契約では、売買が成立すれば確実に仲介手数料を回収できるので、不動産会社も広告費などの予算を出し惜しみません。
成約に向けての熱心な取り組みの結果、好条件で売却できる可能性が高まります。
依頼主自身が、買い手を見つける行動ができるのもメリットの1つです。
不動産会社を通さずに取引相手を見つけるのは簡単ではありませんが、良い相手が見つかった場合は依頼主に大きな利益をもたらします。不動産会社の規定や契約に関わらず、自らの裁量で売値や売却時期を決められるほか、不動産会社に支払う仲介手数料を支払わずに済むからです。
専任媒介契約では、不動産会社とのやり取りを楽に済ませられるメリットもあります。1社のみと契約するため、複数の不動産会社との複雑なやり取りをする手間が省けるからです。
加えて、不動産会社には進捗状況の報告が義務づけられており、依頼者から確認をする必要がありません。
1社との濃密な関係を築くなかで、価格の見直しなどの戦略について相談もしやすくなります。より良い条件での売却を実現するには、コミュニケーションの手間を減らすのも重要です。
専任媒介契約には、以下のようなデメリットも存在します。
それぞれについて、解説します。
不動産会社の力量によって売却が左右される点は、専任媒介契約の重大なデメリットです。
ノウハウが少ない不動産会社や、人手不足で十分な営業活動ができない会社に依頼した場合はどうでしょうか。物件がいつまで経っても売れない、もしくは売れ残るといった状況も予想されます。
依頼する不動産会社を決める際には、会社の実績や営業担当の人数などをチェックし、確実に成果を出してくれる会社を選びましょう。
専任媒介契約には、不動産会社による「囲い込み」のリスクが潜んでいます。
囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を獲得するために、物件情報をわざと開示しない違法行為です。
他社の参入を制御するので、不動産会社は自ら買い手を見つけ、2件分の仲介手数料を獲得します。
1社との契約にはメリットが多い一方、囲い込みのリスクも上がる点を覚えておきましょう。
専任媒介契約に向いているのはどのような人でしょうか。以下に4つのパターンをまとめました。
それぞれについて、詳しく説明します。
とにかく早く不動産を売りたい人には、専任媒介契約がおすすめです。
成約すれば必ず仲介手数料を獲得できるメリットがあるため、積極的に営業してくれる会社が多いからです。レインズへの登録により、全国の不動産会社に物件情報を共有でき、問い合わせの増加も期待できます。
不動産をすみやかに売却したい人には、専任媒介契約をベースにした、不動産会社の営業努力とレインズの効果的な活用が向いていると覚えておきましょう。
築年数が古い物件ほど、専任媒介契約が向いています。専任媒介契約と一般媒介契約では、不動産会社が営業に費やす金額が違うからです。
不動産会社の立場で考えると、売れにくい物件には広告費をかけたくありません。したがって、一般媒介契約では、条件が悪い不動産の営業に消極的な会社が多いのも事実です。
一方、不動産会社にとってメリットが大きい専任媒介契約では、状態の良くない不動産でも熱心な営業努力が期待できます。
希望価格で売りたい人は、一般媒介契約ではなく専任媒介契約を選びましょう。
仲介手数料を確実に受け取れるメリットがあるため、成約に向けて積極的な営業活動を行ってくれる不動産会社が多いからです。
相場より高い価格で売却するには、不動産会社の戦略的な営業活動が欠かせません。希望の価格で売るためには、専任媒介契約を結び、不動産会社の協力を十分に得る必要があります。
専任媒介契約を結ぶ際には、注意すべき事項が3つあります。
それぞれの注意点を、順番にみていきましょう。
契約前に媒介契約書をチェックし、解約条件について必ず確認しましょう。不動産会社の営業活動に納得できない場合、契約の解除をするケースがあるからです。
専任媒介契約では、契約期間が定められているため、原則として期間内の解約はできません。しかし、不動産会社の活動に非がある場合は、中途解約が認められる場合もあります。
違約金や補償問題にもつながる恐れがあるため、解約条件をしっかりと確認する姿勢が大切です。
不動産会社を選ぶ際には、複数の会社の資料を取り寄せ、比較検討をおこないましょう。専任媒介契約では、1社に営業活動のすべてを任せるため、不動産会社の選び方が非常に重要です。
まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、担当者の対応や会社の実績などをチェックします。信頼できる会社かどうか、コミュニケーションはスムーズかなどの見極めが大切です。
契約前に、不動産が売れなかったときの対処法の想定をしておきましょう。
まずは、価格や営業活動などの戦略の見直しが必要です。問い合わせや内覧を増やすための方法を不動産会社と検討します。それでも結果が出ない場合は、一般媒介契約への変更も対策の1つです。新たな不動産会社との専任媒介契約も視野に入れておきます。
不動産会社との不要なトラブルを防ぐためにも、売れなかった際の想定が大切です。
この記事では、専任媒介契約のメリット・デメリットや、一般媒介契約との違いについて解説しました。専任媒介契約についての理解が深まると、不動産会社との契約の不安が軽減されるのではないでしょうか。
専任媒介契約は難しく感じるかもしれませんが、メリット・デメリットや注意点を知っておくと、自らの状況に生かせるようになってきます。
専任媒介契約の知識を正しく理解し、後悔のない不動産売却を実現させましょう。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
.svg){kind=logo}