離婚で不動産売却をすると財産分与はどうなる？流れや注意点を解説

財産分与の種類

財産分与には、以下の通り4種類存在しています。

【財産分与の種類】

通常、「財産分与」は、2人で均等に分ける清算的財産分与を指します。しかし、慰謝料が発生する場合やどちらかに十分な収入がない場合には、財産分与の方式を変える必要が出てきます。

財産分与の種類によって分配する割合が変わる可能性があるので、離婚時にはしっかりと確認しておきましょう。「離婚するだけで精神的に疲弊しているため、話をするのも嫌」というケースもありますが、大切な財産の話です。2人で、しっかりと協議する必要があるのです。

不動産を売却する

不動産を財産分与する方法として、最も簡単でトラブルが少ないのは、不動産そのものを売却して現金化することです。

一筆の不動産を分割するのは物理的に難しい場合がある一方、複数の不動産を分与するにも資産価値や好みにより困難が生じる場合があります。このような場合は、不動産を現金化して2人で分けるほうがわかりやすいです。

ただし、不動産を売却してしまうと住み慣れた家に住めなくなります。また、住宅ローンの残債があるケースでは、残債が売却代金を上回るオーバーローンの状態だと、不足分を現金で補わないと不動産を売却できません。

そのため、離婚後マイホームに住み続ける予定がなく、残債が不動産の売却価格を下回るアンダーローンの状態の方におすすめします。

どちらか片方が買い取る

住み慣れた家に引き続き住みたい場合には、相手の持ち分をどちらかが買い取る方法があります。

他人に売却する必要がないので、売買までの時間が不要で、一方がそのまま住み続けられるのがメリットです。

ただし、買取にはまとまった現金が必要なので、十分な資金を用意する必要があります。資金を用意するためには、預貯金や有価証券の売却代金を充てるほか、新たな融資を受けるという方法もあります。しかし、融資を受けた場合、返済負担が生じることになるのであまりおすすめしません。

そのため、夫婦のどちらかがマイホームに住み続けたいと考えていて、その方に持ち分を買い取る資金が十分にある場合におすすめします。

不動産をもらう代わりに他の財産を渡す

住んでいる家をもらう代わりに、相手に他の財産を渡す方法も考えられます。

不動産をもらう際には、相手の持ち分の資産価値を算出して分与に見合うほかの財産を渡さなければなりません。不動産を複数所有している場合や、不動産以外にすぐに渡せる財産がある場合に活用できる方法です。

この場合は、住んでいる家を急いで売却する必要がないので、時間の手間が省けるほか、資産価値の下落も防げます。ただし、分与分に相当する適当な財産が不足する場合は、現金などでまかなう必要があるかもしれません。

そのため、夫婦どちらか一方がマイホームに住み続けたいと考えていて、その方に持ち分の資産価値をカバーできるほどの他の財産がある場合におすすめします。

住宅ローンの返済がない場合

住宅ローンの返済がない場合、以下のいずれかの売却方法を選択します。

• 仲介
• 買取

不動産を仲介または買取によって売却した後は、売却代金を夫婦間で分け合います。

仲介とは、不動産会社と媒介契約を締結して不動産の売却活動を行ってもらう方法です。市場相場に近い価格での売却が期待できますが、すぐに買い手が見つからない可能性がある点に注意してください。

買取とは、買取に対応している不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法です。仲介と比べて現金化までの時間を短縮できますが、買取価格が市場相場よりも2～3割程度低くなる点に注意してください。

現金化を急いでいる場合は買取、時間に余裕がある場合は少しでも高く売れる仲介といったように状況に合った方法を選びましょう。

住宅ローンの返済がある場合

住宅ローンの返済がある場合には、まず売却価格で残債を完済できるかどうかを確認する必要があります。その理由は、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合で売却方法が違うためです。

１.不動産の名義確認

不動産を売却する際には、不動産の名義を必ず確認しましょう。不動産の名義は、法務局で取得できる「全部事項証明書」で確認できます。

売却する不動産が夫婦の名義になっている・第三者の名義が含まれる場合は、共有名義人全員分の同意を得なければなりません。

また、土地の所有者と家屋の所有者が異なる場合もあるため、注意が必要です。

「夫の名義で買った」が、「財産分与で妻に家は渡すことになった」という場合は、当然、名義変更が必要となります。

２.ローンの名義確認

不動産の名義を確認したら、住宅ローンの名義人も併せて確認しておきましょう。誰が名義人になっているか不明瞭な場合は、売却前に一度はっきりさせておかなければなりません。

ローンの名義人は、ローン借り入れ時の契約書などで確認できます。夫婦でペアローンを組んでいたり、連帯債務や連帯保証でローンを組んでいたりする場合は、離婚後も返済義務が継続されるため、注意が必要です。

３.不動産の価値とローン残債を確認

不動産を売却する前に、不動産の価値とローン残高を確認しておきましょう。不動産価値が判明したら、住宅ローンの残高と比較し、ローン完済可能かどうかチェックしておく必要があります。

不動産の価値を確かめるには、不動産会社に査定を依頼するのが良いでしょう。無料で査定してくれる業者もあるので、可能であれば複数業者に査定してもらう「相見積もり」をとるようにしてください。

見積もり金額を比較することで相場感が把握できるので、売りたい不動産のおおまかな価値を確認できます。

４.財産の分配方法を検討

財産の分配方法は、「住宅ローンが完済できるかどうか」によって左右されます。以下は、不動産の価値とローン残債の関係を比較したものです。

【不動産の価値とローン残債の関係】

不動産の価値よりもローン残債が大きい「オーバーローン」の場合は、不動産を売却してもローンを完済できません。ローンを完済できないと、財産分与の対象とならないので注意が必要です。

そのため、財産分与の目的で不動産を売却する場合は、まずローン完済を目的にしなければなりません。

不動産の売却益でも完済できないケースでは、自己資金でまかなうなどの対策が必須です。

５.公正証書を作成

離婚時に財産分与をおこなう際は、離婚協議書を作成してください。

離婚協議書の作成義務はありませんが、相手側からの支払いが滞るなどのトラブルが発生した場合に証拠にできるメリットがあります。

また、離婚協議書は、法的に有効な書類である「公正証書」です。もし裁判所に訴えて強制執行する際には、公正証書があるとスムーズに手続きできます。

のちのトラブルで不利にならないよう、協議内容は公正証書に残しておくべきです。

６.不動産を売却

不動産の売却には、それなりの時間が必要です。スムーズに進行できるよう、売却の流れを把握しておきましょう。「仲介」で売却する際の流れは、次の通りです。

【不動産を仲介で売却する流れ】

1. 不動産会社に査定を依頼
2. 売却を依頼する不動産会社を決定
3. 媒介契約の締結
4. 販売活動
5. 売買契約の締結
6. 代金の決済と不動産の引き渡し
7. 事前に決めた財産分与の方法で分配
8. 確定申告

なお、不動産の売却方法は「仲介」だけではありません。不動産会社へ直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。仲介と買取の違いは、以下の通りです。

【仲介と買取の違い】

それぞれメリットとデメリットがあるので、状況に応じて使い分けましょう。

財産分与のタイミングは離婚後

売却のタイミングは、大きく離婚前と離婚後に分かれます。

【離婚前と離婚後の違い】

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どちらのタイミングが適しているかは、「売却にかけられる時間」や「連絡を取り合う煩わしさ」によって判断するとよいでしょう。タイミングによる違いを理解したうえで、いつ売却するのか協議してください。

ただし、離婚前に売却する場合でも、財産分与は離婚後にしたほうが良いです。

離婚前に不動産の名義を変えると「贈与」として扱われるため、贈与税や不動産取得税の対象となってしまいます。必ず離婚届を提出してから、財産分与するようにしましょう。

財産分与の請求は離婚から2年が期限

財産分与の請求期間は、離婚したときから2年間という制限があります。この期間を過ぎてしまうと請求できないため、注意しましょう。

離婚する際に、財産分与の方法が決まっていれば問題はありません。しかし、離婚前に財産分与の方法を決めておかなかった場合は、離婚後に連絡が取りづらくなってしまう可能性があるのです。

とはいえ、離婚はデリケートな問題なので、まずは離婚届の提出が最優先となるケースもあるでしょう。

どうしても離婚前に決められない場合は、必ず2年以内に財産分与の請求をしてください。

ペアローンや連帯保証になっているケース

住宅ローンの契約時にペアローンを組んでいる、あるいは連帯債務・連帯保証を設定している場合は注意が必要です。

上記のケースでは、離婚したとしてもローンの返済義務が継続されます。

「ペアローン」は、それぞれが債務者となっているので、離婚後も個々に返済を続けなければなりません。また「連帯債務者」になっている場合は、離婚してもその責務を負う必要があります。

さらに、住宅ローンで「連帯保証」をしている場合も注意が必要です。何かしらの理由で相手方の返済が滞ると、連帯保証人に一括返済が請求されることもあります。

ペアローンや連帯債務・連帯保証は、実際に抵当権の設定されている家に住んでいなくても、ローンの返済義務が発生するので十分注意しましょう。

離婚前に住宅ローンの完済をしておく

不動産を購入したときには住宅ローンを購入資金に充てていることが多いため、売却時には住宅ローンの完済が必要です。

金融機関から借り入れした場合、ローンの貸し付けにあたって対象となる不動産に抵当権が設定されています。抵当権を抹消しておかないと、抵当権がついたまま第三者に売却されてしまうこともあり得るので、注意が必要です。

もし、売却後に抵当権が実行されると、関係のない購入者が立ち退きを求められるなど、購入者は著しく立場が不安定になります。

これにより、抵当権がついている物件には買い手がつきづらくなってしまうのです。

不動産を売却する際には、必ず抵当権を抹消しておくようにしましょう。

名義人の確認と同意をしておく

不動産の名義が売却者と同一で単独であれば何の問題もありませんが、共有名義であれば共有者に事前の確認と同意を得ることが必要です。

特に、婚姻中に住宅を購入している場合には、住宅ローンなど購入資金を手配するために夫婦で共有するなど、複数の所有者がいることがあります。

共有名義となっている場合は、1人の意思だけでは売却できません。必ず共有相手と話をして、同意を得ておいてください。

名義が不安な場合は、法務局で登記事項証明書を取得して正確な名義人を確認しましょう。

Q.離婚したら家はどうなる？

離婚した場合、婚姻中に購入した家は財産分与の対象となるので夫婦で分け合うことになります。

財産分与の方法は不動産売却で現金化してから分けるほか、夫婦の一方が不動産を取得して他方の持ち分に応じて現金や他の財産を渡して補うといった方法が挙げられます。

Q.親に出してもらった頭金はどうなる？

財産分与の対象となるのは、あくまでも婚姻後に夫婦で協力して築いた財産です。そのため、親に出してもらった頭金は夫婦で協力して築いた財産には該当しません。そのため、財産分与の対象から外れます。

Q.離婚後の住宅ローンは誰が払う？

離婚後の住宅ローンの返済義務は住宅ローンの名義人にあります。

例えば、住宅ローンの名義人は夫、住んでいるのが妻の場合は、いくら住んでいるのが妻であっても名義人は夫なので、夫が住宅ローンを返済する義務を負います。

Q.離婚時に不動産売却したら税金がかかる？

離婚時における不動産売却でも一般的な不動産売却と同じ税金がかかります。例えば、譲渡所得税、登録免許税、印紙税などです。

譲渡所得税は不動産売却によって利益が生じた際にかかる税金、登録免許税は抵当権を抹消する手続きでかかる税金、印紙税は売買契約を交わす際にかかる税金です。