初めて土地を売却する人の場合、他の人はどれくらいの期間で売っているのかわからないという方もいるようです。そこでまずは、一般的な土地売却までの期間について見ていきましょう。
2020年に公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している「首都圏不動産流通市場の動向」によると、ここ10年の平均的な売却までの日数は「94日」となっています。つまり、だいたい3か月程度で買い手がついているということです。
このことから、売り出してまだ3か月以内という場合には、少し様子を見てみても良いでしょう。ただ、3か月以上経過しているのにもかかわらず、何の進展もないのであれば、対策をおこなう必要があります。
また、2020年と2019年のデータを比較してみると、新型コロナウイルスの影響によって土地の取引件数は減ってきていることがわかっています。このデータは首都圏のものですが、このような結果が出ていることから、地方の場合にはもう少し時間がかかることも予想されるでしょう。
自分が所有している土地に買い手がつかない場合、まずはその原因を突き止めることが重要です。土地が売れない理由はさまざまですが、多くは以下のいずれかが原因の可能性が高いでしょう。
それぞれの原因について詳しく見ていきましょう。
土地の価格は、需要と供給によって決まります。そのため、買い手がほしいと思う金額でなければ、売買が成立しないのです。
売り手はより高い金額で販売したいと考えますが、買い手がつかないのであれば意味がありません。
もしも本当に売れない土地であれば、査定価格はゼロになってしまいます。価格を下げることで売却できる可能性がある場合には、一度価格を見直してみることをおすすめします。
土地によっては、隣の土地との境界が明確になっていないところもあるでしょう。このような土地の場合、もし購入しても隣地の所有者とトラブルになる可能性が連想されるので、買い手がつきづらいと言われています。
そのため、境界がはっきりとしていない土地は請け負わないという不動産会社も多いです。
不動産会社が積極的に売ろうと動かない土地は、なかなか買い手がつかないこともあるため、売るまでに時間がかかってしまうことがあります。
土地売却をおこなう際には、不動産会社と契約を交わします。その契約の種類は、以下の3つです。
この3つは、それぞれ特徴が異なります。
【契約形態ごとの特徴】
それぞれの契約形態に関して、詳しく見ておきましょう。
一般媒介契約の特徴は、複数の会社に依頼することができる点です。自由に土地売却をおこないたいと考えている人に、最適の方法と考えられています。
一般媒介契約のメリット・デメリットは、以下の通りです。
【一般媒介契約のメリット】
【一般媒介契約のデメリット】
仲介手数料を得られるのは1社だけなので、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約は、不動産会社が競い合うことで速やかな成約が期待できます。一方、積極的に取り組んでも、仲介手数料を必ず得られるとは限らないため、優先順位を低くされる可能性もあります。そのため、買い手探しに時間がかかってしまうケースもあるようです。
一般媒介契約で買い手が見つかるまでに時間がかかっている人は、契約の種類を見直したほうが良いかもしれません。
専属専任媒介契約とは、1社の仲介業者に売却を依頼するという方法です。専属専任媒介契約のメリット・デメリットは、以下の通りです。
【専属専任媒介契約のメリット】
【専属専任媒介契約のデメリット】
専属専任媒介契約は、仲介業者が手数料を独占できるメリットがあるため、積極的に販売活動をおこなってくれる可能性が高いという特徴があります。そのため、他の契約形態と比較すると、早く買い手を見つけることができるでしょう。
専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同じように1社の仲介業者に売却を依頼する方法です。専属専任媒介契約と異なる点は、自分で買主を見つけられるかどうかとなっています。
専任媒介契約のメリット・デメリットは、以下の通りです。
【専任媒介契約のメリット】
【専任媒介契約のデメリット】
専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけた場合でも不動産会社に仲介を依頼しなくてはならないため、手数料が必ずかかります。そのため、人脈があり自分で買い手を見つけられる可能性がある人は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
土地が売れない原因の4つ目は、土地の条件が悪いことです。条件が悪い土地とは、以下のような事例が挙げられます。
このような土地は、その周辺の相場価格で販売することは難しいため、販売価格を調整する、付加価値をつけるなどの工夫をする必要があります。
買い手としても、特段理由がない限りは上記のような土地は避けて不動産探しをしているため、買主が見つかるまでに時間がかかるのは致し方ないと言えるでしょう。
販売しようと思っている土地の土壌が汚染されている場合、買い手がつかないことが多いです。土壌が汚染されてしまうのは、過去にどのような利用方法をされていたかによって変わります。
【土壌汚染されてしまう土地の利用方法】
土壌汚染は大気汚染や水質汚染に比べて蓄積性が高いため、10～20年経った頃に影響が出てくることもあるようです。そのため、過去に汚染されてしまった土地は価格も安くなりますし、なかなか売れないということも考えられるでしょう。
土地売却が思うように進まない場合、仲介をおこなっている不動産会社の実力や対応によって、販売が進まないというケースもあります。
【不動産会社の対応が悪い例】
このような状態の不動産会社に依頼している場合、なかなか契約が決まらないこともあるでしょう。
自分が所有している土地が売れない場合、方法を変えることによって売却できる可能性があります。売却するためのコツは、以下の通りです。
ここからは、土地を売却するコツを詳しく見ていきましょう。
土地が売れない原因が、不動産会社にあることも考えられます。そのため、不動産会社を変えるだけで、売却できるケースもあるでしょう。
先ほど解説した専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結している場合、契約期間は3か月となっているため、満了した時点で切り替えをおこないます。
一般媒介契約の場合は、複数の企業と締結できるので、他の不動産会社を探してみても良いでしょう。
周辺の相場よりも高い価格で売り出していると、買い手がつかないことがあります。そのため、なかなか売れないときには価格を下げてみると良いでしょう。
公益財団法人東日本不動産流通機構が2020年に発表している「首都圏不動産流通市場の動向」を見てみると、過去10年の成約価格は売り出し価格の93％となっています。このことから、約1割程度の値下げをしないと、買い手がつかないということになるので、参考にしてみてください。
境界線が不明瞭な土地を買いたい人や仲介したい不動産会社は、ほとんどいません。そのため、土地の境界を確定すれば、売り手がつく可能性が高くなるでしょう。
土地の境界には「民々境界」と「官民境界」の2つがあるので、この両方を明確にする必要があります。
もしも境界線が不明瞭になっている場合、測量会社に委託して確定測量図を作成しましょう。平均費用は50～100万円で、期間は半年ほどかかるため、早めに準備しておく必要があります。費用はかかりますが、売却を早めるためには必要な手段です。
その土地に土壌汚染の可能性がある場合、瑕疵（かし）を解決することによって売りやすくなることがあります。事前に土壌汚染調査をおこなっておけば、買主に不安を与えることなく、スムーズに売却することができるでしょう。
土壌汚染調査には、2つの種類があります。
売却のために必要となる土壌調査は「フェーズ2」となっているので、実施しておくと良いでしょう。
費用は、あくまで目安ですが、1㎡あたり5〜10万円と言われています。土地の状況によっても異なりますが、一度調査をしておくことをおすすめします。
土地が売れない理由は、不動産会社が積極的に動いてくれていないことも考えられます。そのような場合、追加費用を支払うことによって解決できる可能性もあります。他社に依頼するつもりがないという人や、専属契約中に早く販売したいという人は、費用を払ってよりすばやく動いてもらうようにお願いするのも1つの方法です。
最もメジャーな追加費用は、特別広告費です。特別広告費とは、売主がどうしても売却して欲しい不動産がある場合に、広告活動費に上乗せしてもらう費用を指します。必ず効果が上がるというわけではありませんが、広告の露出が増えるなどの効果はあるため、状況に応じて検討してみましょう。
ただし、不動産会社側から追加で特別広告費を請求された場合は、支払う必要はありません。不動産会社から請求することは原則禁止されているため、詐欺であると考えて良いでしょう。
空き家バンクとは、自治体が運営している不動産情報サイトのことです。一般的には、自分が持っている物件を登録するものですが、自治体の中には更地の登録ができるところもあるようです。
掘り出し物が登録されていることもあるため、物件を買いたいと思っている人の中には、チェックしている方も大勢います。そのため、空き家バンクに登録しておけば、購入意欲の高い人の目に留まり、早く売却できる可能性もあるでしょう。
土地が売れない状態のまま長く持ち続けると、さまざまなデメリットが発生します。
【売れない土地を所有するデメリット】
このような問題が起きないためにも、早めに売却しておく必要があります。ではここからは、売れない土地を持ち続けるべきでない理由について、詳しく見ていきましょう。
土地を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税を支払わなければいけません。このような税金は1月1日時点で所有している人に課される税金で、土地によって金額が異なります。
【固定資産税・都市計画税の計算方法】
売りたいと思っている利用しない土地をそのまま持っていると、ただ税金だけを負担しなければいけないことになるので、注意しておきましょう。
土地を放置していると、雑草や庭木が成長することによって、周囲の住民に迷惑をかけてしまうこともあります。また、雑草が生えている土地には動物が入ったり、ゴミを不法投棄されてしまったりということも考えられます。
このような状態を防ぎ、きちんと管理するためには、一定の費用がかかるので注意してください。そのため、管理費が負担にならないうちに、早めに売却したほうが良いでしょう。
土地の価格は、相場や景気によって変化します。そのため、放置しているうちに土地価格が下がってしまい、安い金額でしか売れないということも考えられます。
また、毎年固定資産税を支払っていくため、何もしなければ損失だけを抱えている状態になるでしょう。例えば、3,000万円の固定資産税評価額の土地を持っている場合、毎年52万円の税金を支払っているので、58年で資産価値はゼロとなってしまいます。
利益を残したいのであれば、早めに売却を進めたほうが良いでしょう。
所有している土地が売れない原因はさまざまです。もしも早く売りたいと思っているのであれば、これらの問題を解決していく必要があるでしょう。
まずは、土地が売れない原因を突き止める必要があります。さまざまな理由が考えられますが、この記事で紹介したポイントを押さえれば、自ずと答えは見えてくるでしょう。
原因が明確になれば、あとは対策を練るだけです。売れない土地をただ持っていてもメリットはないため、早めに適切な行動をすることをおすすめします。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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