【土地売却の手数料・税金】費用を安く抑えるコツや計算方法を徹底解説

なかには土地を売却したのに手数料や税金ばかりがかかり、赤字になってしまうケースもあります。このようなケースを避けるためには、土地売却をおこなう前に、発生する費用をしっかりと理解することが大切です。
当記事では、土地売却にかかる手数料や費用について詳しく解説していきます。費用を抑えるコツについても触れているので、これから土地の売却を考えている方はぜひ参考にしてください。
土地売却にかかる手数料・費用一覧
それでは早速、土地売却にかかる手数料や費用を確認していきます。土地売却にかかる費用は、以下の通りです。
項目 | 概要 | 金額 | 支払いのタイミング |
---|---|---|---|
仲介手数料 | 不動産会社に支払う費用 | (売却額×3%)+6万円 ※1 |
売買契約時 |
抵当権抹消費用 | 土地に抵当権がある場合に支払う費用 | 1件1,000円 | 土地の抵当権清算時 |
測量費用 | 土地の境界線を調べる費用 | ~40万円 | 測量依頼時 |
印紙税 | 売買契約時に使用する印紙代 | ~200万円 | 売買契約時 |
登録免許税 | 土地の所有権を移すための税金 | 売却価格の1.5% | 所有者移転登記時 |
譲渡所得税 | 土地の売却で利益が出た場合に発生する税金 | 所有期間が5年以下:39.63% 所有期間が5年以上:20.315% |
売却した翌年の3月15日までに納税 |
地盤調査費用 | 土地の地盤の状態を調査する費用 | 建物により異なる | 地盤調査時 |
解体費用 | 土地の上にある建物を解体する費用 | 建物により異なる | 建物解体時 |
必要書類の取得費用 | 土地売却に必要な書類 | 書類1点につき数百円程度 | 売買契約時 |
※1 400万円以下の物件の売主からの仲介手数料は、最大18万円
それぞれの費用の意味や、おおよその金額をさらに詳しく確認していきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、土地売却を不動産会社に依頼して成約した場合に支払う手数料です。仲介手数料には、以下の上限が設けてあります。
【仲介手数料の上限】
(売却額×3%+6万円)+消費税
仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、ほとんどの会社では上限額いっぱいとしています。
自身で買主を見つける場合には発生しません。しかし、土地売却は不動産会社に買主を見つけてもらうのが一般的であるため、必ず発生する費用といえます。
なお、2018(平成30)年1月1日より仲介手数料の料率が改正され、400万円以下の物件の売主からの仲介手数料は、最大18万円となりました。
抵当権抹消費用
売却したい土地にローンが残っている場合には、抵当権抹消手続きが必要になります。抵当権抹消の登録免許税の費用は、不動産1件につき1,000円です。
戸建てのように土地と建物の2件の不動産を売却する場合には、抵当権抹消費用は2,000円となるので覚えておきましょう。
抵当権抹消に関する手続きは非常に複雑であるため、司法書士への依頼が一般的です。司法書士へ依頼する場合には、抵当権抹消費用とは別に数万円の費用が発生するので注意してください。
測量費用
売却したい土地と隣地の境界線が定かではない場合は、測量費用も発生します。測量にかかる費用は売却したい土地の大きさによって異なりますが、30~40万円程度が一般的です。
高額な費用がかかりますが、トラブルを避けるためにも土地の測量はしておきましょう。測量は測量事務所や土地家屋調査士に依頼できます。
印紙税
印紙税は、土地売却における売買契約に必要な税金です。契約書に収入印字を貼り付けることで納付となります。印紙税は契約金額に応じて以下の通りです。ただし、電子契約の場合は、不要となります。
契約金額 | 印紙税 |
---|---|
1万円未満 | 非課税 |
1万円を超え10万円以下のもの | 200円 |
10万円を超え50万円以下のもの | 400円 |
50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 |
100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 |
500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 |
1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 |
5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 |
1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 |
5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 |
10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 |
50億円を超えるもの | 60万円 |
印紙税は、売却した不動産の契約金額によって異なります。具体例を挙げると、売却した不動産の価格が7,000万円であった場合、その印紙税は6万円です。
登録免許税
土地の売却では、売主から買主に所有者を移行する「所有権移転登記」をおこないます。この所有権移転登記に伴って発生するのが登録免許税です。土地売却の場合には、固定資産税評価額に対して1.5%の税金が発生します。
この所有権移転登記も抵当権抹消と同様に司法書士への依頼が一般的です。司法書士へ支払う費用は2〜3万円程度みておきましょう。
譲渡所得税(所得税・住民税)
譲渡所得税とは、その名の通り土地を売却することで利益を得た場合に発生する税金です。具体的には所得税と住民税が発生し、土地を所有した期間に応じて税率が以下のように異なります。
所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
---|---|---|---|
長期譲渡所得(所有期間5年超え) | 15.315% | 5% | 20.315% |
短期譲渡所得(所有期間5年未満) | 30.63% | 9% | 39.63% |
ここで言う所有期間とは、土地を売却した年の1月1日の時点で判断されます。つまり、2015年4月1日に購入した不動産を2020年の4月1日に売却した場合、所有期間は4年です。
所有期間が4年と5年では税率が大きく異なるので、売却前に不動産の所有期間を今一度確認しておきましょう。
地盤調査費用
地盤調査では、土地の強度・地下水位の把握や液状化判定などがおこなえます。調査費用は土地の大きさにもよりますが、一般的な住宅程度の敷地面積であれば5〜10万円です。
調査は、不動産会社が指定した会社もしくは街の地盤調査会社に依頼しましょう。
解体費用
売却したい土地の上に建物がある場合には、解体費用も見込んでおきましょう。解体費用は、建物の構造や広さによって以下のように異なります。
建物の構造 | 20坪 | 40坪 | 60坪 | 80坪 |
---|---|---|---|---|
木造 | 〜130万円 | 〜260万円 | 〜390万円 | 〜520万円 |
鉄骨造 | 〜140万円 | 〜280万円 | 〜420万円 | 〜560万円 |
RC造 | 〜160万円 | 〜320万円 | 〜480万円 | 〜640万円 |
土地売却において、建物の解体はおこなったほうが良い場合とそうではないケースがあります。そのため、解体は自己判断でおこなうのではなく、不動産会社と相談してからおこなうようにしましょう。
必要書類の取得費用
土地売却では、多種多様な書類を用意する必要があります。1点1点の書類の発行費用は高額ではありませんが、すべて用意するとある程度の金額にはなるので、しっかりと把握しておきましょう。
下記に土地売却に必要な書類をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
書類名 | 発行費用 | 取得方法 |
---|---|---|
登記済み権利証、または登記識別情報に関する証明 | 300円 | 法務局やオンラインで取得 |
登記簿謄本・登記事項証明書 | 600円(書面請求) 500円(オンライン請求・送付) 480円(オンライン請求・窓口交付) |
法務局やオンラインで取得 |
固定資産税納税通知書および固定資産税課税明細書 | – | 毎年4月1日以降に市区町村の役場から郵送される |
土地測量図・境界確認書 | 450円(書面請求) 450円(オンライン請求・送付) 430円(オンライン請求・窓口交付) |
法務局やオンラインで取得 |
住民票 | 市区町村により異なる | 市区町村の役場で取得 |
印鑑証明書 | 市区町村により異なる | 市区町村の役場で取得 |
土地売却の手数料・費用を安くする方法
ここまで土地売却にかかる手数料や費用について解説していきました。土地売却には、仲介手数料や税金などのさまざまな費用が発生します。
しかし、いくつかのポイントを押さえることで、手数料や税金を安くすることも可能です。この項では、土地売却の手数料や費用を安くする方法について見ていきましょう。
税金の特例を利用する
土地の売却で利益が出ると譲渡所得税が課税されますが、下記の特例が利用できれば、控除が可能です。
- マイホームを売ったときの特例
- 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
それぞれの特例の要件について、詳しく見ていきましょう。
マイホームを売ったときの特例
マイホームを売ったときの特例を利用すれば、不動産の所有期間に左右されずに譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
下記に、特例を受ける要件をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
【特例の適用を受けるための要件】
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注)住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
(イ)その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(ロ)家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。 - 売った年の前年および前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係とは、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
相続で譲り受けた居住用財産を売却する場合でも、条件を満たすことで最大3,000万円の控除が可能です。下記に条件をまとめたので、ご確認ください。
【特例の適用を受けるための要件】
- 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
- 次のイまたはロの売却をしたこと。
(イ)相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(ロ)相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(注)被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)および(ハ)の要件に当てはまることが必要です。
(イ) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
(ロ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
(ハ) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。 - 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
仲介手数料の値引きを交渉する
仲介手数料は、売主が1つの不動産会社のみに依頼する専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んでいる場合に値引き交渉の余地があります。これらの契約方法では、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料を貰えるからです。
しかし、値引き交渉の余地があるだけで絶対に値引きできるわけではありません。無理な値引き交渉は営業活動に大きな影響を与えかねないので注意してください。
税金・保険料の払い戻しをする
状況によって異なりますが、固定資産税・都市計画税・火災保険料などの税金や保険料は払い戻しが可能です。固定資産税と都市計画税は1月1日時点の所有者が1年分支払う必要があり、年の途中で売却した場合には買主と日割り精算をした上で返還を求められます。
火災保険料も契約内容によりますが、未経過分は返還されるのが一般的です。このように、土地売却時には戻ってくる費用もあるので、しっかりと確認しておきましょう。
土地売却をなるべく高値でおこなうコツ
続いて、土地売却をなるべく高値でおこなうコツについて見ていきます。下記に高値で売却するコツをまとめたので、ぜひ参考にしてください。
- 土地の査定を複数社に依頼する
- 周辺エリアの土地売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 値引き交渉を考慮して売値を決める
それぞれ詳しく確認していきます。
土地の査定を複数社に依頼する
1点目のコツは、土地の査定を複数社に依頼することです。不動産会社に土地売却を依頼する場合、はじめに査定をおこない、概算金額を算出することが一般的です。
しかし、この査定額は不動産会社によって大きな差があり、特に土地の場合は数百万円程度の差額が生じることもあります。これらの理由から、不動産査定は複数社に依頼しましょう。
複数社に依頼することで土地の相場が理解でき、より適切な価格で売却できます。
周辺エリアの土地売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶ
続いて挙げられるコツは、周辺エリアの土地売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことです。
一口に不動産会社と言っても、地元密着タイプの不動産会社から全国各地の不動産を取り扱う会社までさまざまです。そのため、一概に会社の規模の大小のみで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。
土地売却の場合には、その土地の価値をよく理解している不動産会社に依頼すると良いでしょう。
値引き交渉を考慮して売値を決める
値引き交渉を考慮した売値の設定も非常に大切です。不動産売却では、値引き交渉が当然のようにおこなわれます。
そのため、周辺の販売価格より安く売り出しても、買主が値下げ交渉をしてくる可能性が高いです。なかには、少しも安くならないのなら購入を見送る方もいます。
スムーズに売却をおこなえるよう、値引き交渉を前提とした売値に設定しておくと良いでしょう。
土地売却の手数料・費用に関するよくある質問
最後に、土地売却の手数料・費用に関するよくある質問に回答します。
- 土地売却における仲介手数料の相場は?
- 土地に何かが埋まっている場合は費用がかかる?
現在疑問点がない方も後から困ることがあるかもしれません。よくある質問に目を通して問題を未然に解決しておきましょう。
土地売却における仲介手数料の相場は?
仲介手数料の相場は、上限付近が妥当とされています。つまり、(売却額×3%+6万円)+消費税程度は見込んでおいたほうが良いです。
仲介手数料が相場より安い会社もありますが、手数料の安さのみで不動産会社を決めるのはおすすめできません。販売実績や営業担当者の熱意・実力等を加味して不動産会社を選ぶようにしましょう。
土地に何かが埋まっている場合は費用がかかる?
土地に埋まっているものを「地中埋設物」と言います。売却したい土地に地中埋設物があると、地盤が弱くなり工事の妨げになりかねないため、撤去しなければいけません。
撤去の費用は地中埋設物にもよりますが、数十万円から数百万円以上かかることもあります。高額な費用がかかりますが、損害賠償や契約解除を避けるためにも必ず撤去しましょう。
また、貴重な文化資産や遺跡などが発見された場合、その発掘調査のため、工期が伸びることもあります。
まとめ
当記事では、土地売却における手数料や費用について詳しく解説していきました。土地の売却には、仲介手数料をはじめとした費用や譲渡所得税などの税金がかかります。
土地売却に直接関わる費用のほかに、司法書士費用などが発生するケースもあるので、余裕を持った資金計画を立ててください。また、複数の不動産会社に依頼するなどの方法で売却額自体を少しでも高額にすることも効果的です。当記事を参考に賢い土地売却をおこなってください。