土地の相続税とは、両親が亡くなった際に土地を相続した際に支払い義務が生じる税金の一種です。原則、被相続人が土地の保有者が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告しなければなりません。
ただし、土地の相続税は、相続した人全員が納めるわけではありません。土地の総額が「基礎控除額」を超えた場合にのみ課されます。この基礎控除額とは、以下の計算で求められる金額のことです。
【土地相続における基礎控除額の計算方法】
基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数
たとえば、相続人が2人の場合には、以下のような計算になります。
【2人で土地を相続する際の基礎控除額の計算】
3,000万円＋600万円×2人=4,200万円
つまり、相続した土地が4,200万円以上であれば、相続税を支払う必要があります。
土地相続をした場合の相続税の税率は以下の通りで、土地の総額によって変わります。
【土地の相続税の税率一覧】
（出典：nta.go.jp）
詳しい計算方法は次の章で解説しますが、相続した土地の評価額が高いほど相続税も高くなるのです。
土地の相続税の計算方法も押さえておきましょう。相続税は申告までに期限があるため、できるだけ早く金額を想定しておくことをおすすめします。
具体的な計算方法は、以下の通りです。
それぞれステップごとに解説していきます。
まずは相続した土地の総額を計算しましょう。この総額が相続税を計算する際の「基となる金額」となり、「相続税評価額」とも呼ばれています。
相続税評価額は、国税庁の定めている「路線価方式」または「倍率方式」によって決定されます。両者の違いは、以下の通りです。
【路線価方式と倍率方式の違い】
都市部や周りに住宅が立っているような地域であれば、路線価方式で評価額が決定されます。国税庁サイトの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にある、「令和４年分財産評価基準を見る」のページを確認するだけで具体的な金額がわかるので、一度確認しておきましょう。
一方、路線価方式で記載されていない土地の場合の相続税評価額の決定方法が、「倍率方式」です。同じ国税庁サイトの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にある、「この市区町村の評価倍率表を見る」という欄を確認すると倍率が表示されます。その倍率と固定資産税評価額を掛け合わせることで、相続税評価額が判明するという流れです。
いずれにしても、相続してからできるだけ早めに計算をすることが大切となります。
相続税評価額が判明したら、相続税の額を計算していきます。ただし、相続税の計算方法は非常に複雑です。そのため、できるだけ税務のプロである税理士に相談することをおすすめします。
相続税の計算をするためには、基礎控除を差し引いたものに法定相続分をかけます。
基礎控除額と法定相続分の計算方法は、以下の通りです。
たとえば、相続税評価額が4,500万円で被相続人が2人の場合は以下の計算となります。
【相続税評価額が4,500万円の場合の計算】
基礎控除額：3,000万円＋600万円×2=4,200万円 相続税評価額－基礎控除：4,500万円－4,200万円=300万円 ※相続税評価額が基礎控除額を超えているため相続税の支払い義務がある。
続いて、ここまでの計算で確認できた金額に相続税の税率をかけます。
【相続税の税率】
2人の相続人に課される相続税の総額は「300万円÷2=150万円」、「150万円×10％=15万円」、「15万円×2= 30万円」となります。
最後に計算で求められた相続税額を、取得割合で割って1人あたりの負担額を計算します。
兄弟で50％ずつわける場合には「30万円÷2=15万円」が1人当たりの相続税額となります。兄が6割、弟が4割を取得する場合の相続税は、兄が「30万円×60％=18万円」、弟が「30万円×40％=12万円」です。
ここまで相続税の計算方法に関して解説してきましたが、相続税がかからない・または節税できるケースも存在します。具体的には、以下のようなケースです。
【土地の相続税がかからない・節税できるケース】
それぞれについて解説していきます。
相続財産が3,600万円以下の場合には、相続税は一切かかりません。
これは、「相続税評価額が基礎控除額以下の場合には相続税がかからない」というルールがあるためです。3,600万円とは法定相続人が1人の場合の基礎控除額なので、相続税評価額がこれを下回った場合には相続税の負担はなくなります。
参考までに法定相続人の数ごとの基礎控除額は、以下の通りです。
前述の通り、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求められるので参考にしてください。
配偶者が被相続人である場合には、「配偶者の税額軽減制度」により負担額が減ることがあります。この制度は、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」の高いほうまでの取得財産額に対して課税されないという制度です。
この制度を利用する際には必ず税理士に相談することをおすすめします。なぜなら、この制度は得する場合もありますが、状況によっては負担額が増える可能性もあるためです。遺産総額・相続人の数・配属者の取得財産の額などを税理士に伝えて判断をしてもらいましょう。
最後に、土地の相続税の節税ポイントを解説します。
【土地の相続税の節税ポイント】
それぞれ大切なポイントなので理解しておきましょう。
相続には、一次相続と二次相続の2種類が存在しています。それぞれの違いは、以下の通りです。
【一次相続と二次相続の違い】
土地の相続をする際には、以下のような理由により一次相続のほうが、相続税が安い傾向にあります。
【一次相続のほうが相続税が安い理由】
まず基礎控除額に関しては、法定相続人の数が多ければ控除される金額も増えます。これは、基礎控除額が「3,000万円＋600万円✕法定相続人の数」で計算されるためです。つまり、一次相続は配偶者も法定相続人としてカウントされ、控除を受けられる金額が増えるのです。
また、死亡保険金と死亡退職金については、法定相続人1人あたり500万円の非課税限度額が設けられています。そのため、配偶者も相続人である一次相続のほうが非課税額が大きくなり、相続税の減税につながるのです。
次に、一次相続の場合には配偶者控除も活用できます。配偶者控除であれば、「1億6,000万円」もしくは「配偶者の法定相続分相当額」までは控除となります。二次相続の場合には、この制度が活用できないことも原因のひとつです。
最後に、小規模宅地等の特例も大きなメリットとなります。この制度は、相続開始の直前において被相続人や被相続人と生計をひとつにしていた被相続人の親族が居住用に使っていた宅地等を最大で80%も評価額から減額できる制度です。これも相続税を抑えるために重要な制度ですが、二次相続では使えない可能性があります。
このような理由によって、一次相続の方が相続税額を抑えることができるのです。
相続した土地でアパート経営を始めるのもひとつの手です。これにより更地で相続を受けるよりも相続税を抑えることができます。
【アパート経営が相続税の減額につながる理由】
まず、アパートの固定資産税評価額は、建築価格の50〜60%で換算されます。土地のままだと、固定資産税評価額は毎年1月1日に定められる公示価格の70%となるため、ほとんどの場合はアパートのほうが安くなります。
さらに、賃貸物件は入居している人の多さによっても相続税が変わってきます。満室の場合には賃貸割合が100%となり、相続税が最も安くなるのです。
このように土地として保有するよりも相続税の減額につながります。
次に、「小規模宅地の特例」についてです。アパート経営をおこなっている場合、200㎡までの相続税評価額が50%減額されるという制度があります。そのため、土地として相続するよりも税負担は低くなるのです。
ただし、小規模宅地の特例は全アパートに適用される訳ではありません。事前に税理士に相談することをおすすめします。
最後にアパートローンについてです。そもそも相続税は、土地などの不動産や現金などのプラスの資産と、債務などのマイナスの資産にわけられます。アパートローンは、マイナスの資産として計上されるため、不動産や現金などのプラス分から引かれることで、相続の総額を抑えることができます。これにより相続税の対象となる額を下げることができるのです。
このように相続する前にアパート経営を始めておくことも相続税対策の一環となります。
最も確実に相続税を減額できるのは、税理士に相談することです。
この記事で紹介した「配偶者の税額軽減制度」や「アパート経営」なども、状況によっては活用しないほうが良い場合があります。
「結局、自分の状況ではどの制度を活用すればお得なの？」と少しでも疑問に感じているあなたは、まず相談をすることから始めましょう。
この記事では土地の相続税について解説してきました。土地を相続することは人生においてそう何度もありません。トラブルや損失を生まないためにも、この記事の内容を理解しておくことが重要です。
あなたが土地の相続税で失敗しないことを願っています。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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