不動産の瑕疵担保責任とは？トラブルを防ぐためのポイントを解説

不動産の瑕疵担保責任とは？

不動産の「瑕疵担保責任」とは、売却した不動産に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任のことです。

「瑕疵」とは、契約で約束された内容に適合しない状態を指し、次のような事例が該当します：

• 雨漏りや水漏れ
• シロアリ被害
• 建ぺい率や容積率の超過
• 接道義務を満たさない（再建築不可）

とくに、買主が契約時に知らなかった「隠れた瑕疵」については、以下のようなリスクが発生します：

なお、この「瑕疵担保責任」は、2020年4月の民法改正により廃止され、現在は契約不適合責任に一本化されています。

契約不適合責任のポイント：

• 「隠れていたかどうか」ではなく、「契約内容と適合しているか」が判断基準
• 売主の責任範囲が拡大（補修・減額請求・解除・損害賠償）
• 告知・記載の不備によるリスクが高まっている

そのため、売主は物件の状態を正確に把握し、契約書にしっかりと明記するなど、慎重な対応が求められます。

不動産の瑕疵担保責任の期間

不動産における瑕疵担保責任（現：契約不適合責任）の期間は、売主の属性（個人または業者）や、物件が新築か中古かによって異なります。以下の表は、おおまかな目安です。

現行の民法では、買主が契約不適合を知った時点から1年以内に通知する必要があります（民法第566条）。また、最高裁の判例では、引渡し後10年を超えて請求できないという判断もあり、時間の経過とともに請求が困難になることがあります。

この期間は民法上の任意規定であるため、売買契約によって免責や短縮も可能です。ただし、購入から5年〜10年後に発覚した不具合は、経年劣化や使用状況によるものと判断されるケースもあるため、契約時に期間を明記しておくことがトラブル回避に有効です。

特に、個人間の中古取引では、責任期間を1〜3カ月程度とするケースが一般的です。売主としては期間を短く設定したい一方、買主はできるだけ長く設定したいと考えるため、双方の交渉が重要になります。

一方で、不動産業者が売主となる場合は、宅地建物取引業法により以下のような責任期間が義務づけられています：

• 新築住宅：10年間の契約不適合責任（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法））
• 中古住宅：2年間以上の契約不適合責任（宅建業法第40条）

不動産の瑕疵担保責任の種類と範囲

不動産の瑕疵（かし）は、大きく以下の4つに分類されます。売却後のトラブルを避けるためにも、それぞれの特徴を知っておくことが重要です。

不動産の瑕疵担保責任を問われるとどうなる？

契約不適合責任のもと、買主は以下の4つの請求権を有します。

詳細は 民法第562条〜第566条 をご参照ください。

瑕疵担保責任のトラブルを防ぐためのポイント

とくに新築住宅の場合は、住宅事業者に住宅瑕疵担保履行法に基づき、保険加入か供託金供託が義務づけられています。

まとめ

「瑕疵担保責任」は2020年の法改正により「契約不適合責任」に変わり、売主に求められる説明責任・補償範囲が広がりました。

売却トラブルを避けるためには、次の3点が重要です：

信頼できる不動産会社と連携し、買主との認識のズレがないよう注意しましょう。