そもそも確定申告とは、1年間の所得をまとめて計算し、税務署に対して納税額を報告する手続きのことです。1年に1回、1月1日〜12月31日分の売上と経費から導き出された納税額を翌年の2月16日〜3月15日の間に報告しなくてはいけません。
会社員の人はあまり馴染みがないかもしれませんが、土地などの不動産を売却して利益が出ると、確定申告をすることが原則必要になります。
しかし、例外として確定申告が必要でないケースも存在します。この章では、必要なケースとそうでないケースのそれぞれについて解説していきます。
前述の通り、土地を売却して利益が出た際には、原則確定申告をしなくてはいけません。厳密に言うと、「譲渡所得が発生するケース」においては、確定申告が必要となります。
譲渡所得とは、売却額から諸経費を差し引いた金額のことで、以下のような計算式で表されます。
【譲渡所得の計算式】
例えば、土地を6,000万円で売却し、手数料などの譲渡費用で300万円、土地を購入した際の金額が5,000万円だった場合には、6,000万円－（5,000万円+300万円）=700万円が譲渡所得として換算されます。
このように、譲渡所得が発生しているケースでは、必ず確定申告が必要になるのです。
基本的には必ずおこなう必要のある確定申告ですが、譲渡損失が発生している場合には、申告する必要はありません。譲渡損失とは、先ほどの譲渡所得の計算によってマイナスになってしまう場合のことです。この譲渡損失はキャピタルロスとも呼ばれ、課税の対象外と設定されています。
譲渡損失が発生するケースには、売却額が取得費よりも少なくなってしまった場合や以下のような諸経費が予想よりもかさんでしまった場合などが当てはまります。
【売却にかかる諸経費の例】
しかし、譲渡損失が発生していたとしても、確定申告をしなくてはいけない場合があります。具体的には、以下のような特別控除を受けている場合です。
【確定申告が必要となる特別控除】
譲渡損失が発生していれば確定申告をしなくても良いという訳ではないので、注意しましょう。
土地売却にかかる確定申告で準備しておくべき書類は、8種類あります。それぞれ入手場所が異なるため、忘れないように事前に確認しておきましょう。
【土地売却時の確定申告で必須の書類】
この中でも、注意が必要な以下の5つの書類に関して、解説していきます。
確定申告書とは、所得や控除などの申告内容を記入する書類を指します。AとBの2種類があり、以下のような違いがあります。
【確定申告書AとBの違い】
土地を売却した際には基本的に、確定申告書Bを利用します。
しかし、確定申告書Bは確定申告書Aとは異なり、事業所得や不動産所得など記入するものが多く、複雑な書類です。そのため、給与所得や雑所得などで確定申告書Aを使用できる人は、わざわざ確定申告Bを使う必要はありません。自分がどちらに当てはまるのかは、税務署で確認するのが一番確実です。管轄の税務署で、あらかじめ確認をしておきましょう。
確定申告書第三表は、確定申告書の一種です。先ほど紹介した確定申告書B様式（第一表）とは違い、こちらは、分離課税専用の申告書類となります。
分離課税とは、以下のような所得にかかる税金のことで、土地を売却した場合に当てはまる課税の計算方法です。
【分離課税の例】
※すべての課税所得の合計額が900万円以下の場合は、分離課税ではなく総合課税のほうが、減税効果が高い。株で損失が出た場合に損益通算をするのであれば、分離課税を選択する必要がある。
書類は、税務署のウェブサイトにてダウンロードが可能なため、売却したら確定申告に備えて事前に内容を確認しておきましょう。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）はその名の通り、収入金額や取得費・譲渡費用などの譲渡所得の内訳を明確にするための書類です。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を基に、明確になった収入の金額や所得金額・分離課税の対象となる税額は、確定申告書第三表に記入する流れです。
書類は、税務署のウェブサイトにてダウンロードが可能ですが、事前に収入金額・取得費・譲渡費用を計算しておき、確定申告直前で焦って書類作成することがないようにしておきましょう。
譲渡所得を計算する際の取得費や譲渡所得を計算するために、売買契約書のコピーも確定申告の際には必須です。
注意点として、このときのコピーは売却した際の売買契約書だけではなく、売却した土地を購入した際の売買契約書のコピーも必要となります。こちらも直前で見つからないということがないように、事前に準備しておきましょう。
建物や土地を含めた、不動産の登記事項証明書も必要となります。これは、確定申告書類を送付する際に添付することになるので、忘れないようにしましょう。
この書類は、不動産を管轄している法務局の窓口に問い合わせるか、法務局のウェブサイトにてオンライン申請をすることで入手できます。
また、直接窓口で受け取ってもオンラインで申請しても同じ書類が届くので、基本的にはオンラインで申請するほうがおすすめです。
注意点として、発行する際には以下の手数料がかかる点が挙げられます。
【不動産の登記事項証明書発行にかかる手数料】
発行手数料が安い点でも、オンラインでの取得のほうが良いでしょう。
土地を売却した際の確定申告は、以下のような流れで進んでいきます。
事前に全体の流れを知っておくことで、トラブルのないスムーズな手続きをおこなっていきましょう。
まずは、必要な書類を準備していきましょう。先ほども解説した通り、土地売却をした際の確定申告では、以下の書類が必要になります。
それぞれ入手方法が異なるため、確定申告をおこなう2〜3月の3～4か月前までには準備を始めておくことをおすすめします。
確定申告書は、土地の売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日までに税務署に必着となります。
提出方法3通りあり、スケジュールに合わせて選ぶようにしましょう。
【確定申告書の提出方法】
まず、e-Taxで提出する方法ですが、これは国税庁のウェブサイトで申告書を作成した場合に限り、提出が可能になります。e-Taxとは国税庁が運営しているサービスで、以下のような税金の申告がインターネットを通じておこなえるものです。
【e-Taxで申告できる税金】
このe-Taxを活用することによって、自宅や事務所から申告・納税までの手続きをおこなうことができるため、最も工数がかからない提出方法となります。
ただし、利用者識別番号の取得やマイナンバーカード・カードリーダーなどの準備を事前におこなう必要がある点には注意しましょう。
次に、郵便や信書便で税務署に送付する方法です。確定申告書は信書にあたるため、郵便物（第一種郵便物）または信書便物として送付する必要があります。また、通信日付印の日にちが提出日となるため、必ず3月15日以前に郵送しなくてはいけない点に、注意しましょう。
最後に、所轄の税務署に提出する方法です。これはそのままの意味で、作成した確定申告書類を所轄の税務署の窓口に直接届ける方法になります。営業時間外だとしても、税務署によっては時間外収受箱が用意されていることが多いので、早朝や夜でも投函が可能です。
このように、さまざまな提出方法がありますが、いずれにしても期限を過ぎないように早めの準備と送付をおこないましょう。
税務署に確定申告書類を提出し、納税額が確定したら、早速所得税を納めます。所得税を納税するための納付書を使用して、税務署の会計窓口または金融機関で納付しましょう。
e-Taxを利用している場合は、インターネットバンキングやATMなどの電子納付が可能になります。この場合、事前にe-Taxの利用手続きをおこなう必要があるので、注意が必要です。
また、最近ではクレジットカードでの支払いも可能になりました。国税クレジットカードお支払いサイトにて利用登録をすることで、可能になります。なお、窓口ではクレジットカードによる納付はできない点に、注意しましょう。
確定申告は必要書類や整理しておくべき情報が多く、人によっては複雑で面倒だと感じるようです。そこで、税理士に確定申告を依頼して、できるだけ工数を削減することも一つの手です。
税理士に依頼するとなると、気になるのが税理士へ支払う報酬額でしょう。
結論から言うと、土地を売却した場合には約10〜20万円が一般的な報酬額の水準です。あくまで目安ですが、自分でおこなう場合の手間と税理士へ支払う費用のバランスを考えて、判断することをおすすめします。
ただし、この金額は譲渡所得の額によっても異なります。以下の表は、譲渡所得額ごとの税理士への報酬金額の相場です。
【土地売却時確定申告の際の税理士への報酬相場】
税理士に依頼を検討している場合には、事前にこの費用を想定しておきましょう。
今回の記事では、土地を売却した際の確定申告について解説してきました。
確定申告は、必要になる書類や情報が多く、一見すると複雑に見えるかもしれません。特に、個人事業主などではなく、会社員として勤務している人の場合には、慣れない作業で手間が余計にかかることでしょう。
しかし、確定申告はポイントを押さえて理解していれば、想像よりシンプルです。売上と経費を差し引いて、税率をかけるだけで請求される所得税はわかるので、早い段階から計算しておきましょう。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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