不動産売却時に消費税はかかる？個人・法人の違いや計算方法を解説

事業用でない不動産売却は非課税

前述の通り、個人がおこなう不動産売却は非課税です。そのため、基本的には居住用の不動産を売却する場合には、消費税がかかりません。

しかし、ここには注意点があります。個人と言えど、前々年の課税売上高が1,000万円を超えた場合には「課税事業者」となってしまうのです。「課税事業者」とは、消費税の課税対象となっている組織や個人のことを指します。

また、会社員であったとしても、事業用テナントの賃料や月極駐車場などからの収入は、消費税がかかります。前前年のこの収入が1,000万円を超えていれば、課税事業者となります。現在申告が義務づけられようとしているインボイス制度で、個人事業主として、課税事業者の登録をすれば、1,000万円を超えていなくても、課税事業者となります。

不動産会社に支払う仲介手数料には課税される

個人による不動産の売却代金に関しては非課税ですが、不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課税されます。

厳密には、不動産会社が納付するのであって、売主の義務ではありません。しかし、不動産会社からの請求には消費税分の金額が含まれているため、実質支払いをしていることになります。

なお、不動産会社に支払う仲介手数料は、以下のように上限が決まっています。

【不動産会社に対する仲介手数料の上限】

例えば、4,000万円の不動産を売却した場合は、「4,000万円×3%+6万円=126万円」が仲介手数料の上限となります。

この仲介手数料に対して消費税10%が適用されるため、4,000万円の不動産を売却した場合には、最大で12.6万円の消費税が課せられることになります。

また、不動産会社への仲介手数料だけではなく、以下のような取引にも消費税はかかるので覚えておきましょう。

【不動産売却時の消費税対象範囲】

すべての取引に対する消費税が、非課税であるわけではありません。注意しましょう。

建物部分は課税される

課税事業主が不動産売却をした場合には、消費税がかかります。しかし、厳密には「建物部分」が課税対象であり、後述する土地部分は非課税となります。

例えば、4,000万円の不動産のうち、建物部分が2,000万円の戸建てを売却したとします。このとき、消費税の課税対象となるのは4,000万円ではなく、2,000万円の建物部分のみです。消費税率は10%なので、200万円が消費税となります。

不動産の売却価格が4,000万円であるため、税込価格は4,200万円となるのです。

土地を売却した場合は非課税

土地の売却には、消費税がかかりません。国税庁の「No.6201 非課税となる取引」でも記載がある通り、不動産売却時に課税対象となるのは建物部分のみです。

これは、「土地は消費されないため、建物とは異なる」という消費税の性質から由来しているためです。

また、貸付の場合でも、消費税は非課税となります。ただし、駐車場などの運用をしている場合には、消費税の課税対象となるので気をつけましょう。ただし、月極駐車場は課税対象です。また、飲食店・オフィスなどテナント物件は、課税対象となります。

仲介手数料には課税される

個人の売却と同様で、不動産会社に対する仲介手数料や司法書士への報酬などは、課税の対象です。

前述の通りですが、不動産会社に対する仲介手数料は以下のように上限が決まっているため、事前に計算しておきましょう。

【不動産会社に対する仲介手数料の上限】

前々年の課税売上が1,000万円以下であれば免税

法人や個人事業主は、原則課税対象であることは解説しました。しかし、法人・個人事業主でも消費税の対象外となるケースがあります。それは、「前々年の課税売上が1,000万円を超えていない場合」です。

ただし、個人事業主と法人で計算方法や条件に違いがあります。詳しくは、以下の通りです。

【個人事業主の場合】

【法人】

自分が課税対象であるかは、事前に計算でおおよそ予想がつきます。上記に当てはまるかを確認しておきましょう。

消費税の納付方法

消費税の納付は、確定申告後におこないます。

確定申告の期日は、個人事業主と法人で以下のように異なります。

【確定申告の期日】

また、注意しなくてはいけないポイントとして、「中間申告」と「中間納付」があります。これは、直前の課税期間の消費税額が48万円を超えている場合に、以下のように期の途中で申告と納付をしなくてはいけないルールです。

【中間申告と中間納付】

中間申告と中間納付をおこなわないと、加算税や延滞税というペナルティが課せられてしまいます。不動産を売却したら、できるだけ早い内に申告と納付の準備をしておきましょう。

消費税の納付方法は、以下のようにさまざまなサービスを利用できます。

【消費税の納付方法】

消費税の仕訳方法

不動産売却時の消費税は、帳簿上で「仮受消費税」という勘定科目で記載します。土地と建物の両方を売却したときには、課税対象となっている建物部分のみ計上することを忘れないようにしましょう。

ただし、売却益が生じている場合は、その売却益を「固定資産売却益」として土地と建物の両方を計上しなくてはいけません。注意しましょう。