売れない土地を売却するために知っておくべきこと|売れない原因も解説

価格が合ってない

土地の価格は、需要と供給によって決まります。そのため、買い手がほしいと思う金額でなければ、売買が成立しないのです。

売り手はより高い金額で販売したいと考えますが、買い手がつかないのであれば意味がありません。

もしも本当に売れない土地であれば、査定価格はゼロになってしまいます。価格を下げることで売却できる可能性がある場合には、一度価格を見直してみることをおすすめします。

境界がはっきりしていない

土地によっては、隣の土地との境界が明確になっていないところもあるでしょう。このような土地の場合、もし購入しても隣地の所有者とトラブルになる可能性が連想されるので、買い手がつきづらいと言われています。

そのため、境界がはっきりとしていない土地は請け負わないという不動産会社も多いです。

不動産会社が積極的に売ろうと動かない土地は、なかなか買い手がつかないこともあるため、売るまでに時間がかかってしまうことがあります。

契約形態が適していない

土地売却をおこなう際には、不動産会社と契約を交わします。その契約の種類は、以下の3つです。

• 一般媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約

この3つは、それぞれ特徴が異なります。

【契約形態ごとの特徴】

それぞれの契約形態に関して、詳しく見ておきましょう。

土地の条件が悪い

土地が売れない原因の4つ目は、土地の条件が悪いことです。条件が悪い土地とは、以下のような事例が挙げられます。

• 道路に接していない
• 土地の面積が狭い
• 土地の形が悪い
• 道路よりも低い位置に土地がある
• 土地の中に段差がある
• 土地の中に急な傾斜がある
• 線路や下水処理場が近くにある

このような土地は、その周辺の相場価格で販売することは難しいため、販売価格を調整する、付加価値をつけるなどの工夫をする必要があります。

買い手としても、特段理由がない限りは上記のような土地は避けて不動産探しをしているため、買主が見つかるまでに時間がかかるのは致し方ないと言えるでしょう。

土壌が汚染されている

販売しようと思っている土地の土壌が汚染されている場合、買い手がつかないことが多いです。土壌が汚染されてしまうのは、過去にどのような利用方法をされていたかによって変わります。

【土壌汚染されてしまう土地の利用方法】

• 有害物質を扱っていた工場
• ガソリンスタンド
• 工場併設のクリーニング店
• 過剰な農薬を散布していた農地

土壌汚染は大気汚染や水質汚染に比べて蓄積性が高いため、10～20年経った頃に影響が出てくることもあるようです。そのため、過去に汚染されてしまった土地は価格も安くなりますし、なかなか売れないということも考えられるでしょう。

不動産会社が販売活動に力を入れていない

土地売却が思うように進まない場合、仲介をおこなっている不動産会社の実力や対応によって、販売が進まないというケースもあります。

【不動産会社の対応が悪い例】

• インターネット広告が出されていない
• ポータルサイトに掲載されていない
• 土地の魅力の伝え方が悪い

このような状態の不動産会社に依頼している場合、なかなか契約が決まらないこともあるでしょう。

不動産会社を変える（契約形態を変える）

土地が売れない原因が、不動産会社にあることも考えられます。そのため、不動産会社を変えるだけで、売却できるケースもあるでしょう。

先ほど解説した専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結している場合、契約期間は3か月となっているため、満了した時点で切り替えをおこないます。

一般媒介契約の場合は、複数の企業と締結できるので、他の不動産会社を探してみても良いでしょう。

売り出し価格を変える

周辺の相場よりも高い価格で売り出していると、買い手がつかないことがあります。そのため、なかなか売れないときには価格を下げてみると良いでしょう。

公益財団法人東日本不動産流通機構が2020年に発表している「首都圏不動産流通市場の動向」を見てみると、過去10年の成約価格は売り出し価格の93％となっています。このことから、約1割程度の値下げをしないと、買い手がつかないということになるので、参考にしてみてください。

境界線を明確にする（測量をする）

境界線が不明瞭な土地を買いたい人や仲介したい不動産会社は、ほとんどいません。そのため、土地の境界を確定すれば、売り手がつく可能性が高くなるでしょう。

土地の境界には「民々境界」と「官民境界」の2つがあるので、この両方を明確にする必要があります。

• 民々境界：隣地との私有地の境目
• 官民境界：道路との境目

もしも境界線が不明瞭になっている場合、測量会社に委託して確定測量図を作成しましょう。平均費用は50～100万円で、期間は半年ほどかかるため、早めに準備しておく必要があります。費用はかかりますが、売却を早めるためには必要な手段です。

土地の瑕疵を解決する

その土地に土壌汚染の可能性がある場合、瑕疵（かし）を解決することによって売りやすくなることがあります。事前に土壌汚染調査をおこなっておけば、買主に不安を与えることなく、スムーズに売却することができるでしょう。

土壌汚染調査には、2つの種類があります。

• フェーズ1：古い住宅地図を使って地歴を調査する
• フェーズ2：表層50cmの土をサンプリングして調査する

売却のために必要となる土壌調査は「フェーズ2」となっているので、実施しておくと良いでしょう。

費用は、あくまで目安ですが、1㎡あたり5〜10万円と言われています。土地の状況によっても異なりますが、一度調査をしておくことをおすすめします。

不動産会社に追加費用を払う

土地が売れない理由は、不動産会社が積極的に動いてくれていないことも考えられます。そのような場合、追加費用を支払うことによって解決できる可能性もあります。他社に依頼するつもりがないという人や、専属契約中に早く販売したいという人は、費用を払ってよりすばやく動いてもらうようにお願いするのも1つの方法です。

最もメジャーな追加費用は、特別広告費です。特別広告費とは、売主がどうしても売却して欲しい不動産がある場合に、広告活動費に上乗せしてもらう費用を指します。必ず効果が上がるというわけではありませんが、広告の露出が増えるなどの効果はあるため、状況に応じて検討してみましょう。

ただし、不動産会社側から追加で特別広告費を請求された場合は、支払う必要はありません。不動産会社から請求することは原則禁止されているため、詐欺であると考えて良いでしょう。

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、自治体が運営している不動産情報サイトのことです。一般的には、自分が持っている物件を登録するものですが、自治体の中には更地の登録ができるところもあるようです。

掘り出し物が登録されていることもあるため、物件を買いたいと思っている人の中には、チェックしている方も大勢います。そのため、空き家バンクに登録しておけば、購入意欲の高い人の目に留まり、早く売却できる可能性もあるでしょう。

税金が負担となる

土地を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税を支払わなければいけません。このような税金は1月1日時点で所有している人に課される税金で、土地によって金額が異なります。

【固定資産税・都市計画税の計算方法】

• 固定資産税：固定資産税評価額×1.4％
• 都市計画税：固定資産税評価額×0.3％

売りたいと思っている利用しない土地をそのまま持っていると、ただ税金だけを負担しなければいけないことになるので、注意しておきましょう。

管理費用を負担しなければならない

土地を放置していると、雑草や庭木が成長することによって、周囲の住民に迷惑をかけてしまうこともあります。また、雑草が生えている土地には動物が入ったり、ゴミを不法投棄されてしまったりということも考えられます。

このような状態を防ぎ、きちんと管理するためには、一定の費用がかかるので注意してください。そのため、管理費が負担にならないうちに、早めに売却したほうが良いでしょう。

時間の経過と共に値下がりになる危険性がある

土地の価格は、相場や景気によって変化します。そのため、放置しているうちに土地価格が下がってしまい、安い金額でしか売れないということも考えられます。

また、毎年固定資産税を支払っていくため、何もしなければ損失だけを抱えている状態になるでしょう。例えば、3,000万円の固定資産税評価額の土地を持っている場合、毎年52万円の税金を支払っているので、58年で資産価値はゼロとなってしまいます。

利益を残したいのであれば、早めに売却を進めたほうが良いでしょう。