【不動産売買の流れ】必要な物や注意点は？手数料についても詳しく解説！

①情報を集める

不動産を売却しようと思ったら、第一におこなうべきことは情報収集です。具体的には、売却したい物件の相場を調べます。不動産は築年数やエリア、平米数などによって価格が大きく異なります。そのため、自身の不動産の条件に近い物件の情報を集めていきましょう。

確認する方法としては、「近所の不動産会社を訪ねる」「不動産ポータルサイトで検索する」などの方法が挙げられます。

②不動産会社へ売却相談

所有する不動産のおおよその相場が把握できたら、不動産会社へ売却の相談をしてみましょう。相談する際には、下記の事項をあらかじめ決めておくとスムーズな手続きがおこなえます。

【不動産相談までに決めておきたい事項】

• 売却までの期限
• 売却金額

また、不動産会社には「多少値下げしても早く売却したい」「時間がかかっても希望の金額で売りたい」などの要望をしっかりと伝えておきましょう。

③売却する物件の査定

不動産会社へ相談すると、実際に物件の査定をおこなってくれます。数々の不動産を売却してきたプロの目で、「実際にどのくらいの値段がつくのか」「どのくらいの値段が売れやすいのか」を査定するものです。

査定には訪問査定と机上査定の2種類があります。
訪問査定はその名の通り、不動産のある現地まで担当者が訪れて、査定額を算出していきます。

一方で机上査定とは、不動産のある現地には赴かず、不動産の概要や近隣の売買事例などにより算出する査定方法です。訪問査定よりも算出の精度は落ちますが、「とりあえず査定してもらいたい」という方には適した査定方法といえるでしょう。

④不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額に納得したら、買主を募集するために不動産会社と媒介契約を結びましょう。契約の種類は3つあり、どの契約を選ぶかによってメリットが異なります。

下記にそれぞれの媒介契約の特徴をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

⑤物件の売却活動

媒介契約の方法が決定したら、いよいよ売却活動に入ります。売主がおこなう主な売却活動業務は「内見時の立会い」や「売却する不動産の定期的な清掃」などです。買主は基本的に週末に内見等のアポイントを取ることが多いので、都合の悪い日があれば事前に不動産会社に相談しておきましょう。

⑥買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が決まると、不動産会社から「購入申込書（買付証明書）」という書類を受け取ります。書類には下記の事項が明記されているので、確認して条件の調整をおこなってください。

【購入申込書の記入事項】

• 希望の売買価格
• 手付金の種類
• 契約予定日
• 支払いの条件や引き渡し予定日
• 融資の有無
• そのほかの要望

内容に問題がなければ、売買契約の手続きとなります。売買契約手続きは、売主・買主・不動産の販売活動をした仲介業者（売主側・買主側）の三者が集まっておこなうのが一般的です。

⑦決済・物件の引き渡し

契約締結後に売買金額の受領をおこないます。この際には、固定資産税・（マンションの場合）管理費・修繕積立金の日割り清算も必要です。また、売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合には、金融機関の抵当権の抹消手続きをする必要があります。抹消手続きには時間がかかるので、この日までに別途司法書士に依頼しておきましょう。

⑧確定申告をする

不動産を売却したことにより利益が出た場合、譲渡所得税を支払う義務があるので翌年に確定申告をおこなう必要があります。ただ、居住用不動産については軽減税率の適用があるため、下記の要件を満たすと納税額を減らすことできます。

【軽減税率適用の要件】

• 不動産の所有期間が10年を超えている
• 3,000万円の特別控除特例

また、万が一不動産売却によって損失が出た場合には、譲渡損失の金額を翌年以降3年以内の総所得金額から繰越控除できる可能性があります。

写真付きの身分証明書

不動産を売却する際には本人確認が必要になります。本人確認書類として適しているのは、写真付きの身分証明書です。パスポートや免許証等の写真付きの身分証明書を用意するようにしましょう。

用意できない場合には、健康保険証やそれに準ずる本人確認書類が2種類必要になります。

印鑑証明書・印鑑

不動産を売却するにあたって各種書類を作成する際、実印での捺印が必要となります。また、実印であることを証明するための印鑑証明書（3ヶ月以内に発行されたもの）も必要です。これらは別のもので代用できないので、必ず用意してください。

登記済権利書・登記識別情報

登記済権利書とは、売主が正式な不動産の所有者であることを証明する書類です。あまり聞き覚えのない書類かもしれませんが、売却する物件を取得した際に法務局から交付されています。売却する不動産が2005年以降に取得したものである場合は、登記識別情報という書類が交付されているケースもあります。

いずれかの書類を用意しておきましょう。

固定資産税納付書・固定資産税評価証明書

固定資産税納付書とは、不動産の評価額・納税額・支払期限を通知する書類のことをいいます。居住する市区町村から交付される書類で、再発行はできないので無くさないように保管しておきましょう。

固定資産評価証明書は、固定資産（不動産）の評価額を証明する書類です。この証明書は市区町村の役場などで取得することが可能ですが、依頼をしている不動産会社に委任をして代理取得をしてもらうことも出来ます。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証・検査済証とは、売却する不動産が建築基準法に則って建築された建物であることを証明する書類です。多くの場合、不動産を取得する際に交付されます。しかし、築年数の古い物件の場合には、これらの書類が交付されていないケースもあるので、居住する市区町村で取得の有無を確認しておきましょう。

地積測量図・境界確認書

売却する不動産が戸建てや土地である場合、売却する土地の面積を正確に計測した地積測量図や、隣接する土地との境界線を明確にした境界確認書が必要になります。

地積測量図は法務局で取得可能ですが、境界確認書は不動産取得時のみしか手に入れられず、公的な機関に保管はされていません。書類が手元にない場合には、測量した建築会社か不動産を売却した会社に問い合わせをしましょう。そこにもない場合には、改めて測量をしなおす必要があります。

マンションの管理規約・使用細則

売却する不動産がマンションである場合、そのマンションの管理規約や使用細則の提出も必要となります。管理規約や使用細則とはマンションの管理組合が定めた決まりのことで、代表的な規約をあげると専有部分のリフォームについて・ペット飼育の可否・楽器の可否等です。万が一見当たらない場合には、管理組合に問い合わせると再度交付してもらえます。

銀行通帳

銀行通帳は、不動産売却で得た代金を振り込むために必要になります。通帳やキャッシュカード等の金融機関名・預金種目・口座番号・口座名義人が分かるものを用意しておきましょう。ネットバンキング等でキャッシュカードや通帳が存在しない場合には、上に挙げた情報が分かるようメモをしておくなどしてください。

売却する不動産に関する書類

前述した書類以外にも、売却する不動産について記載してある書類であれば、原則として用意しておく方が無難です。

【不動産に関するその他の書類】

• 住宅性能評価書
• 既存住宅性能評価書
• 地盤調査報告書

買主にとっては、購入する不動産の情報はできるだけ知っておきたいものです。物件選びの大切な指標のひとつとなるので、可能な限り書類は用意するようにしましょう。

売却に向けてサポートしてくれる不動産会社を選ぶ

不動産売却の納得度を大きく左右すると言っても過言でないのが、不動産会社選びです。一口に不動産会社といってもさまざまな会社があり、地元に密着して営業している会社から、全国展開している会社まで多岐に渡ります。売却したい不動産によって、どの規模の会社が適切かは異なるので、過去の売却実績等を参考にして、自身に合った不動産会社を選択してください。

売り時を見極める

不動産を売却する際は、売り時も重要なポイントになってきます。

具体的には、新生活のスタートを機に新居を購入したい方が増える時期の売却がおすすめです。一般的に新生活を目的とした買主は、2～3月に多いとされています。この時期に売却するのであれば、12月頃までには不動産会社と媒介契約を結んでおきましょう。

また、時期だけではなく相場の状況で売り時を見極めることも重要です。不動産の価格は経済の状態や社会的な問題に大きく左右されます。国土交通省が2012年から公表している不動産価格指標を確認して売り時の参考にしましょう。

不動産売却にかかる費用を把握する

不動産を売却する際にはさまざまな費用がかかります。費用が発生するタイミングはそれぞれ異なるので、事前に把握しておきましょう。

不動産売却の仲介手数料は？

不動産が売却できた際には、販売活動をおこなってくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法によって請求額の上限で定められており、その額は売買価格によって異なります。

下記に売買価格に応じた手数料をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

つまり、売却した不動産の価格が5,000万円であった場合には、5,000万円×3％＋6万円で156万円＋消費税の支払いが必要になるということです。

不動産売却後の手続きは？

不動産売却で譲渡所得が発生する場合には、確定申告をする必要があります。確定申告をする際には下記の書類を用意しましょう。

【確定申告に必要な書類】

• 確定申告書B様式
• 確定申告書第三表
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書のコピー
• 建物・土地の登記事項証明書

確定申告書B様式・確定申告書第三表・譲渡所得の内訳書の3つの書類は、税務署で直接入手する方法と国税庁のウェブサイトでダウンロードする方法があります。