測量とは、土地の面積や高低差を機械で測る作業のことで、計測したものを図表に記すのが目的です。
土地の売却前には「測量」をおこない、所有地の面積や形状を明確にしなければなりません。測量は義務ではないのですが、おこなわずに土地を売却しようとすると、正しい価格での売却が難しくなってしまいます。
土地の売却前に測量をおこなわなかった場合のデメリットは以下の通りです。
土地の面積や境界は、法務局で取得できる「登記簿謄本」で確認することもできます。登記簿記載の内容に双方が同意すれば、売買契約を結ぶことは可能です。
しかし、土地の中には測量せずに登記簿に記載されているものもあり、誤差が生じる可能性もあります。土地売却後に誤差が発覚した場合は、買い手や隣接する土地の持ち主とトラブルになりかねません。
また、測量をおこなうメリットは以下の通りです。
測量をして境界線・境界杭などの目印を設置し、すべての境界・面積を明確にしておけば、トラブルを未然に防げるでしょう。さらに、測量には上記のようなメリットもあるため、土地売却時にはやっておくことをおすすめします。
先述した通り、土地売却の際の確定測量は義務ではありません。実際に、地価の低い土地を取引する際には、確定測量をおこなわないというケースも存在します。
ただし、買い主が土地に抵当権を設定したいと考えている場合には、確定測量は必須となるので注意しましょう。さらに、居住地として土地を売り出す際には、確定測量をおこなうことが契約条件として提示されることもあります。
そのため、居住用の土地売却における確定測量は原則必要であるといえるでしょう。住居用でない土地であっても、都市部に所在する場合は確定測量が必要です。土地が狭いため、トラブルが発生しやすい傾向があります。
なかでも以下のケースは、のちにトラブルを引き起こす可能性が高い条件なので確定測量が必要です。
上記に該当する場合は、きちんと確定測量をおこない、土地の面積・境界をはっきりさせておいたほうが良いでしょう。
売りたい土地の境界があいまいな場合は、測量しなければ売却は難しいでしょう。隣接地のない独立した土地であったとしても、なんとなく区分してしまうとトラブルの種になります。
また、過去に一度境界を確定してあったとしても、境界標などが古い場合はやり直しが必要です。杭自体の劣化や、天災による地形変動などにより、境界線が明確でない可能性があります。
そのため、前回の測量から年月が経っている・数十年前に相続した土地などの場合は、改めて測量しなおしたほうが良いでしょう。
塀やフェンスがあれば境界の目安にできますが、ない場合はその境界に関しての測量が必要になります。以前は設置していた、設置跡があるという場合でも、境界があることにはならないので注意してください。
また、フェンスはあくまでも境界の目安です。フェンスの工事をおこなう外構工事業者は境界の専門家ではないため、正確な境界線から誤差が生じている可能性は否めません。
フェンスや塀が古いもので、土地の所有前からあった場合には、どちらの所有物かわからないケースもあります。その場合は、一度隣接地の所有者としっかり協議しておく必要があるでしょう。
土地の価値である「地価」は、周辺土地や環境によって変動します。地価が高い土地である場合は、面積が数ミリ違うだけで数十万円もの差額が発生するものです。
誤差があると大きく損をしてしまう可能性があるので、しっかり境界を明確にしておかなければなりません。お金が絡むとトラブルも大きくなりやすいため、地価が高い土地ほど正確な境界・面積を出す必要があるのです。
登記簿登録の内容と実際の面積が異なっている場合は、トラブルを回避するためにも売買契約前にしっかり測量しておくのが良いでしょう。
登記簿の面積だけで売買契約してしまうと、誤差が発覚した時に買い主から責任を問われることになってしまいます。
不動産売買において、「登記面積」と「実測面積」が異なっているケースは少なくありません。登記簿登録上の登記面積は、蓄積されたデータであって常に最新版に更新されているわけではないのです。
さらに、上記2つの面積に誤差があると、住宅ローンなどの審査がおりない可能性もあります。そのため、精度の高い現在の測量機器で再度測量をおこなって、正しい境界・面積を登記しなおす必要があるのです。
土地の測量結果が記されている書類は「測量図」と呼ばれます。測量図には主に3つの種類があり、それぞれ内容や測量方法などが異なるため、目的に適したものを入手しなければなりません。
土地の測量図には以下のようなものがあります。
上記の測量図に共通するのは以下の記載内容です。
基本的な情報はどの測量図にも共通して記載されていますが、ものによって情報の精度・量は異なります。ここからは、3つの測量図について詳しくみていきましょう。
土地の地積である面積を明確にする方法を「地積測量」といいます。地積測量は、隣接地・道路との境界線を明らかにする測量のことです。
この地積測量の結果を記したものが「地積測量図」になります。地積測量図は、図面に引く線の種類・太さなどが明確に定められており、登記簿にも登録されている書類です。
地積測量図の記載内容は以下の通りです。
地積測量図は、法務局で管理している書類で、「法務省令」という定めによって作成されています。登記簿にも登録されており、法的な効力も強い書類です。
「現況測量」は、境界確定の立ち合いなどをせず、現状を反映しただけの簡易的な測量です。具体的には、現地に埋め込まれている境界線・フェンス・ブロック塀などを境界として仮確定し、現状のまま測量して図面におこしていきます。
この現況測量によって作成される書類が「現況測量図」です。
現況測量図は「仮測量図」とも呼ばれており、公的な効力はありません。また、土地売却における正式な効力もないものとされています。主に売却価格の試算などに利用されることが多いようです。
現況測量図は、あくまでも現状の反映のため、将来的に変動してしまう可能性がある不確定な書類です。そのため、手元にあるのが現況測量図であった場合は、再度測量しなおさなければならない可能性があります。
「確定測量図」は、原則土地の所有者だけが取得できるものです。隣接地の所有者の立ち合いのもと、土地家屋調査士などの専門家が「境界確定測量」をおこない、その査定結果を記したものが確定測量図になります。
確定測量図は、公的に境界を確定したことの証明になる書類で、土地売却の際にはこの確定測量図を提示するのが一般的です。
また、確定測量は、隣接地の種類によって査定方法が異なります。隣接地ごとの確定測量方法は以下の通りです。
官有地は、国や行政の所有地のことを指します。隣接する土地が官有地であった場合は、行政の担当者に立ち合ってもらう必要があるので覚えておきましょう。
測量の費用は、測量の方法や土地の条件などによっても変動しますが、おおよそ40万円～80万円ほどの金額が必要になります。そのため、事前に相場を把握して、資金を用意しておくことが大切です。
費用相場の内訳は以下を参考にしてください。
上記の業務以外にも、交通費・駐車場代などの実費がかかる可能性があります。依頼先によって多少費用は変動するため、可能であれば何社か見積もりを取り、比較するのが良いでしょう。
現状測量の費用相場は、100坪以下の土地で約35万～45万程度です。境界を確定せずに測量をおこなうため、立ち合いが不要で、そのぶん費用が安くなる傾向があります。
他の測量と比較すると安価であるため、現状測量で済ませようと考えてしまう人も少なくありません。しかし、あくまでもおおまかな面積を把握するためのものなので、あまり精度は期待できません。
土地売却時には適していない測量方法のため、依頼時は注意が必要です。
確定測量と地積測量の費用相場は、土地の広さや形、隣接している土地の種類によって変動します。100㎡あたりの費用相場は以下を参考にしてください。
測量したい土地が、公用地などの官有地と隣接する場合は、自治体の担当者の立ち合いのもとで測量する「官民査定」が必要になります。
官民査定は、事前に自治体側の土地に関する資料を集めるなど、一般的な測量に比べると手間がかかる測量方法のため、費用が高額になる傾向があるのです。
測量費用が相場より高くなるケースとしては、以下の4つの条件が挙げられます。
上記のケースでは、通常よりも時間や手間がかかるため、測量費用も割高になる可能性があるのです。
また、費用の見積もりをもらったら、業務内容や費用の概要についてしっかり目を通しておきましょう。金額が相場より高くなった場合は、特に何故その費用になるのかヒアリングしておくことをおすすめします。
ここからは、上記4つのケースについて詳しくみていきましょう。
先述した通り、行政機関の立ち合いである「官民査定」が必要になる場合は費用が高額になります。土地が道路・水路など、国や自治体の所有物と隣接している場合は、官民査定をおこなわなければなりません。
境界確定測量では、官民査定の場合だと約60万円～80万円の費用がかかります。ただし、市区町村によっては自治体側が測量費用を出してくれるケースもあるので、相談してみると良いでしょう。
境界線を決定する際は、隣接地の所有者との双方の合意が必要になります。場合によっては話し合いが難航し、折り合いがつくまで時間を要することもあるのです。
その場合は、専門業者に依頼することで最終的に境界線を確定することになります。しかし、一度トラブルに発展してしまうと、境界線の確定に時間がかかってしまうため、そのぶん費用は高くなってしまうでしょう。
さらに、当事者同士での解決が難しいほどひどく揉めてしまった場合は「筆界特定制度」が施行され、最終的に「境界確定訴訟」に発展してしまう可能性もあります。
筆界特定制度は「筆界特定登記官」に土地の境界位置を特定してもらう制度のことです。この制度による決定でも納得できなかった際には、調停や裁判で争うことになるでしょう。
訴訟にまで発展してしまうと、解決まで長い期間がかかるだけでなく裁判費用も必要になってしまいます。
相続した土地など、複数人で土地を所有している「共有名義」の土地である場合は、境界線の取り決めがスムーズにしづらいことから、費用が高くなる傾向があります。
所有者が多ければ多いほど、立ち合いのスケジュール決め・境界の合意などが難航してしまいます。そのため、測量にかかる期間が延びてしまう可能性も考えられるでしょう。
境界トラブルのケースと同様、確定までに手間がかかることから費用も割高になりやすいのです。
土地の形状が複雑な場合も、費用が高額になる可能性があります。飛び地やたどり着くのに労力がかかる土地など、通常の土地より時間・手間がかかる土地は費用が高くなってしまうでしょう。
さらに、測量を妨げる悪条件がある土地についても、費用が高額になる傾向があります。土地の形状や周辺地の形状により、作業車が入り込めない狭い場所などは、作業コストがかかるため費用も割高になってしまうでしょう。
測量を依頼して測量図を取得できるまでには、1か月～3か月の期間が必要です。ただし、先述したようなスムーズに作業が進められないようなケースに該当してしまうと、測量期間が延びてしまうこともあるので注意しましょう。
測量期間が延びてしまう代表的なケースとして、立ち合いの日程調節がスムーズにいかないことが挙げられます。立ち合いに必要な人数が揃わないと、確定測量ができないためです。
しかし、境界確定の立ち合いに法的な強制力はないので、基本的には隣接地の所有者の都合が最優先となります。
さらに、隣接地の所有者が遠方に住んでいる場合には、わざわざ時間をつくって所有地まで来てもらわなければなりません。また、自治体担当者に立ち会ってもらう場合は、立ち合い後の認印をもらうのに時間がかかる場合もあります。
測量が終わらなければ土地の売却もできないことになるので、測量期間も考慮した上で土地売却の計画をおこないましょう。スケジュールはあらかじめ余裕を持って組んでおくことをおすすめします。
土地の測量は「測量士」か「土地家屋調査士」に依頼しましょう。2つの専門家の違いは以下の通りです。
測量士と土地家屋調査士は、管轄がそれぞれ異なる特徴がありますが、どちらも同じ国家資格です。
「測量士」は、測量や図面の作成業務を専門におこなっていますが、登記に関する業務は対応できません。一方で「土地家屋調査士」は、測量士と同等の資格・測量精度を持っている専門家で、登記関連の業務もおこなっています。
土地の登記が目的で測量・境界確定を行いたい場合には、土地家屋調査士に依頼するのが良いでしょう。
最後に、土地売却時の測量の流れを確認しておきましょう。確定測量は以下の7つの手順でおこないます。
確定測量は、土地家屋調査士に依頼しましょう。着手から書類が完成するまでは長期戦になることもあるため、スムーズに手順を進めるためにもまずは流れを把握しておくことをおすすめします。
また、書類を作成し測量の手順がすべて完了したら、忘れずに書類の提出をおこない法務局に登記申請してください。
測量は専門家である「土地家屋調査士」に依頼しましょう。土地家屋調査士は、売りたい土地を管轄している法務局に「土地の測量をしたい」旨を相談すると紹介してもらえる場合があります。
また、不動産会社などに土地売却の仲介を依頼した際などに、土地家屋調査士を紹介してもらうことも可能です。そのため、法務局が遠方である場合などは、不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。
確定測量の前には、測量に必要な資料を集めて土地の調査をしておく必要があります。確定測量に必要な書類は以下の通りです。
これらの書類は、主に公図と現況の比較や見積もり算出に使われるもので、市役所や法務局で取得可能です。また「隣接地の持ち主が過去に境界トラブルを起こしたかどうか」をチェックするためにも使われます。
書類の取得は売り主本人がおこなう場合もありますが、可能であれば土地家屋調査士に最新のものを用意してもらうのが良いでしょう。
ただし、古い書類があれば測量がスムーズになる可能性もあるため、該当資料も追加で必要かどうか聞いておくことをおすすめします。
測量をおこなう際には、隣接地に立ち入って作業したり、隣接地の所有者に立ち会いを求めたりします。
そのため、事前に隣接地の所有者に連絡を取って測量内容の説明をおこない、立ち合いの了承を得ておくと良いでしょう。
また、隣接地の所有者が「どこに住んでいてどんな仕事をしているのか」もあわせて把握しておくことをおすすめします。相手側の行動パターンが予測できれば、日程調節がスムーズになるためです。
可能であれば、隣接地の所有者とは日頃からトラブルをおこさないよう適度なコミュニケーションを取り、良好な関係を築くよう心掛けておきましょう。
測量は一度ですべて完結するのではありません。最初に「事前調査」として仮調査がおこなわれ、その後境界の確定に着手する形です。事前調査では、資料をもとに1～2日かけて現地の測量をおこないます。
この時点で作成されるのが「現況測量図」です。現況測量図はあくまでも仮確定の情報を記した測量図なので、現地で得た情報は一度持ち帰って詳細に分析されます。
また、この仮決めの段階では、隣接地の所有者の立ち合いは必要ありません。
事前調査と分析が完了したら、仮の境界杭を設置して立会人と相互確認をおこない、境界の確定をおこないます。双方から合意が得られた場合に限り、境界確定の承諾書を受け取れる仕組みです。
関係者全員の合意がない限り、境界確定の承諾書は受け取りできないので注意してください。
また、土地が国・自治体所有の官有地に面している場合は、必要に応じて行政の担当者による立ち合い・承諾が必要です。道路の反対側を隣接地とみなして、その土地の所有者の承諾を得るケースも存在します。
境界が決定したら、仮の境界杭を「境界標」と呼ばれる永久杭に交換して打ち込みをおこない区分けします。境界杭を打ち込むことによって、どこからどこまでが所有地なのかという境界線が明確になるのです。
打ち込み作業の際にも、隣接地の所有者の立ち会いが必要になります。それぞれの言い分を参考に慎重に打ち込みをおこない、正式な「境界標」を設置するためです。
また、万が一、将来境界杭がなくなってしまったとしても、この後の手順で入手できる「境界確認書」や図面などをしっかり保存しておけば、境界線を確認することができます。
測量作業がすべて終了し境界線が確定したあとは、資料とデータをもとに「境界確認書」の作成をおこないます。作成から納品までは2～5日の作業期間が必要です。
作成した境界確認書に、土地の所有者・隣接地の所有者双方の署名と捺印をおこなって、書類が完成します。
境界確認書を取得した後は、図面などと一緒に行政に提出して「境界確認証明」をもらいましょう。すべての手続き完了後に取得できる図面が「確定測量図」となります。
土地の売却をおこなうためには、トラブルを未然に防ぐためにも測量をおこなう必要があります。土地家屋調査士に確定測量を依頼し、確定測量図を取得しましょう。
ただし、測量にはそれなりの費用・期間がかかります。そのため、資金準備をしっかりおこなうのはもちろん、測量にかかる期間を考慮した余裕のあるスケジューリングをしておけると良いでしょう。
土地の売却をスムーズにするためにも、売却前にしっかり土地の面積や境界線を確定させることが重要です。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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