不動産売却時の登記費用について徹底解説！費用負担は売主？買主？

表題登記

「表題登記」は、未登記の不動産（主に新築）を購入したときに必要になるもので、原則は買主側がおこないます。

買主は、「不動産を購入した日あるいは完成した日から1か月以内」に申請しなければなりません。遅延すると10万円以下のペナルティが課せられてしまうため、注意しましょう。

売主にとっては直接関係のないものではありますが、万が一買主にペナルティが発生するとトラブルになる可能性も考えられます。念のため売買契約時に確認し、買主に促しておけるとよいでしょう。

所有権保存登記

「所有権保存登記」は、所有権の登記が未登録の不動産に対しておこなう登記のことで、主に新築物件を購入したときに必要です。

民法上では「登記をしてはじめてその物件が所有物であることを第三者へ主張できる」と定められています。

所有権保存登記をおこなわないと、抵当権が設定できない・売却時の契約がスムーズに進まないというデメリットが発生してしまうため、注意しましょう。

所有権移転登記

「所有権移転登記」は、第三者の所有する不動産を購入・取得した場合など、不動産の所有権が移る取引の際に必要になる登記です。

具体的には、登記簿謄本の所有権に関する記載である「甲区」の内容の書き換えがおこなわれます。

また、新築物件を購入するケースでは、建物には「所有権保存登記」が必要になり、土地には「所有権移転登記」が必要になるため、注意しなければなりません。

抵当権設定登記

「抵当権設定登記」は、住宅ローンを借りて不動産を購入する際に必要な登記です。住宅ローンを契約する場合は、物件を担保にする抵当権の設定をおこなわなければなりません。

「抵当権」とは、万が一借り主がローン返済できなくなった場合に、金融機関が物件を差し押さえられるという権利のことです。

抵当権設定登記は、金融機関指定の司法書士に依頼するケースが主流なので、自分で登記するケースはほとんどないでしょう。

抵当権抹消登記

「抵当権抹消登記」は、住宅ローンの借り入れ時に設定した「物件の抵当権」を抹消するために必要な登記のことです。

不動産を売却して第三者へと引き渡す場合は、抵当権を抹消しなければなりません。

さらに、売却予定の不動産が戸建てのケースでは、物件・土地それぞれに抵当権が設定されている場合がほとんどなので、両方抹消しなければならないでしょう。

登録免許税

「登録免許税」は、登記内容を変更する際の手続き手数料のようなもので、買い手が法務局の窓口で支払います。原則は現金納付ですが、3万円以下なら収入印紙で納付することも可能です。

登記手続きを司法書士に依頼している場合は、司法書士へ支払う形になるでしょう。その場合は、不動産の引き渡し決済時に手数料と登録免許税をまとめて支払っておき、司法書士が代わりに税を納める形です。

また、登録免許税は「不動産取得時」と「抵当権設定時」で計算方法が異なります。

【登録免許税額の計算式】

まず、不動産取得時の計算で必要な「固定資産税の評価額」とは、自治体が定めている土地や家屋の評価額のことを指します。毎年自治体から送付される「納税通知書」の「課税資産明細」欄で確認できるものです。不動産の売却価格とは異なるため、混同しないよう注意しましょう。また、税率は以下のように登記内容によって異なります。

【所有権移転登記の税率】

固定資産税評価額が1,000万円の不動産を購入した場合は、「1,000万円×2%」となり、20万円が登録免許税としてかかります。

次に、抵当権設定時の登録免許税額に必要な「抵当権設定金額」とは、不動産購入時に借入をした金額です。例えば、3,000万円を住宅ローンで借りている場合には、12万円が登録免許税として必要となります。

住宅ローンを借り入れて不動産を購入している場合には、どちらの登録免許税もかかるため、20万円と12万円で合計32万円の登録免許税を支払う必要があるのです。

司法書士手数料

「司法書士手数料」は、登記手続きの代行を司法書士に委託した場合に支払う手数料や報酬額のことを指します。

登記手続きそのものに必要な費用は一律ですが、司法書士に支払う「報酬額」については自由設定のため、事務所ごとに金額が異なる特徴があるのです。

各登記にかかる司法書士費用の目安金額については、以下を参考にしてください。

【司法書士に依頼した場合の手数料・報酬】

つまり、司法書士に登記手続きを依頼する場合は、「登録免許税＋司法書士手数料」の支払いが必要になります。

抵当権抹消登記費用

「抵当権抹消登記」の登録免許税は、不動産1個につき1,000円かかります。この抵当権抹消登記にかかる費用は、売主の支払い義務です。

登記手続きをおこなう際は、金融機関から司法書士を通しておこなうよう指定されることがほとんどです。そのため、事務所によって多少変動はありますが、1万円程度の司法書士費用もかかります。

また、手続きをおこなう不動産が戸建ての場合は、土地と物件それぞれに抵当権が設定されているため、費用の計算時は注意が必要です。

所有権移転登記費用

所有権を移転するのは、買い手です。そのため売却時には支払い義務がありませんが、買い替えなどで新たな不動産を購入した場合には、移転登記をする必要があります。

所有権を移転する際に必要な登記費用の計算方法は、以下の通りです。

【所有権移転登記費用の計算方法】

所有権移転登記費用=登録免許税＋司法書士報酬+手続きの実費

所有権移転時の登録免許税と司法書士報酬の計算方法・相場は前述の通りですが、これにプラスして手続きの実費がかかります。具体的には、以下の通りです。

【所有権移転登記にかかる費用】

この中で、「事前調査及び立ち会い」「住宅用家屋証明書取得費」の費用は、新築物件購入時にのみ必要となります。

所有権の移転をおこなう場合には、上記の実費も事前に把握しておきましょう。

土地の売買による所有権の移転登記にかかる軽減措置

土地を売却する際に必要な「所有権移転登記」には、本来2.0％の税率がかかります。ただし、軽減措置を利用すれば、1.5％まで減額可能です。適用条件には、以下のようなものがあります。

【適用条件の例】

また、上記以外にも、認定長期優良住宅に該当する物件であることや、その住宅の所在する自治体の証明書の事前提出など、細かい適用条件が定められています。

詳しくは国税庁の「登録免許税の税額表」をチェックしてください。

新築住宅の保存登記の特例

新築住宅などの購入時に必要な「所有権の保存登記」は、原則0.4％の税率が課せられる登記です。ただし、特例を利用することにより0.15％まで軽減できます。新築住宅の保存登記の特例を適用する条件は、以下の通りです。

【適用条件の例】

新築住宅の保存登記の特例は、当初令和4年3月31日までが適用期限でしたが、現在は令和6年3月31日まで延長されています。

詳しくは国土交通省のホームページ「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」をご覧ください。

中古住宅の移転登記の特例

中古住宅を購入した場合に必要な「所有権移転登記」には、本来2.0％の税率がかかりますが、特例を利用すれば、0.3％まで軽減することが可能です。ただし、適用するには、以下の条件に該当しなければなりません。

【適用条件の例】

中古住宅の移転登記の特例は、他の特例と同様に令和6年3月31日まで適用期間が延長されています。

マンションなどの耐火建築物は25年以内、戸建てなどの耐火建築物でない物件は20年以内の築年数であることが前提条件です。

また、築年数の条件に該当しない場合であっても、新耐震基準内であり、瑕疵保険に入っている物件であれば、適用される可能性があります。詳しくは国税庁の「登録免許税の税額表」をチェックしてください。

抵当権の設定登記の特例

住宅ローンを契約していた物件を売却する際は、抵当権の抹消登記が必要です。本来は0.4％の税率がかけられますが、軽減措置が適用されれば、0.1％まで下げることができます。抵当権の設定登記の適用条件は、以下の通りです。

【適用条件の例】

抵当権の設定登記の適用期限に関しても、令和4年3月31日から令和6年3月31日まで延長となっています。

ただし、登記の申請書と一緒に「物件が50㎡以上であること」や「一定の要件を満たすこと」が確認できる自治体発行の証明書が必要です。

詳しい適用条件については、国税庁の「登録免許税の税額表」を確認してください。