相続した不動産は相続から3年以内に売却すると、譲渡所得税を節税できる2つの特例が利用できます。相続から3年以内の売却で利用できる2つの特例とは、次の特例です。
本章では「相続財産を譲渡したときの取得費の特例」と「被相続人の空き家を売却したときの特例」の2つの特例の概要について解説します。
相続財産を譲渡したときの取得費の特例とは、一定条件を満たした場合、譲渡所得の計算時に納税した相続税分を取得費として加算できる制度です。
不動産を売却し譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得が減れば減るほど譲渡所得税額も減るため、譲渡所得を減らす方法として相続財産を譲渡したときの取得費の特例を利用しましょう。
譲渡所得は、次の計算式で計算し、相続財産を譲渡したときの取得費の特例を利用することで取得費を増やせます。
譲渡所得 = 収入金額 -（取得費 ＋ 譲渡費用）- 特別控除
つまり、取得費が増えれば譲渡所得が減ります。
なお、各用語の意味は次のとおりです。
本来であれば納税した相続税は取得費に計上できません。
しかし、相続財産を譲渡したときの取得費の特例を利用すれば、納税した相続税が取得費に加算されます。ただし、加算できる相続税額はあまり多くないため、大きな金額を控除できるわけではありません。
多額の相続税を納税している人にとっては、有効的に利用可能な制度です。
被相続人の空き家を売却したときの特例とは、一定条件を満たした場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
被相続人の空き家を売却したときの特例が適用されるのは原則、被相続人が住んでいた家を相続した人が売却すると利用できます。
被相続人の空き家を売却したときの特例は、相続した空き家だけではなく、相続した空き家を解体しても解体してから一定期間内に売却すれば利用可能です。
この特例が利用できれば、無条件で譲渡所得から3,000万円が控除されるため、譲渡所得の計算方法が次の式になります。
譲渡所得 = 収入金額 -（取得費 ＋ 譲渡費用）- 3,000万円（特別控除）
つまり、被相続人の空き家を売却したときの特例場合、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税は課税されないということです。
なお、被相続人とは亡くなった人 = 相続される人であり、相続人とは相続財産を受け取る人です。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用する場合、利用に必要な条件を満たしたり必要書類を提出したりする必要があります。
また、この特例を利用したときに、どのくらい相続税が取得費に加算されるか理解しておかなければいけません。
本章では相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用する際、知っておかなければいけない次の項目について解説します。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例の利用条件は、次のとおりです。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例の利用条件のうち、特に気を付けなければいけないのは、特例利用に期限が設けられていることです。
1.と2.の条件はわかりやすい事項ですが、3.については条件に期限が付けられており、特例期間を忘れてしまったということが起きがちです。
そのため、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例の利用を考えている場合、いつまでが特例利用期限なのかを把握し、特例利用準備を進めるとよいでしょう。
相続した不動産売却を検討しているときには、売却までのスケジュールをしっかりと立てて管理することが大切です。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用するときには、確定申告で特例の利用を申告し、申告と同時に書類も提出しなければいけません。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例申告時に必要な書類は、次のとおりです。
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書については、国税庁のホームページにてダウンロード可能です。
なお、確定申告の申告期限は毎年2月16日～3月15日（年によっては数日ずれる）です。相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用するときには、対象不動産を売却した年の翌年の確定申告にて申請しなければいけません。
また、特例を利用してもしなくても、譲渡所得が発生したときは必ず確定申告をする必要があります。
もし、譲渡所得が発生したのにもかかわらず確定申告をしなかったときには、無申告加算税や延滞税などが課税されるため注意しましょう。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用し、取得費に加算できる相続税の算出方法は次のとおりです。
取得費に加算できる相続税 = 土地の売却金額 ÷（相続税の課税対象となるすべての相続財産額 + 債務控除額）× 納税した相続税額
なお、計算式に利用している言葉の意味や内容は次のとおりです。
取得費に加算できる相続税を計算して譲渡所得の金額を超えた部分は切り捨てされます。超えた部分の金額が還付されるとか、他の相続不動産売却時に利用できることはありません。
そのため、取得費に加算できる相続税額より、譲渡所得が低い場合は損をしてしまいます。複数の不動産を相続するときには、取得費加算額より譲渡所得が多くなる不動産に特例を利用しましょう。
被相続人の空き家を売却したときの特例を利用する場合、利用に必要な条件を満たしたり必要書類を提出したりする必要があります。
本章では被相続人の空き家を売却したときの特例を利用する際、知っておかなければいけない次の項目について解説します。
被相続人の空き家を売却したときの特例を利用するためには、次の要件を満たす必要があります。
被相続人の空き家を売却したときの特例を利用するときには、利用制限期間が設定されていることには注意しなければいけません。
また、対象となる不動産を売却するとき、相続してから売却するまでに売却する土地を事業や賃貸に使用してはいけません。
相続から売却までに事業や賃貸に使用した場合、被相続人の空き家を売却したときの特例は利用できなくなります。
（参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）
被相続人の空き家を売却したときの特例が利用できれば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。そのため、譲渡所得が3,000万円以下の不動産を売却するときには、被相続人の空き家を売却したときの特例を利用すると譲渡所得税が課税されなくなります。
ただし、被相続人の空き家を売却したときの特例は、売却金額が1億円までの不動産にしか利用できないことには注意しましょう。
また、3,000万円控除しきれなかったとしても、余った金額が還付されたり、他の相続不動産売却時に利用できません。
相続した不動産の売却にあたり取得費加算の特例を利用する際には、注意しなければいけないことがあります。
注意しなければいけない具体的な注意点は、次のとおりです。
本章では、相続した不動産の売却にあたり取得費加算の特例を利用する際の注意点について解説します。
「相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例」と「被相続人の空き家を売却したときの特例」は併用して利用できません。
つまり、両制度ともに利用できるときには、どちらの制度を利用したほうが節税効果が大きくなるのか理解し選択しましょう。
なお、基本的に節税効果は「相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例」よりも「被相続人の空き家を売却したときの特例」のほうが高くなるケースがほとんどです。
取得費加算の特例は納税した相続税が取得費として加算できます。しかし、3,000万円を超えるような相続税が発生することはあまりありません。
そのため、相続税をほとんど納税していないという人であれば、被相続人の空き家を売却したときの特例の利用を検討したほうがよいでしょう。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例は、相続発生から3年を過ぎると利用できなくなります。相続税の納税は相続から10ヶ月以内にしなければならず、手続きや必要書類準備などに追われてしまいます。
手続きに追われていると、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例の利用期間を忘れてしまうものです。特例の利用を忘れると、課税される譲渡所得税の金額が数百万円変わるときもあります。
そのようなことにならないよう、相続が発生した日付と特例の利用期限を必ずメモするなど忘れないようにしておかなければいけません。
相続した不動産を売却するときに取得費加算の特例を利用する際には、注意しなければいけないことがあります。
本章では、相続した不動産を売却するときに取得費加算の特例を利用する際の注意点について解説します。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例は、遺産分割協議を終わらせておかないと申請できません。相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用するには、相続税を納税していないと利用できず、相続税は遺産分割協議が整っていないと納税できないからです。
相続税は相続開始から10ヶ月以内に納税しなければいけないため、この10ヶ月の間に遺産分割協議を終わらせておく必要があります。
法定相続で相続するのであれば相続は簡単に終わりますが、話し合いで相続財産を分ける場合、トラブルになるなど話し合いが長引くケースもあります。
もし話が長引いてしまうと、特例期間内に間に合わなくなってしまうことがあるため注意しましょう。また、遺産分割協議だけでなく、売却期間にも気を付けなければいけません。
遺産分割協議が整い相続税を無事納税できたとしても、特例の期間内に対象不動産を売却する必要があります。条件のよい不動産であれば、すぐに売却できるかもしれません。
しかし、売却しようとする不動産の条件が悪い場合、数年経過しても売却できないことも考えられます。もし、なかなか売却できない不動産の可能性がある場合、仲介だけでなく買取を検討したり相続前に処分するなど対策を講じておきましょう。
複数の不動産を相続したときには、どの不動産に対して相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を適用させるのか、優先順位をつけておきましょう。
相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例は、相続した不動産の1つにしか適用できません。そのため、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を最大限活かせる、不動産を選択する必要があります。
選択すべき不動産の順位目安は、次のとおりです。
第一順位である取得費加算額が譲渡所得以下の場合、全額取得費として計上できます。このケースがもっとも取得費加算額を有効利用できます。
また、第二順位である取得費加算額が譲渡所得より大きい場合、取得費は一部しか計上できません。そのため、第一順位に該当する不動産から選択し、もし第一順位に該当する不動産がなければ第二順位を選択しましょう。
ただし、第三順位の不動産は選択してはいけません。売却損が出ている時点で譲渡所得税は課税されないため、取得費を加算しても意味がないからです。
なお、売却損とは、譲渡所得がマイナスになることをいいます。もし、どの不動産を選択したらよいのか判断できないときには、弁護士に相談するとよいでしょう。
弁護士に相談することにより、どの不動産に対して相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用すればいいか教えてもらえるうえに、相続全般の相談も可能です。
相続した不動産を売却するときに取得費加算の特例を利用する際に、代償分割した不動産を売却するときには、相続税加算額の計算方法が変更され不利になります。
代償分割とは、特定の相続人が相続財産を相続する代わりに、相続をしないもしくは特定の相続人より少ない額の財産を相続する場合、特定の相続人が他の相続人に金銭を渡す方法です。
代償分割した不動産を売却すると相続税の加算額計算が、次のような計算式に変化します。
取得費に加算できる相続税 = 納税した相続税額 ×（（A – C）×（A ÷ （B – C）））÷ C
※A、B、Cとは次の項目（売却不動産が土地の場合）
A：譲渡した土地の相続税評価額
B：譲渡をした相続人の相続税の課税価格+債務控除額
C：支払代償財産の価額
このように複雑な計算式になり、通常の不動産よりも相続税の加算額が減少してしまいます。
代償分割した不動産売却に対して、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用するときには、できるかぎり弁護士などの専門家に相談してから進めましょう。
代償分割自体、相続人どうしで話し合うことは難しく、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を節税の目的で利用する場合、なおのこと話が難しくなってしまいます。
もし、弁護士などの専門家に依頼するつもりはないのであれば、代償分割以外の方法で相続をして相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用していきましょう。
相続した土地を売却するときには、譲渡所得税（住民税・復興所得税含む）が課税されるケースもあります。譲渡所得税が課税されるかどうかは、計算式を理解すればわかります。
譲渡所得税の計算をするために必要な基礎知識は、次のとおりです。
本章では、譲渡所得税の計算をするために必要な基礎知識について解説します。
譲渡所得税は、不動産売却時に譲渡所得が発生した場合に課税される税金です。そのため、まず譲渡所得が発生するかどうかを確認しなければいけません。
譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得が計算できたら、次の式を利用して譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税（住民税・復興所得税含む）= 譲渡所得 × 税率
なお、この計算式は売却不動産が土地の場合の計算式です。一戸建てやマンションの譲渡所得を計算する場合には、減価償却費も計算しなければいけません。
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間により変動します。
譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日現在、所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」が適用され、5年超えの場合は「長期譲渡所得」が適用されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は下記のとおりです。
なお、上記にも記載したとおり、譲渡所得税の税率の算定は通常の考え方と違うため注意しなければいけません。譲渡所得税率の算定は不動産を売却した1月1日現在で所有期間5年以内なのか、5年超えなのかで算定します。
たとえば、不動産を売却したのが2023年11月1日で所有期間5年となるのが、2023年10月1日だとします。この場合、売却した時点では所有期間5年を超えていますが、売却した年の1月1日現在（つまり2023年1月1日現在）は、所有期間はまだ4年です。
つまり、このケースでの譲渡所得税率は短期譲渡所得税が適用され、税率は39.63%で計算する必要があります。なお、相続財産を売却するときには、被相続人が所有していた期間から算定するのが一般的です。
たとえば被相続人の所有期間15年、相続人の所有期間が6ヶ月としても短期譲渡所得税ではなく、合計15年6ヶ月経過しているとして長期譲渡所得で計算され、譲渡所得税が課税されます。
相続した不動産を売却し譲渡所得が発生してしまうと、譲渡所得税が課税されてしまいます。しかし、相続税も納税し譲渡所得税まで納税するのは、誰しもが抵抗を感じてしまうことでしょう。
少しでも抵抗を和らげるためには、相続した不動産を売却したときに利用できる特例を活用するのがよい方法です。
特例は大きく「相続財産を譲渡したときの取得費の特例」と「被相続人の空き家を売却したときの特例」があり、両方とも売却時の譲渡所得税を減らせます。
どちらの特例も節税には有効な制度ですが、どちらも相続が発生してから3年以内に相続した不動産を売却しなければいけません。
相続が発生すると、遺産分割協議や相続税納税など、あわただしく時間が過ぎていきます。そのため、特例の3年という期間を忘れてしまいがちです。期間を忘れないように、特例の期間を考えつつ相続し、不動産売却をしていきましょう。
また、特例の利用にはさまざまな条件があり、減税額を計算するのも複雑なため、税金について不安であれば専門家に確認して進めることが大切です。
特例をうまく利用し、節税をし賢く納税していきましょう。
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