土地活用とは、空き地や放置されている土地など、保有している土地を有効活用し、収益を得る仕組みです。また、「月極駐車場にしている」「物置にしている」「今、住んでいる土地だが、売ろうと思っている」といった場合や、アパートを建てたり、分譲マンションにしたり、ファーストフードなどの店舗を誘致したりする場合も、広義には「土地活用」といいます。
土地は大切な資産ですが、ただ所有しているだけでは固定資産税や相続税など、コストばかりが発生してしまいます。土地をうまく活用できれば、大きな収益を得ることが可能です。 この項では、土地活用のメリットとデメリットを解説していきます。
土地活用をおこなうことで、以下のメリットが得られます。
【土地活用のメリット】
土地を子どもや孫に相続する際には、相続税という高額な税金が発生します。しかし、土地活用をおこなってから相続するだけで、最大で相続税を50％引き下げることが可能です。さらに、固定資産税は土地のみとして所有しているよりも建物等を建設した方が安く抑えることができます。
また、土地活用に成功した際は、収益が得られるという点も大きなポイントです。賃貸経営をすれば家賃、駐車場経営をすれば駐車料金といったかたちで、収入を得られます。持て余していた土地で収益を得られれば、老後の資金としも頼りになります。
そして、土地活用は空き地・空き家問題を解決するというメリットもあります。土地活用は、地域に住む人々への社会貢献の一環としても、おすすめです。
土地活用には、デメリットも存在します。後悔することのないよう、デメリットについてもよく目を通しておきましょう。
【土地活用のデメリット】
土地活用をおこなう場合、空き地のまま活用できるケースはごく稀です。そのため、活用を始める前の初期費用として、土地の整備費用や建物の建設費用がかかります。
また、土地活用で何らかの経営をおこなう場合、思うような集客ができず結果的に赤字になってしまうこともあります。アパートを建てたけど入居者が集まらない、駐車場にしたけど区画が埋まらないといったリスクもあり得ますし、アパートを建てたけど火事になった、災害になった、大きな修理工事費用がかかったといったリスクが挙げられます。そのため、土地活用は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資とよばれているのです。
しかし、赤字のリスクはその地域のニーズや顧客層をしっかりと理解することで、軽減することが可能です。赤字のリスクを軽減したい方は、地域の不動産会社などに土地の活用方法を相談してみると良いでしょう。
それでは、実際に土地の活用方法を紹介していきます。一口に土地活用といっても、活用方法は多岐に渡ります。下記に、この項で紹介する土地活用方法をまとめたので、ご覧ください。
【土地活用の方法・種類】
ここからは、それぞれの活用方法のメリット・デメリットを解説していきます。
マンション経営は、人気の土地活用方法ひとつです。似たような活用方法にアパート経営もありますが、マンションはアパートよりも戸数が多いので、多額の収益が見込めます。 人通りの多い人気の土地を所有している方は、ぜひマンション経営を検討してみてください。また、マンション経営をする土地には向き不向きがあるので、気になる方は一度不動産会社に問い合わせをしてみましょう。
マンション経営の最大のメリットは、不労所得が毎月手に入るという点です。土地の立地や建設したマンションのスペック・間取りにもよりますが、エリアの顧客層を把握し、そのニーズに応えた物件であれば、空室問題に悩まされる心配も少ないでしょう。 さらに、マンションとして貸し出すことにより、相続税や固定資産税を節税する効果も期待できます。
マンション経営は多額の収益が見込めますが、いくつかのデメリットも存在します。
マンション経営の最大のデメリットは、初期費用、特に建築費用の高さです。規模にもよりますが、マンション経営用の住居を建設した場合、一般的には数千万円から数億円の費用が発生します。そのため、マンションオーナーの多くはローンを組み、費用を借り入れる必要があります。
また、マンションは戸数が多い分、アパートよりも集客の頻度が高くなります。空室が出るたびに、広告宣伝費を支払い、新たな入居者を募集する必要があることを把握しておきましょう。投資が大きく収入も大きくみえますが、その分大量に空室が出るとリスクも高くなるのです。
次に紹介する土地活用の方法は、アパート経営です。アパート経営は、マンション経営よりも小規模に土地活用をしたい方に、おすすめの方法です。 大学などが近くにある、人気のエリアにあるなどの土地の場合は、単身向けのアパートを建設することで、継続的に入居者を獲得できるでしょう。
アパート経営のメリットは、マンション経営と同様に不労所得が得られるという点です。入居者がいる限り毎月の家賃が収入として見込めるので、老後の資金形成に役立ちます。 さらに、固定資産税や相続税、住民税といった税金の節税にもなるため、節税対策をしたい方にもおすすめです。
また、木造アパートのほうが、鉄筋コンクリートのマンションよりも耐用年数が短くなります。耐用年数は、融資期に大きく関わります。つまり、早く返済していくならアパート、長く返済するならマンションとなります。実際には、耐用年数22年で返済期間20年と、耐用年数よりも短い返済期間となることが多くなります。
この耐用年数は、その期間は「建物価値がある」ことになります。この概念が「減価償却費」という考え方です。アパートを購入したら、確定申告で前年度の収入と経費を申告します。この経費にあたるのが、減価償却費です。減価償却費を最大限に計上することで所得を軽減し、所得税を節税することが可能ので、節税効果に影響します。木造は減価償却費が短期間で高くなり、コンクリートは減価償却費が長期間でその分低くなりますが、総額はコンクリートのほうが高くなるというわけです。
（参照：国税庁「耐用年数表」）
アパート経営には、ある程度の初期費用が必要であるというデメリットが存在します。マンション経営よりは費用を抑えられますが、それでも数千万円～1億円程度の費用を見込んでおいた方が良いでしょう。 また、アパート経営はアパートを建設して終わりではありません。日々の管理をはじめ、入居者の募集活動も積極的におこなう必要があります。
戸建賃貸は、アパートやマンションほどの大きな土地を必要としない活用方法です。戸建てといえども、基本的な考え方はアパート経営やマンション経営と同じです。
戸建賃貸経営の最大のメリットは、小さな土地でも賃貸経営ができるという点です。大きな土地の場合でも、戸建てを複数軒運営することで無駄なく利用できます。 固定資産税・相続税・住民税といった税金の節税にもなるので、節税対策をしたい方におすすめです。 また、アパートやマンションなどの集合住宅は賃貸市場に沢山ありますが、戸建て賃貸は件数が多くありません。そのため、部屋探しをする人にとっては、希少価値があります。集合住宅に比べると、部屋数が多く、隣家との騒音の苦情も入りにくく、ファミリー世帯には人気です。
戸建賃貸経営のデメリットは、戸数が限られてしまうという点です。物件によって異なりますが、アパートやマンションの場合は戸数が数部屋から数十部屋あります。そのため、空室がひとつ出ても他の部屋に入居者がいれば、家賃収入が途絶えることはありません。 しかし、戸建賃貸では基本的に1世帯のみの入居となります。つまり、1世帯が退去してしまった場合、次の入居者が現れるまで家賃収入が完全にゼロになることを、覚悟しておかなければなりません。
賃貸併用住宅経営には、大きく分けて2種類の経営方法があります。建築した住宅の一部を賃貸として貸し出す方法と、自宅が建つ土地の敷地内に賃貸物件を建てる方法です。 将来的に2世帯住宅にするなどの方法も取れるので、中期的に賃貸経営したい方におすすめの方法と言えるでしょう。
賃貸併用住宅経営のメリットは、小規模住宅用地として適用されるという点です。小規模住宅用地は、固定資産税を大幅に減額できるため、節税効果を求める方に非常におすすめです。 さらに、居住スペースが全体の51％以上である場合には、アパート・マンションとしてローンを組むよりも、安い金利で住宅ローンを組めるのも利点です。
賃貸併用住宅は一見するとメリットばかりに思いますが、デメリットも存在します。それは、万が一売却する際には買い手がつきにくいという点です。 賃貸物件でも居住用物件でもない特殊な物件なので、売却しにくくなることを覚えておきましょう。 もちろん、借り手が見つからなければ、空室分の家賃が入ってこないだけでなく、その空室分の建築費などのローンも払い続けることになります。しっかりと空室対策ができていないと、リスクは高まります。
シェアハウスは、ひとつの物件に対して複数の契約者が存在する賃貸物件です。シェアハウスに法的な定義は存在しませんが、一般的にはリビング・キッチン・浴室・トイレ等は入居者同士で共有し、1人1部屋のプライベート空間があります。 入居者の利用期間は、数週間から数か月程度と短期的であることが大半です。
シェアハウス経営のメリットは、年々市場が急拡大しており、需要が非常に高いという点です。また、従来のアパートやマンションと差別化して賃貸経営ができるのも強みと言えます。 さらに、キッチンや浴室などの水回りを複数作る必要がないため、アパート・マンションと比較して建築費を抑えられるのも魅力です。
かつては希少価値のあったシェアハウスですが、シェアハウスそのものが供給過多となり、空室が増えているのが現状です。空室が増えると当然、リスクが高くなります。また、シェアハウスは、管理の難易度や頻度が上がるというデメリットが存在します。アパート・マンションの場合、居室部分は居住者の管理スペースとなり、オーナーはゴミ捨て場や駐輪場などの共有設備を管理する程度です。 しかし、シェアハウスではキッチンや浴室などの共有スペースの管理は、基本的にオーナーの負担になります。管理人を雇い手間を減らすのもひとつの手ですが、別途人件費を見込んでおく必要もあるため、注意しましょう。
ガレージハウスは、賃貸物件に車庫がついている住宅のことを指します。車やバイクを整備できるスペースが整っているケースも多く、趣味を生きがいとする方に人気があります。 ただし、需要に対して供給が少ないため、通常のアパート・マンション経営と差別化を図りたい方におすすめです。
ガレージハウスは、建築確認申請を「ガレージハウス」として出すため、居住用物件よりも建築費を抑えることが可能です。一方で、ガレージ部分以外の建物エリアを強化すると、建築費は割高になります。 さらに、ガレージハウスという付加価値から、一般的な賃貸物件よりも賃料を高めに設定できるでしょう。また、郊外や高速道路のインターチェンジに近い場所など、一般の住宅では人気のない地域でも需要があります。
ガレージハウスは希少性の高い賃貸物件であるため、高めの賃料で貸し出せるという利点があります。その一方で、市場データや前例の少なさから、失敗する可能性もあるでしょう。 また、「ガレージの名目で安く建設して、実態は居住用として貸しだそう」というのは、違法になります。ガレージがついた賃貸物件なのか、それともソファーがついているぐらいのガレージなのか、建築確認申請では虚偽なく申請するようにしましょう。 ガレージハウス経営で失敗しないためには、通常の賃貸経営よりも、綿密な市場調査をおこなってください。
続いての土地活用方法は、駐車場経営です。駐車場経営には、契約者のみに貸し出す月極駐車場と時間貸しで誰でも使用できるコインパーキングの2つの方法があります。 どちらも所有している土地の立地によっては、毎月安定した収入を生み出せる方法です。
月極駐車場経営やコインパーキング経営は、大きな収益は見込めませんが、安定した収益を毎月生み出すことができます。また、賃貸経営と比較すると初期投資額も抑えられるため、ローリスクで土地活用をおこなえる方法と言えるでしょう。 さらに、設備も簡単に撤去できるため、将来的に別の土地活用の方法に変えるという選択肢をとることができます。「更地にしておくよりは収入が入ってくる」のでメリットがあります。 また、月極駐車場やコインパーキングには、居住用のような重要事項説明は基本的には不要です。例えば、「この場所で刃傷沙汰があった」「火事で人が亡くなった」ということを説明しなくても、資産活用が可能です。
月極駐車場・コインパーキング経営の最大のデメリットは、大きな収益は見込めないという点です。駅前や商業施設の近くなど、立地に恵まれている土地を所有している場合には問題ありませんが、基本的には賃貸経営よりも収益が低くなることを、覚えておきましょう。 さらに、更地と同様に固定資産税・相続税がかかります。アパート経営やマンション経営よりも3～6倍かかってしまいます。
続いて挙げられる土地活用の方法は、土地自体を貸すということです。農園や資材置き場として土地を探している人は、意外と多くいます。 そのような方に土地を貸せば、地代として毎月安定した収益を得られます。
土地を貸す最大のメリットは、初期投資額がほぼかからないという点です。荒れ地の場合には、ある程度整備する必要がありますが、基本的には現状のまま貸し出せるため、初期投資額をほとんどかけたくない方におすすめです。
土地を貸し出す場合、土地の上に建物を建てて何かしらを経営するより、収益が低くなるというデメリットがあります。また、借主が土地の上に建物を建築する場合、借地期間が30年以上となってしまうので注意しましょう。
トランクルーム経営は、土地にいくつかの倉庫を建設し、倉庫代から収益を得る活用方法です。 トランクルーム経営には、専門業者に一括借り上げしてもらう方法と管理会社に依頼して自分で契約者を募集する方法があります。
トランクルーム経営は、駐車場経営と同様に少ない初期投資から始められる土地活用の方法です。特に専門業者に一括借り上げしてもらう場合には、トランクルームを自分で準備する必要もありません。 立地の良し悪しにあまり影響されず、管理も最小限で済むため、初期費用や手間をかけたくない方におすすめの土地活用の方法と言えるでしょう。
トランクルーム経営を専門業者に委託する場合、得られる収益が非常に低いというデメリットがあります。少しでも収益を上げたい場合には、自分でトランクルームを設置し募集する必要があります。 しかし、自分で管理をおこなうには手間がかかる上に、契約者が得られないというリスクもあるため、しっかりと市場調査をおこなう必要があります。 どの場所にどういうトランクルームであれば成功するかは、多くのノウハウが必要です。また、ライバルのトランクルームが登場する可能性もあります
コインランドリー経営は、狭い土地でもはじめられる土地活用です。簡易的な建物を建設する必要がありますが、初期投資は賃貸経営よりも低く抑えられます。 管理者が常駐する必要もないため、管理の手間も少ない活用方法と言えるでしょう。
コインランドリーの最大のメリットは、ランニングコストがかかりにくいという点です。一度施設を建設してしまえば、後は放置した状態でも安定した収益を生み出します。 さらに、市場調査をしっかりおこなっておけば、立地があまり良くなくても収益を得られるでしょう。 また、居住用賃貸では入居者が決まりにくい1階を活用する方法として、有効な手段です。
賃貸経営ほどではないですが、コインランドリー経営には設備の導入時にある程度の初期投資が必要です。具体的には、洗濯機や乾燥機などの設備費用、道路の舗装費用、施設の建設費用などが挙げられます。 駐車場経営やトランクルーム経営よりも費用が高額になるケースが多いため、費用についてしっかりと計画しておきましょう。 また、最初に投資が必要で、かつランニングコストもかかります。当初なかったライバルのコインランドリーが近隣に登場する可能性もあります。より安く、より駐車場が入りやすい競合によって収益が減っても、初期費用の返済やランニングコストは変わりません。市場の変化に左右される可能性が大きくなります。
太陽光発電用地にする場合、大きくわけて2種類の方法があります。1つ目の方法は、個人で太陽光発電を導入して売電収入で収益を得る方法です。2つ目の方法は、事業用として太陽光発電用地を借り上げてもらう方法です。 事業用として借り上げてもらえば、20年間の売電価格が保証されるため、長期的に安定した収入が得られるでしょう。
太陽光発電用地のメリットは、補助金などの制度が充実しているという点です。補助金を受けられれば、初期費用を抑えて運用できます。 補助内容は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
太陽光発電用地にするデメリットは、万が一機器にトラブルがあった場合に、修理費用が高額になるという点です。また、トラブルがなかったとしても、機器が経年劣化した場合には、発電効率が低下するリスクも考えられます。鳥の糞がついてしまったり、雨風で汚れたりすれば、当然発電効率は落ちます。 太陽光発電には想定外のコストがかかるリスクがあることを、知っておきましょう。 また、「かつて太陽光発電をして儲かった」という話は、「今の売電価格と違う」という点に気をつけてください。売電価格は、どんどん下がっています。
所有している土地が広大であれば、ビルを建設してオフィスやテナントに貸し出すという活用方法もあります。いくつかの飲食店が入ることもありますが、オフィスビルはその名の通り、オフィスとして企業に貸し出します。 企業が借主になることが多いため、長期的に安定した収益が期待できるでしょう。
オフィスビル経営の最大のメリットは、高い収益性にあります。同じく高い収益性を誇るアパート・マンション経営と比較しても、賃料の差は1.5倍～2倍になります。 また、基本的に個人ではなく法人に貸し出すため、家賃滞納のリスクが低く、長期的に安定した収入が期待できます。
安定した高収益を得られる一方で、オフィスビル経営には億単位の初期投資が必要になります。さらに、初期費用のみでなく、定期的なメンテナンス費用も高額なため、ランニングコストをしっかりと見積もっておく必要があるでしょう。 また、一度事業者が退去してしまうと、立地にもよりますが、なかなか次が見つからないということもあります。テレワークの普及でオフィス需要が今後減る可能性もあります。社会情勢の影響を受けやすい点は気をつけましょう。
商業施設経営の基本は、オフィスビル経営と変わりません。大きな違いは、テナントがオフィスであるかそうでないかという点です。 商業施設には、飲食店やファッションや雑貨の小売店などがテナントとして入ります。
商業施設経営の最大のメリットは、オフィスビルと同じく高い収益性にあります。アパートやマンションと比較しても、賃料の差は1.5倍～2倍になるため、高い収益性を求める方にはおすすめです。
高い収益性を得られる商業施設経営ですが、オフィスビルと同様に億単位の初期投資が必要になります。さらに、郊外にある土地の場合には大規模な駐車場を用意する必要があるため、非常に広大な敷地が必要となるでしょう。 また、オフィスビル経営と同じく、一度事業者が退去してしまうと、なかなか次が見つからないということもあります。近年の新型コロナウィルス感染拡大の影響で「家賃が払えない」「飲食店が続けられない」などという事態も発生しました。社会情勢の影響を受けやすい点は、オフィスビル同様に気をつけましょう。
コンビニ経営は、その名の通り、所有している土地にコンビニを建設し、販売収益を得る方法です。収益を得る方法は、「リースバック方式」と「事業定期借地方式」の2種類があります。 リースバック方式では、建物を土地の所有者が建設する必要がありますが、建設後の運営はコンビニ業者へ委託できます。事業定期借地方式では、すべてをコンビニ業者に委託するため、建物の建築から運営に至るまでを業者に依頼可能です。
コンビニ経営のメリットは、初期投資額を抑えながらも高い収益を期待できるという点です。10～30年という長期視点で安定した収益を得たい方に、おすすめの土地活用の方法です。
コンビニ経営は、ある程度立地を選ぶというデメリットが存在します。駅前や公共施設の近くであるほか、ある程度の車通りや人通りの多い立地である必要があります。 また、コンビニ経営は住居系の税金優遇を得られません。そのため、節税効果を期待して土地活用をおこないたい方は、注意が必要です。 24時間営業しているコンビニが多いため、夜間も人の出入りがあるなど、近隣からのクレームが入ることもあります。
保育園運営では、収益が得られるだけではなく、待機児童問題の解消などの社会貢献につながる土地活用方法です。 運営方法はコンビニと同様で、「リースバック式」と「事業用定期借地式」の2つの方法が挙げられます。
保育園経営の最大のメリットは、税金が免除される点です。免除の度合いは自治体によって異なります。東京都の場合には、保育園運営に使われる土地にかかる都市計画税と固定資産税が5年間免除されます。 また、定期借地やリースバック契約を1度結べば、最短でも20年間は安定した収益が得られるもの魅力です。
保育園経営には、デメリットも存在します。それは、開園するまでに時間がかかる点です。 ケースによって異なりますが、開園までに数年かかるケースもあるため、すぐに収益を得たい方は注意が必要です。 また、少子化が進んでいるため、将来的には経営が難しくなる可能性もあります。
所有している土地に老人ホームを建設して、第三者に貸し出すという活用方法があります。近年、少子高齢化が進んでいるため、老人ホームの需要は非常に高く、安定した収益が得られるでしょう。
老人ホーム経営をおこなう場合は、施設を建設して運営業者に一括借り上げをしてもらうのが一般的です。その場合は、運営業者の売り上げの一部を毎月納めてもらいます。 契約期間は20年以上が一般的であるため、長期に渡って安定した収入が得られるでしょう。
老人ホーム経営をおこなう場合には、ある程度の土地の広さが必要になります。大きな建物と駐車場を作れるほどの広さがなければいけません。 また、安定して事業をおこなってくれる優良な事業者を、自分で選択する必要もあります。 徘徊などを近隣住民が心配し、反対運動が起ることもあります。近隣説明などには事前に慎重におこないましょう。開園後は、館内放送などの音に対する苦情が入る可能性もあります。
サービス付き高齢者住宅とは、比較的介護度が低く、自立した生活を送る高齢者が住まう、バリアフリーの賃貸住宅を指します。施設内に看護師や職員が常駐しているため、高齢者の健康確認や生活相談もおこなえる施設です。
サービス付き高齢者住宅経営では、一定の条件を満たすことで、税制優遇や補助金を受けられるというメリットがあります。そのため、節税効果を重視している方におすすめです。
デメリットには、初期投資額がかかるという点が挙げられます。床面積や設備の規定が通常の賃貸物件よりも厳しいため、ある程度の初期投資を見込んでおく必要があるでしょう。施設内に看護師や職員が在住しているため、ランニングコストも通常の賃貸経営よりかかります。
次の土地活用の方法は、資材置き場として利用することです。資材置き場は、工場や企業の資材の一時保管場所として使用されます。 機材や資材などを置く場所を確保できていない工場・企業は、意外と多いものです。そのため、看板を立てて宣伝するだけでも、利用者が見つかるでしょう。 また、長期間の契約を結べれば、安定した収益を得ることも可能です。
資材置き場のメリットは、初期投資額がほぼ必要ないという点です。基本的には、更地のまま貸し出せるため、地主が管理やメンテナンスをする必要がありません。 また、将来的に別の土地活用をしたい場合に、手軽に活用方法を変更できる利点もあります。
資材置き場として土地活用をした場合、充分な収益を見込めない、節税効果がないというデメリットがあります。資材置き場として活用しても、固定資産税や相続税の軽減措置は受けられません。 そのため、節税対策として土地活用をおこないたい方には適していない方法と言えるでしょう。
あまり知られていませんが、土地活用には「霊園開発」と呼ばれる方法があります。立地条件が悪いといわれる土地でも始められるため、郊外にまとまった土地を所有している方におすすめです。
墓地は、賃貸物件のように引っ越しが存在しないので、安定した収益が継続して得られるというメリットがあります。 建て替えや経年劣化の心配もほぼなく、ランニングコストを考える必要がありません。
墓地として土地活用をはじめるためには、近隣住民の許可を得る必要があります。一般的には、周辺住民は墓地が建つことを嫌がる傾向です。 承認を得ないまま勝手に墓地として土地活用をすると、反感を生む可能性があることを理解しておきましょう。
自動販売機を設置する活用方法は、1坪程度の狭い土地からでもスタートできます。自動販売機の契約方法は、「フルオペレーション」と「セミオペレーション」の2種類です。 フルオペレーションの場合、管理が不要である一方で、収益が少ないという特徴があります。また、セミオペレーションは地主が管理をおこなう必要がありますが、フルオペレーションよりも多くの収益を得ることが可能です。
自動販売機を設置するメリットは、目立ったリスクがなく、少ない初期投資で土地活用ができるという点です。人通りさえあれば立地を選ばないため、手軽に運営できるでしょう。 また、小さなスペースで始められるため、他の土地活用方法と組み合わせることもできます。
自動販売機を設置する最大のデメリットは、収益が少ない点です。自動販売機の収益はドリンクの純売上金額にマージン率をかけ、そこからさらに電気代を差し引いた額となります。 人通りの少ない場所であれば、電気代の方が高くついてしまい、赤字になることもあるため注意しましょう。
土地信託とは、簡単に言うと土地活用のプロに運用を委託する方法です。業者が土地の運用で得た収益の中から、配当を受けとることができます 土地に何かを建てたり、管理したりするのが面倒と感じる人におすすめです。
土地信託の最大のメリットは、初期投資額がかからないという点です。通常アパート経営やマンション経営をおこなう場合には、数千万円から数億円の初期投資額がかかります。 しかし、土地信託では初期費用を信託会社名義で調達するため、余計な初期投資は必要ありません。
土地信託のデメリットは、信託した土地の運用で収益が出なければ配当が得られないことです。そのため、土地信託では運用してもらう会社選びが成否を分けます。 配当が得られないという事態を避けるために、信託会社選びは慎重におこないましょう。
等価交換とは、土地を第三者に提供することで、その見返りとして建物の一部を取得する方法です。一般的には、地主の取得割合は4分の1になります。 例えば、土地を等価交換し不動産会社が3億円の建物を建てた場合、地主はその4分の1である7,500万円分を持ち分として受け取ることができます。
等価交換には譲渡税の優遇措置があるため、節税効果が期待できます。また、収益は通常の土地運用よりも安くなりますが、リスクを負うことなく安定した収入が得られるでしょう。
等価交換はリスクなく土地を運用できる代わりに、通常の活用方法よりも収益が少なくなります。このため、収益の安定性よりも、高い収益を重視する方には向いていない方法と言えます。
最後に挙げる土地活用の方法は、土地の寄付や譲渡です。ここまで紹介した土地活用の方法が利用できず、さらに土地の売却も難しい場合には、寄付や譲渡という選択肢があります。 土地の寄付や譲渡をおこなう場合には、自治体や個人に依頼することが一般的です。
土地を寄付・譲渡するメリットは、固定資産税などの税負担を軽減できるという点です。また、その土地を必要としている人や団体の役に立てるため、社会貢献にもつながります。
土地の寄付・譲渡には、ハードルが高いというデメリットがあります。特に、自治体に寄付する場合には、明確な使用目的がない限り断られてしまうケースが大半です。 寄付・譲渡なら簡単に土地を手放せるとは限らないので、注意しましょう。
ここまで、いくつかの土地活用の方法を紹介しました。しかし、土地活用の方法は数多くあるため、どれにしようか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。 そのような方は、下記の4つの選び方の指針から、土地活用方法を選ぶことをおすすめします。
【土地活用の選び方の指針】
それぞれ詳しく見ていきましょう。
土地活用をするなら、大きな収益を得たいと考える方は多いでしょう。そのような方は、収益や利回りの高さで土地活用の方法を選びましょう。該当する方法は、以下の3つです。
【収益・利回りの高い土地活用の方法】
上記の3つの方法であれば、大きな収入が期待できます。
土地活用の方法を、収益の安定性で選ぶのもひとつの手です。収益が安定する方法であれば、空室などのリスクが少ないため、安心して経営できます。具体的には、以下の通りです。
【収益の安定性が高い土地活用の方法】
所有している土地の立地が良い場合は、保育園や老人ホームなどの公共性の高い施設を建設し、長期一括借り上げしてもらうのも良いでしょう。
土地活用をおこなう場合、多少なりとも初期投資額がかかります。一般的に、アパート経営やマンション経営などの初期投資額が高いものは、収益が多い傾向です。一方、駐車場のように初期投資額が低いものは、収益が少ない傾向にあります。 下記に、初期投資額別の土地活用の方法をまとめたので、参考にしてください。
【初期投資額の多い土地活用の方法】
【初期投資額の低い土地活用の方法】
最後は、節税対策を重視して選ぶ方法です。節税対策を重視して土地活用方法を選ぶ場合には、建物が欠かせないため、必然的に賃貸経営などの方法をとることになります。 下記に、節税対策ができる土地活用の方法をまとめました。
【節税対策ができる土地活用の方法】
賃貸経営は初期投資額が高いですが、その分得られる収益も多い傾向です。節税対策を重視している方は、資金計画をしっかりと立てた上で、賃貸経営を検討してみてください。
土地活用に失敗しないためには、どのようなことに気をつければ良いでしょうか。下記に、土地活用に失敗しないためのポイントをまとめたので、参考にしてください。
【土地活用に失敗しないためのポイント】
1点目のポイントは、土地の個性に合わせた土地活用をするという点です。土地活用は、立地条件や土地の形状などを加味して適切におこなえれば、充分な収益を見込めます。 自分の所有している土地に最も適した活用方法を選択するためには、複数の企業に土地活用のアドバイスを受けることをおすすめします。
初期費用と収益を天秤にかけて、考慮することも大切です。アパート経営やマンション経営は、他の土地活用よりも多額の初期投資額が必要になります。しかし、毎月家賃という形で長期的な不労所得が期待できます。 このように、初期費用のみに注目するのではなく、長期的な収益性も加味して土地活用の方法を考えてみましょう。
最後は、自分に合わせた土地活用の方法を選択するという点です。土地活用をおこなう場合、多少なりとも建物などの管理が必要になります。そのため、自分に合った方法でないと、続けることが苦になってしまうでしょう。 特に、賃貸経営や駐車場経営の場合には、入居率に管理状況が大きく影響します。さらに、建築物は管理状況によって、寿命も変わります。 日ごろの管理が難しい方は、手入れが簡単な土地活用やプロに任せられる方法を選択しましょう。
土地を活用するにあたり意外と見落としがちなのが、「用途地域」や「建ぺい率」についてです。土地には、それぞれ利用できる用途が定められており、すべてを自分の思い通りに使用できるわけではありません。そのため、自分の土地の用途地域を確認しておく必要があります。 また、所有している土地のどの範囲まで建築物を建てられるかが記されている「建ぺい率」も、併せて確認しておきましょう。
最後に、土地活用に関するよくある質問をまとめました。一口に土地活用といっても、さまざまなタスクを並行して考える必要があります。 後から疑問に思うことがあるかもしれないので、ぜひ一度よくある質問に目を通しておいてください。
田舎の土地は、都心部と比較すると集客が難しいという理由から、土地活用に向かないとされています。しかし、太陽光発電用地や資材置き場などの集客に影響されない土地活用の方法も存在します。 「田舎だから」と土地活用を諦めるのではなく、集客に影響しない土地活用の方法を模索してみましょう。
土地活用を相談する場合、どのような活用方法を希望するかによって相談先が異なります。下記に相談先をまとめたので、参考にしてください。
土地活用の方法が具体的に定まっている方は、専門会社や管理会社に相談をしましょう。「節税対策になる土地活用がしたい」「収益の出る土地活用がしたい」等、ある程度の希望があってもビジョンが明確でない場合には、金融機関や税理士に相談することをおすすめします。
土地活用をおこなったからといって、誰でも儲かるわけではありません。なぜなら、所有している土地に応じて適した活用方法は異なるからです。 さらに、土地活用はどのような方法を選択しても、リスクがゼロになることはありません。土地活用で利益を上げたい場合は、土地査定も利用してしっかりと土地の適性を理解し、リスクも想定しておく必要があるでしょう。
当記事では、23種類の土地活用の方法と活用する際の注意点・ポイントについて解説していきました。土地活用は節税効果が期待できるだけでなく、収益も得ることができる運用方法です。
現在土地を持て余してしまっている方は、ぜひこの機会に土地活用を検討してみてください。土地活用・土地査定について相談したい場合は、地域のニーズや顧客層に詳しい不動産会社に相談してみると良いでしょう。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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