【完全】賃借権とは？借地権や地上権との違い・期間などについて徹底解説！

借地権との違い

賃借権に似た言葉に、借地権と地上権があります。借地権とは、地主から土地を借りる権利のことを指します。借主（借地人）は、借地の上に地代を払って建物を建てることができ、この場合、土地の所有者は地主ですが、土地の上にある建物の所有者は借主になります。
次章で説明する地上権、借地権、貸借権の3者の関係は、次の通りです。

借地権は、賃借権と地上権の双方を包括した言葉です。
賃借権（債権）とは人に対して主張できる権利であることに対し、地上権（物権）は目的物に付随した権利ということです。

地上権との違い

前述にもありますが、地上権とは、借りている土地を使用する権利のことです。
地上権があれば、地主の許可がなくても借地の上の建物を売却したり、抵当権を設定したりすることができます。
賃借権と地上権の違いをまとめると、次のようになります。

地上権のみ登記の義務があり、抵当権の登記もできます。
賃貸借と地上権のメリットは、地主と借主の立場によって異なります。
地主の立場では、借主が建物を売買したり建て替えたりするたびに、承諾料を得ることができるというメリットがあります。また、借主の立場では、地上権を設定しておけば、地主の承諾なしに売買や立て替えなど自由にできるという強みがあります。

賃貸との違い

また、賃借と似た言葉に賃貸があります。賃借とは、賃料を払って他人の所有物を借りることであることに対し、賃貸とは賃料を受け取って自己の所有物を貸すことです。
土地の賃貸借契約では、地主は借主に土地を使用してもらい収益を得られるようにすることで、対価である賃料を受け取ることになるのです。

この契約を、賃料を支払う借主（賃借人）から見たのが賃借、賃料を受け取る地主（賃貸人）から見たのが賃貸となります。

建物の賃貸借契約には、普通借地契約と定期借地契約があります。それぞれの詳しい内容については、定期借地権の項目で解説します。

借地借家法と旧借地法による借地権の種類

借地権の更新は、できるものとできないものがあり、それぞれ契約期間が異なります。
以下のように、1992年に成立した借地借家法に基づくものなのか、それ以前の旧借地法に基づくものなのかによって異なるのです。

現在、この3種類の借地権が併存していますが、1992年7月31日以前に契約された旧借地法による借地権が多く残っているのが現状です。旧借地法による契約を更新しても、自動的に新法へ移行することはありませんので注意しましょう。

ちなみに、旧借地法での存続期間は堅固建物で30年以上、非堅固建物で20年以上です。これは、更新後の存続期間も同様となります。
【参考】旧借地法と新法の借地借家法の違い | 日本地主家主協会

借地権の存続期間

借地権の存続期間については、次章で解説する定期借地権の種類によって、以下のように異なります。

また、存続期間が終わった後の更新については、旧借地権・普通借地権は原則として更新されますが、定期借地権は更新されません。
借地権の更新には、以下のような「請求」「合意」「法定」の3種類があります。

メリット

賃借権は、不動産投資をする際、次のようなメリットがあります。

• 土地は借りているため、固定資産税を払う必要がない
• 「借地権が設定されている＝好立地」と言える
• 旧借地法の場合、実質無制限に更新ができる

デメリット

デメリットは、次の通りです。

• 借地権つき物件は、融資を受けにくい
• 借りている期間中、地代の負担が続く
• 売却・増築・建て替えに地主の承諾が必要