実家を処分するには？流れや費用、準備しておくべきことをわかりやすく解説

売却する

実家の処分方法としてはまず、売却する方法があります。誰も使う予定のない家は、所有しているだけで固定資産税や修繕費などのコストがかかります。遠方にあるなどで、管理に行くのも難しいというケースも少なくないでしょう。管理ができない実家を放置していると、倒壊して近隣から損害賠償請求を受ける恐れもあります。

そのような場合の選択肢となるのが、売却です。売却して家を手放すことで、管理の手間やコストからも解放され、売却代金というまとまった資金も得られます。

売却するメリット・デメリットは次の通りです。

管理しきれない、費用をかけたくないという場合は、売却してしまう方がよいでしょう。不動産の場合は相続人で分割するのも難しいですが、売却代金（お金）であればきっちり分割でき、相続割合で揉めることも避けられます。また、現金化することで相続税にも対応できるというメリットもあります。

一方、売却してしまうと実家には二度と帰れません。愛着ある実家を手放してしまうことに悲しさを感じる人も少なくないでしょう。古い実家のように、条件が良くないと売却しても売れない可能性がある点にも注意が必要です。

賃貸に出す

売却はしたくないけど自分で住む予定もないという場合、第三者に貸し出す方法もあります。賃貸に出して入居者が入れば、毎月の家賃収入を得られ、将来的に自分で家を使う選択肢も残せます。

賃貸に出すメリット・デメリットは次の通りです。

入居者が入れば定期的な家賃収入が得られるので、固定資産税などを賄えるほか、場合によっては自分の収入にもできます。家の所有権はそのまま自分で持てるので、今は使わなくても将来自分で実家に戻って住むことも可能です。

ただし、賃貸に出すなら家の整理・修繕などが必要になり、初期費用が高額になりがちです。賃貸運用中も、管理会社を利用すると委託管理費が発生します。管理会社を利用しない方法もありますが、管理会社が入らないと契約時や賃貸中の入居者対応などでトラブルに発展しやすくなるので注意しましょう。

また、賃貸に出しても立地が悪いなどで入居者が決まらない可能性もあります。賃貸に出す場合は、立地や物件に賃貸のニーズがあるかはしっかりと調査して決めるようにしましょう。

身内が引き継ぐ

身内に実家を使う人がいれば、そのまま引き継げば良いのでシンプルに解決できます。

身内が引き継ぐ場合のメリット・デメリットは、次の通りです。

愛着のある家をそのまま使用してもらえるので、手放さずに済みます。それまで賃貸に住んでいた人であれば、実家に住むことで居住費を抑えられるでしょう。定期的なメンテナンスや賃貸時の管理を管理会社に委託する必要もないので、管理費を抑えることも可能です。また、実家を相続する場合、「小規模宅地等の特例」を適用して土地の評価額を下げて相続税の節税もできます。

一方、住む場合、毎年固定資産税がかかります。特に、築年数が経過した実家の場合、住み続けるための修繕費用も高額になってくるため、コストには注意しましょう。

相続財産に現金がなく不動産だけというケースでは、不動産を売却して相続税に対応しますが、売却しない以上自己資金での対応が必要です。

１.遺言状の有無を確認する

遺産をどのように相続人で分割するかは、遺言書の有無によって異なります。

相続の仕方は、遺言書の内容が優先されます。遺言状のない場合は、相続人全員による遺産分割協議で遺産の分割方法を決めることになります。遺言状があっても遺言内容とは異なる分割割合にしたい場合は、遺産分割協議で分割することも可能です。そのため、まずは遺言書の有無を確認しましょう。

ただし、遺言書を見つけたからといって、その場で勝手に開封してはいけません。遺言書には3種類あり、そのうち「自筆証書遺言」と「秘密証書遺言」の場合は、開封するには家庭裁判所の検認が必要です。検認前に開封すると過料に課せられる恐れもあり、さらにほかの相続人から偽造などを疑われ、無効を主張させるなどトラブルになりかねません。

遺言書を見つけたら開封せずに、速やかに家庭裁判所で手続きするようにしましょう。

なお、遺言書のうち「公正証書遺言書」は、原本が公証役場に保管されており、改ざんなどができないため、検認不要で開封できます。

２.相続人と相続する財産および債務を確認する

次に、相続人と相続財産を正確に確認する必要があります。財産については、現預金・不動産などのプラスの財産のほか、借金・未納金といったマイナスの財産も正確に把握するようにしましょう。

プラスの財産・マイナスの財産を比較したうえで、マイナスが多い場合は「相続放棄」「限定承認」を検討する必要があります。「相続放棄」「限定承認」は、相続開始から3か月以内に手続きしなければならないため、早めに判断するようにしましょう。

遺言書のない相続や遺言書に記載のない財産が見つかった場合は、遺産分割協議をおこないます。遺産分割協議では、相続人全員の合意が必要です。協議後に新たに相続人が見つかった場合など、遺産分割協議をやり直さなければならないため、最初に相続人を明確にしておく必要があります。

特に、被相続人に離婚歴がある場合など、相続人が後から出てくる場合もあるので、注意しましょう。財産の調査や相続人の確定が難しい場合は、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

３.財産を分割する

遺言書がある場合は、遺言書に従って遺産を分割します。遺言書がない、遺言書に記載のない財産がある、遺言書とは異なる内容で相続したいなどの場合は、遺産分割協議をおこない、分割方法を決めます。

４.不動産の名義変更（相続登記）をする

不動産の相続が決まったら、被相続人から相続人に名義を変更する相続登記が必要です。相続登記は、必要書類を揃えて不動産を管轄する法務局で手続きします。遠方の不動産や登記の時間が取れないという場合は、司法書士に依頼することも可能です。

相続後に登記を放置していると、売却できないなどのトラブルにも発展しかねないため、早めに登記手続きするようにしましょう。

また、相続登記は2024年4月1日より義務化されます。義務化されると相続開始から3年以内に登記しない場合、罰則があるので注意が必要です。なお、この法律が施行されると2024年4月1日以前の不動産相続も登記義務の対象となります。すでに不動産を相続したけど登記していない人は、早めに登記をおこなうようにしましょう。

５.不動産会社に依頼する

売却する場合、不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産会社に依頼して売却する大まかな流れは次のようになります。

相続した不動産であっても、通常の不動産と同じような流れで売却できます。まずは、不動産会社に売却相談・査定依頼して売却を進めていきましょう。

不動産売却は、一般的に3か月から半年ほど時間がかかります。売却額で相続税の納税を検討している場合、早めに売却する必要があるため、不動産会社にその旨を相談して段取りよく売却を進めていくようにしましょう。

不動産売却の基礎知識や不動産会社選びについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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６.家の引き渡し

売買契約から1か月ほどしたら、決済と引き渡しになります。買主から代金を受け取ったら、家の所有権の移転をおこない、家の鍵などを渡して引き渡し完了です。

引き渡し後は家の所有者は買主となるので、それまでに家を渡せるように片付けを進めておきましょう。家財道具が多い、遺品を丁寧に扱ってほしいという場合は、遺品整理業者に依頼するのをおすすめです。

費用はかかりますが、不用品の買取や部屋の清掃などをおこなってくれる業者もいるので、家の整理の負担を大きく減らせられるでしょう。

７.相続税の納付

相続税とは、相続財産にかかる税金です。相続税には、以下のような基礎控除があるので、相続税がかかるケースは少ないでしょう。

基礎控除＝3,000万円＋法定相続人の数×600万円

例えば、相続人が妻と子ども2人であれば、基礎控除は4,800万円です。相続財産が4,800万円以下であれば相続税は課税されません。基礎控除を超える場合は、超えた部分に相続税の税率で課税されます。

相続税が課税される場合、納税期限は相続開始を知った日から10か月以内です。相続税の計算や申告方法に不安がある人は、自治体の相談コーナーや税理士に相談するとよいでしょう。

８.確定申告

実家を売却して利益が出る場合、利益に対して譲渡所得税がかかります。納税が必要な場合は、売却した年の翌年に確定申告して納税することになります。確定申告時期は、例年2月16日から3月15日なので、期限に間に合うように用意しましょう。

譲渡所得税には控除などさまざまな特例があり、適用することで節税が可能です。ただし、控除の適用は確定申告と同時に申請する必要があるので、忘れずに申請手続きをおこないましょう。

この際、控除を適用すれば税金が発生しない場合であっても、そもそも確定申告しなければ適用できない点にも注意が必要です。

売却前にかかる費用

売却前にかかる費用として、主に次のようなものがあります。

相続に関する費用として、相続税と相続登記費用が発生します。相続税は、基礎控除を超える部分に対してかかるため、相続財産が基礎控除以下では発生しません。

不動産を相続した場合は、相続登記が必要になり、登記に対して登録免許税がかかります。加えて、司法書士に依頼した場合は司法書士費用も発生するので注意しましょう。

また、売却するための家の準備として、ハウスクリーニングや遺品整理・解体などの費用もかかってきます。家の規模や家財道具の量、地域によって必要な費用は異なりますが、これらの費用で100万円を超えるケースも少なくないので資金計画はしっかりと立てることが大切です。

売却手続きでかかる費用

売却手続きにかかる費用には、次のようなものがあります。

売却時に不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料がかかります。

売買契約書には収入印紙を貼付・消印して印紙税を納める必要があるので、注意しましょう。

実家の住宅ローンが残っている、住宅ローンを完済しているけど抵当権を抹消していないという場合、抵当権を抹消しなければ実家を売却できません。住宅ローンが残っている場合は、完済すれば抵当権抹消が可能です。しかし、完済後長年抵当権抹消手続きを放置していると、必要書類がないなどで手続きが煩雑になる恐れもあります。そのような場合は、司法書士に相談することをおすすめします。

また、実家の売却で利益が出た場合、譲渡所得税の納税も必要です。相続した家の売却でも譲渡所得税の控除などが適用できる場合もあるので、自治体の相談コーナーや税理士に相談してみるとよいでしょう。

売却にかかる費用は、売却額5～10％ほどが目安です。費用について把握していないと、「思ったよりもお金が手元に残らない」となりかねないので、費用についても理解しておくようにしましょう。

実家の購入費用がわかる書類を探しておく

実家の購入費用がわからなければ、売却額から差し引ける経費が少なくなり、利益がその分多く発生して税額も高くなります。実家の売却利益（譲渡所得）の計算方法は次の通りです。

譲渡所得＝売却額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

売却額から、取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた部分が利益となります。売却にかかった費用は把握できますが、実家の場合、取得にかかった費用が把握できないケースが少なくありません。

取得費がわからない場合、概算取得費として売却額×5％を計上します。しかし、これでは本来の取得費よりも計上できる額が少ないのが一般的でしょう。差し引ける経費が少なくなると利益が多く発生してしまうので、結果として税額も高くなってしまうのです。

取得費を証明するためには、購入時の売買契約書や領収書が必要になります。できれば被相続人の生前中から取得費の分かる書類について確認しておくと、売却時に困ることを避けられるでしょう。

土地の境界線を確認しておく

土地の境界線が確定していないと、売却後買主が隣地の所有者と敷地を巡ってトラブルになる恐れがあります。また、そのことから境界線が確定していない物件の購入を避ける買主も少なくありません。

特に、田舎の実家などでは境界線が確定していないケースは多くあります。境界線が確定していない場合は、境界線の確定をしておくようにしましょう。しかし、境界線確定には隣地の所有者の立ち合いや、隣地が自治体の所有の場合は役所の担当者の立ち合いが必要となり、時間がかかる点には注意が必要です。

不用品の処分方法を決めておく

実家を売却する場合、引き渡しまでに家の中を空にしておく必要があります。できれば、内覧時には家の中をきれいにしておくと売却もスムーズに進めやすくなるでしょう。

しかし、実家の整理は容易ではありません。遺品が残されている場合、誰か1人の判断で勝手に処分するとトラブルのもとです。相続人全員と相談の上、処分方法を決めておくようにしましょう。

また、実家の不用品の処分には時間がかかります。特に、遠方に実家がある場合、なかなか不用品処理が進まず売却できないケースもあるので、自分では難しい場合や時間がかかる場合は遺品整理業者への依頼を検討することをおすすめします。

仏壇などをどうするか決めておく

実家の処分で困るケースが多いのが、仏壇の処分です。古い家にある仏壇は大きいことが多く、自分の家に持っていけないことも少なくありません。昔ながらの仏壇のデザインを自分の家に置きたくないという人もいるでしょう。

とはいえ、不用品と一緒に処分するにも気が引けるものです。仏壇をそのまま移動させることが難しい場合、仏壇の引っ越しという方法があります。

お寺に依頼して古い仏壇の「魂抜き」と新しい仏壇への「魂入れ」という法要をしてもらうことで、自分の家に合った仏壇を使用できます。この際、古い仏壇をお寺で供養・お焚き上げまでしてもらえば、安心して仏壇の処分ができるでしょう。