はじめに、アパート経営における利回りについて解説していきます。アパート経営の利回りとは、簡単に言うとアパートを建築・購入した費用に対して、どの程度の利益が出るかを数値化したものです。
具体例を挙げると、初期費用4000万円のアパートを購入し、年間400万円の収益が出れば、利回りは10％ということになります。適切な利回りであるかを判断するためには、その地域の相場や市場を知っておくことが大切です。
続いて、アパート経営における利回りの計算方法について解説していきます。アパート経営には、下記の3種類が存在します。
3種類の利回りは意味も計算方法も異なるので、それぞれ詳しく見ていきましょう。
想定利回りとは、アパートに空室がない状態で年間利益を想定した場合の利回りです。空室のリスクを想定した計算ではないため、アパートを購入する段階で候補を絞り出す際に用いられます。
下記に想定利回りの計算方法をまとめたので、参考にしてください。
【想定利回りの計算方法】
想定利回り（％）=空室0の年間家賃収入÷物件購入価格×100（％）
表面利回りは、物件の初期費用に対して年間の家賃収入で得る利益が何％かを表しています。物件取得時に掲載されている利回りのほとんどがこの表面利回りで、以下の計算式を用いて計算可能です。
【表面利回りの計算方法】
表面利回り（％）=年間家賃収入÷物件購入価格×100（％）
例えば、4000万円で購入した物件の年間家賃が400万円の場合、400万円÷4000万円×100（％）=10で、表面利回りは10％であることがわかります。
表面利回りには、物件購入時にかかる費用などの経費は考慮されていません。そのため、諸経費を見込んだ利回りを知りたい場合には、次の項で解説する実質利回りを求めてください。
実質利回りでは、アパート経営の正確な利回りを計算できます。下記に実質利回りの計算方法をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
【実質利回りの計算方法】
実質利回り（％）=（年間家賃収入-年間経費）÷（物件購入価格+取得時諸経費）×100（％）
具体例として、この計算式を用いて下記のアパートの実質利回りを計算していきます。
上記の情報を計算式にあてると（400万円-100万円）÷（4000万円+400万円）×100（％）=約6.8という結果になり、このアパートの実質利回りは6.8％であることがわかります。
実質利回りを提示している不動産会社の場合には、どこまでの経費が計算式に含まれているか、事前に確認しておくことをおすすめします。
では、アパート経営における利回りの最低基準は、どの程度なのでしょうか。結論から言うと、理想的な表面利回りの数値は5％で、最低基準は3％といわれています。
もちろん、立地や条件によって最低ラインの目安は異なりますが、表面利回りが3％以下のアパート経営は、年間の諸費用を考えると経営が非常に難しいということを知っておきましょう。
利回りの相場は地域によって大きな差がありますが、日本不動産研究所の「不動産投資家調査（2020年4月現在）」では、その不動産が1年あたりにどの程度の収益を生み出す見込みがあるのかを示す「期待利回り」は、以下の通りとされています。
（引用：日本不動産研究所 第42回「不動産投資家調査(2020年4月現在)」）
上記の表から、都心部と地方部のアパート経営を比較すると、地方の方がやや高い利回りであることがわかります。これは地方部の物価の安さが影響しており、物件取得にかかる費用が安いため、結果的に利回りが高くなるということです。
しかし、その一方で都市部と比較すると人の流れが穏やかであるため、空室のリスクが高いことも知っておかなければなりません。都市部・地方部のアパート経営におけるメリットデメリットを把握し、地域に合った収益計算をおこなうことが大切です。
続いて、アパート経営の利回りに関する注意点をまとめました。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
修繕費も考慮して、利回りを考えることが大切です。アパート経営をおこなうと、数年単位もしくは数十年単位で修繕をする必要があります。
修繕工事の規模は物件によってさまざまですが、なかには一度に数十万から数百万円かかってしまう修繕もあります。一般的に、修繕費は家賃の7％を見込んでおくと良いとされています。
想定外の出費に悩むことのないよう、あらかじめ修繕費を見込んだ利回りを計算しておきましょう。
2点目に挙げられる注意点は、空室のリスクです。アパート経営には、どうしても空室のリスクがつきまといます。
しかし、想定利回りと表面利回りは満室を想定した利回りであるため、空室のリスクを考える際には自身で計算する必要があるでしょう。
下記に空室率と空室を想定した利回りの計算方法をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
【空室率の計算方法】
空室率=（空室数×空室期間）÷（全体の室数×365日）×100
【空室率を想定した実質利回り】
空室率を想定した実質利回り=（年間収入-年間必要経費）÷（物件価格+購入時諸経費）×（100-空室率）
実際に空室が出るかどうかはアパート経営をはじめてみないとわからないので、目安として空室率を想定した利回りを考慮しておきましょう。
アパートの購入費用を金融機関から借り入れる場合には、金利の変動にも注意する必要があります。一般的に、金融機関から融資を受ける場合、「固定金利」と「変動金利」の2種類から返済方法を選びます。
固定金利はその名の通り金利が固定されているので、変動に左右されることはありません。しかし、変動金利の場合には世の中の情勢によって金利が変わるので、想定していた利回りが得られなくなるケースもあるでしょう。
それぞれの金利の特徴を理解して、自身の現状に合った方法を選択してください。
最後に挙げられる注意点は、経年によって家賃が下がることを考慮しておくことです。新築時に月8万円で貸していたアパートでも、築年数の経過とともに価値が減少していきます。
一般的に、新築の物件と築年数10年の物件とでは家賃が11％減少するといわれています。そのため、家賃の減少を見込んだ利回りを計算する必要があります。
アパート経営の利回りを上げる方法は、いたって単純です。入居率を上げることで、利回りは自動的に上昇します。
では、入居率を上げて利回りを上昇させるには、一体どのような対処法をおこなえば良いのでしょうか。下記に対処法をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
【利回り（入居率）を上げるコツ】
上記の方法を取り入れるだけで、理想としている利回りに近づけます。大切なのは収入を増やしながらもコストを減らすことなので、念頭においておきましょう。
それでは、実際にアパート経営における利回りの想定シミュレーションをおこなっていきましょう。
ここでは、新築アパートと中古アパートの利回りをそれぞれ見ていきます。計算式も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
まずは、新築アパートを購入した場合の利回りです。想定するアパートの条件は、以下の通りです。
この場合、先にアパートの購入費用と諸経費を見込んだ金額や、想定家賃収入を導き出してから利回りの計算をおこなっていきましょう。
【諸経費を見込んだ購入費用】
8000万円+諸経費（8000万円×7％）=8560万円
次に、満室と空室も考慮した年間の家賃収入を計算していきます。
【家賃収入】
満室を想定した場合：7万円×10部屋×12か月=840万円
空室も想定した場合：7万円×8部屋×12か月=672万円
最後に、管理費・修繕費・不動産会社に支払う広告費の諸経費を計算します。
【諸経費】
家賃収入の15％（管理費5％+修繕費7％+広告費3％）=126万円
購入費用・家賃収入・諸経費を導き出したら、計算式を用いて利回りのパーセンテ―ジを求めていきましょう。
つまり、上記の新築アパートの表面利回りは8.3％、実質利回りは6.6％であることがわかります。
次に、下記の中古アパートの利回りを計算していきましょう。
この場合にも新築マンションと同様に、諸経費を見込んだ購入費用・家賃収入・諸経費を計算します。
6000万円+諸経費（6000万円×7％）=6420万円
満室を想定した場合：6万円×10部屋×12か月=720万円
空室も想定した場合：6万円×8部屋×12か月=576万円
家賃収入の15％（管理費5％＋修繕費7％+広告費3％）=108万円
では、利回りの計算式にこれらの数値を当てはめて計算していきましょう。
中古アパートの利回りが3〜7％といわれているので、アパート経営をはじめる前に、しっかりとそれぞれの利回りを計算しておきましょう。
アパート経営をおこなう上で知っておきたいのが、ランニングコストです。アパート経営におけるランニングコストには、以下のようなものが挙げられます。
この他にも、アパート経営で得た収益によっては所得税がかかるケースもあります。上記に挙げたのは最低限のランニングコストなので、想定外の事態に備えて費用は多めに見積もっておきましょう。
最後に、アパート経営を失敗しないためのポイントを解説します。アパート経営に失敗しないために、下記のポイントをしっかりと押さえておきましょう。
1点目のポイントは、需要の高い物件を見極めることです。アパート経営において最も重要と言っても過言ではないのが、需要と供給のバランスです。
例えば、近隣に大学が多くあるエリアの場合、ファミリーよりも単身者向け物件の方が需要は高い傾向にあります。
一方で、近隣に小学校・病院・銀行などのライフラインが整っているエリアの場合には、ファミリーが集まりやすい傾向にあるでしょう。
このように、立地によって異なる需要をしっかりと見極め、空室のリスクが低い物件を建てることが非常に大切です。
空室対策のために、アパートの管理をしっかりとおこなうことも重要です。アパート経営は物件を取得したら終わりではありません。
日々の管理業務は多岐に渡りますが、建物のメンテナンスや共有スペースの清掃が主な業務です。管理の行き届いたアパートは退去しづらいという特徴があるので、これらの管理はしっかりとおこなっていきましょう。
個人では難しいという場合には、不動産管理会社に委託もできます。
入居者からの苦情への対応や、住民同士のトラブルへの対策を事前に考えておくことも大切です。
入居者からの苦情の大半は、機器の故障や不具合によるものが多いので、できるだけ速やかに対応するようにしましょう。
アパート経営は、収入の大半が月々の家賃となります。そのため、空室対策を徹底的におこなうことが大切です。
空室リスクを下げるための対処法としては、下記の方法が挙げられます。
目先の空室リスクを減らしたいのであれば、入居者の幅を広げることが効果的です。昨今では、家を借りられない高齢者の一人暮らしや外国人労働者が社会問題になっているので、これらの入居者の受け入れを検討することで入居率は上がるでしょう。
また、入居者にとってデメリットでしかない礼金や更新料といった費用を見直すことで、入居率が向上するケースもあります。
個人で入居者の良し悪しを見極めるのが難しい場合には、経験豊富な不動産会社を仲介に入れ、優良な入居者を募集するのも一つの手です。
最後は、利回りの高さだけでアパート経営を決めないことです。アパート経営において、利回りの高さは非常に重要です。しかし、利回りだけで物件を決めてしまうことは危険です。
なぜなら、利回りはアパートが満室の状態を表しており、あくまで予想値であるからです。予想値だけを鵜呑みにしてアパートを購入した場合、思うような収益が出ずに後悔してしまうでしょう。
多少利回りが低くても、地域の需要にあったアパートの方が実際の収益が高いというのはよくあることなので、エリアの相場やニーズをしっかりと把握してアパート経営を考えてください。
当記事では、アパート経営における利回りについて解説していきました。アパート経営の利回りは、想定利回り・表面利回り・実質利回りの3種類があります。より正確な利回りを計算できるのは、実質利回りです。
アパート経営をおこなう際には、この実質利回りと地域の利回りの平均を加味して物件を選ぶようにしましょう。
しかし、一概に利回りのみで物件を選ぶのは危険です。不動産会社などのプロに依頼することで利回りを高めることも可能なので、ぜひ一度相談してみてください。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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