田舎の土地を相続などで取得した際には、使い道が思いつかず困ってしまう人もいることでしょう。土地は所有しているだけで固定資産税が発生するため、維持管理のためのコストがかかってしまうのです。
そのため、自身でうまく活用できないのであれば手放したいと考えている人も多いかもしれません。しかし、都会の土地と比べると田舎は人口が少なく、新たな住居を探している人が少ないイメージがあります。
田舎の土地の売却は難しいものなのでしょうか。まずは田舎の土地の需要についてみていきましょう。
田舎の土地は売れづらいものです。その理由には主に以下のようなものがあります。
田舎の土地は、都市部と比較すると人口が少ないので需要も少なくなる傾向があります。また、交通の便や商業施設の少なさなど、住む上での不便さが目立つことから、新たに移住してくる人も少ないのが特徴です。
さらに、需要が少ないということは供給が溢れているということでもあります。田舎の土地を手放したいと考えている人は多く、市場が飽和状態にあることも理由の1つです。
田舎の土地は売れづらい傾向がありますが、土地の売却が不可能というわけではありません。母数は少ないですが、田舎の土地を探している人も一定数存在します。
田舎の土地の需要は以下の通りです。
都会の喧騒に疲れた人や定年を迎えた人など、田舎に移住したいと考えている人は近年増えてきています。さらに、新型コロナウイルスの影響により、リモートワークが注目されている現在、その需要はより高まっているのです。
また、体験宿泊施設・介護施設・飲食店など、空き家を活用するケースも増加傾向にあります。自治体やNPO団体へ土地の貸し出しをおこない、不動産収入を得る形です。
土地貸し出しは、管理の手間を省くことができ、なおかつ地域貢献にも役立てるメリットがあります。さらに、太陽光発電用地として土地を活用する目的で、個人または業者に売却するのも選択肢の1つです。
一般的には売れづらいとされている田舎の土地ですが、以下のポイントを押さえて売却活動をおこなえば、売れやすくすることは可能です。
一般的な土地売却が難しければ、不動産会社に仲介してもらう以外の方法を一度検討してみるのも良いでしょう。複数の選択肢があることを知っておけば、スムーズに売却が進むかもしれません。
ここからは、上記6つのコツについて詳しく解説していきます。
売却したい土地が所在するエリアに強い不動産会社に仲介が依頼できれば、田舎の土地であっても売れやすくなるでしょう。仲介とは、不動産会社に売り主と買い主の間を取り持ってもらい、土地を売却する方法のことです。
仲介での売却は、不動産会社の打診した見積もり金額をベースにして、売り主が自由に土地の売出金額を設定できるというメリットがあります。売る相手も自由に選べるため、土地を高く売りやすいのが特徴です。
さらに、田舎の土地をスムーズに売却するためには、マンションや都市部の土地・田舎の戸建てなど、得意分野や得意とするエリアは不動産会社ごとに異なるため、田舎の土地売却が得意な不動産会社を見つけることも大切です。
自分の土地が所在するエリアの知識・売却実績が豊富な不動産会社なら、売れやすくなる売却価格を正確に見積もってくれるでしょう。
また、買い手の需要やアプローチ方法についても熟知しているため、依頼するメリットが大きいと言えます。
田舎の土地をどうしても手放したい、あるいは期限を設けて早めに売却したいという場合には、販売価格を相場よりも少し安く設定すると良いでしょう。
田舎の土地は需要が少ないため、売り手で溢れている可能性があります。そのため、ほかよりも少し安い金額を提示すれば、買い手に着目してもらえるきっかけになるのです。
一方で、売出期間の長い土地は人気のない土地と認識され、売れづらくなってしまう傾向があります。
田舎の土地は一般的な土地よりも売却に時間がかかるため、売却期間を長期化させないためにも、ある程度の価格の妥協は必要でしょう。
田舎の土地をなるべく高く売りたいなら、売却期間は余裕を持たせたほうが良いでしょう。土地が売れやすいとされている都市部であっても、売り出しから実際に買い主が決まるまでは3か月程度かかると言われています。
売りにくい田舎の土地であれば、より長い目で見て売却期間を設定しなければなりません。場合によっては1年以上かかることもあるので、田舎の土地売却は焦らず長い目で売却活動をおこなう必要があるのです。
土地の売却をおこなう際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。この仲介に関する契約は「媒介契約」と呼ばれ、3種類の契約方法が存在します。
詳しくは後述しますが、田舎の土地売却をする場合は「一般媒介契約」で契約するのがおすすめです。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる方法で、同時に複数の不動産会社に土地を売り出してもらえるというメリットがあります。
複数社に売り出してもらえれば、そのぶん買い主の目に触れる機会が多くなるので、売れやすくなるはずです。
また、田舎の土地は売却価格が安くなる傾向があり、依頼された不動産が広告費をかけずに売却活動をおこなったりする可能性があります。
そのため、1社のみの契約をしてしまうと、その会社が売却活動に消極的であった場合に損をしてしまう可能性があるのです。
仲介に支払う「仲介手数料」は、買い主との契約締結に成功した場合のみに支払われる成功報酬になります。そのため、複数の不動産会社に仲介を依頼した場合であっても、契約ごとに費用が必要になるわけではありません。
つまり、複数社に依頼した場合は、不動産会社同士が契約を取ろうと積極的に売却活動に取り組んでくれる可能性があるのです。
隣接地の所有者へ直接打診してみるのも1つの手段です。隣接地の所有者にとっては所有地を広くできるというメリットがあるため、買い取ってくれる可能性も十分考えられます。
第三者から見れば価値が低い土地であったとしても、その人にとっては価値が高い可能性があり、高く買ってもらえる場合もあるのです。
さらに、飲食店などが近隣にある場合は、駐車場用地としての需要があるケースも存在します。そのため、お隣さん以外の近所の人にも一度相談してみるのが良いでしょう。
また、不要な土地は自治体に売却できる可能性もあります。自治体が必要とする土地の条件に該当すれば、買い取ってもらえるかもしれません。
ただし、自治体に売るには「公有地拡大推進法」に基づいた土地であることが求められます。該当していたとしても、自治体が買い取れないと判断した場合は断られてしまうので注意してください。
もし所有する土地が公有地拡大推進法に該当していた場合は、市役所などの自治体に問い合わせて「土地買取申請書」を入手して申請手続きをしてみましょう。
申し込みを受けた自治体が該当する土地かどうかを検討して、買取可能かどうかを判断してくれます。
ここからは、実際に田舎の土地を売却する際の流れについてみていきましょう。一般的に、土地の売却は以下の手順でおこなわれます。
それぞれの手順の解説に加え、田舎の土地ならではの注意点やポイントもあわせて紹介していきますので、自身の土地売却時に役立ててください。
土地を売却する際には、原則所有地の境界・面積が確定していることが求められます。未確定の曖昧な土地は売れづらいだけでなく、売却後にさまざまなトラブルを引き起こす原因となるためです。
土地の境界を確定する作業は「確定測量」と呼ばれます。測量会社や専門家である「土地家屋調査士」に依頼しておこないましょう。
ただし、以下に該当する場合は測量せずに土地を売却することもあります。
公簿面積で土地を売却する取引は「公簿売買」と呼ばれます。
公簿売買で取引する場合は、のちのトラブル防止のため「万が一実測面積との間に差異が発生したとしても代金の清算はおこなわない」という条件のもとで契約する必要があるでしょう。
また、田舎の土地では、売却したい土地が山林・田畑・原野などであるケースも存在します。その場合は、測量費用がかさみ土地の売却益が見込めない可能性が高く、測量せず公簿売買することが多いのです。
土地の測量・調査が終了して売却準備が整ったら、不動産会社の土地査定を受けましょう。土地の査定を受けることで、その地域の相場や適正な売出価格が把握できるというメリットがあります。
もちろん、自分で相場を調べるのも不可能ではありません。しかし、田舎の土地の場合は通常の土地と異なり、取引の母数が少ない可能性があるため、素人が正しく把握するのは難しいものです。
不動産会社は、最新情報や過去の蓄積データ、その土地での取引実績など豊富な情報・知識を持っています。そのため、より正確に土地の評価ができるのです。
また、査定金額は不動産会社によって異なるため、最初から1社に絞らず複数社に見積もりを取る「相見積もり」をおこない、比較検討することをおすすめします。
査定結果を検討し、仲介を依頼する不動産会社を決定したら媒介契約を締結します。媒介契約の種類は以下の通りです。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、1社のみとしか契約締結できないため、田舎の土地を売却する際には「一般媒介契約」で契約するのがおすすめです。
特に、自己発見取引ができない専属専任媒介契約は、もし近所で買い取ってくれる人が見つかったとしても、直接その人に売却することはできません。そのため、田舎の土地売却には不向きでしょう。
媒介契約の締結後は、不動産会社が土地の販売促進活動をおこないます。
不動産情報サイトへの物件情報掲載やチラシ・広告による宣伝など、不動産会社によってアプローチ方法はさまざまなので、しっかり相談しながらおこないましょう。
一般的な土地の販売期間の目安は約3か月程度ですが、田舎の土地のケースは長引きやすい傾向があります。長いと半年〜1年以上かかることもあるため、期間には余裕を持っておいてください。
また、販売活動は不動産会社に任せきりにするのではなく、近所やお隣さんにも声をかけるなどの売り主の努力も必要です。根気よく取り組みましょう。
購入を希望・検討してくれる人が現れれば、不動産会社の仲介のもと売買交渉となります。買い主の多くは、土地に関する疑問点について質問してくるので、真摯に対応するよう努めてください。
土地を気に入ってもらえた場合は「買付証明書」が提示されます。買付証明書は、購入希望額が記載されている書類のことです。
多くの場合このタイミングで値引きなどの交渉を受ける形になります。提示金額どおりの値下げをする必要はありませんが、常識の範囲内なら検討しても良いでしょう。田舎の土地は売れづらいので、契約のチャンスを逃さないことが大切です。
判断に迷わないためにも、妥協できる金額のラインをあらかじめ決めておくことをおすすめします。値下げ金額としては「売出価格の端数切捨て」あるいは「最初の提示額から5〜10％程度の値引き」が常識の範囲内でしょう。
もちろん独断ではなく、不動産会社によく相談した上で決定してください。
双方が条件に合意したら「売買契約書」という書面により売買契約の締結をおこないます。売買契約書は印紙税の納税が必要な「課税文書」であるため、締結の際には収入印紙を用意しておきましょう。
金額ごとに必要となる印紙税の金額は以下を参考にしてください。
また、売買契約時には以下の書類が必要になります。
さらに、売買契約では、買い主から手付金を受領するほか、売り主から不動産会社へ仲介手数料の支払いがおこなわれます。
手付金は売価の10％程度が相場で、引き渡しまでに契約解除しなければそのまま代金の一部となるものです。
売買契約から正式に引き渡すまでは、1か月ほど期間を設けるのが一般的です。その間売り主は、境界の明示義務に従って、引き渡しの日までに買い主へ境界を明示します。
売買契約と測量が同時進行している場合は、引き渡しまでに完了させなければならないでしょう。早めに測量を完了させて、引き渡しまでに境界を明示できるようにしておいてください。
最後に土地の引き渡しをおこない、土地の売買は完了です。引き渡しと代金の決済は同日であるケースが多いですが、決済日と別に指定することもできます。ただし、期日を決定した後の変更は原則不可なので注意しましょう。
引渡当日の流れは以下を参考にしてください。
引渡当日は、買い主から手付金以外の残りの代金を受け取り、売り主から実測図や移転登記に必要な書類などを渡します。
さらに、引き渡しでは、売り主から不動産会社へ、残りの仲介手数料の支払いも必要になるので覚えておきましょう。
土地売却後に「譲渡所得」が発生した場合には、その翌年の2月16日から3月15日までの期間内に確定申告をおこない、譲渡所得税を納税しなければなりません。
譲渡所得とは、売却した土地の売上金額から諸経費を引いて残った純粋な利益のことです。譲渡所得は以下の計算式で算出します。
売却益（課税譲渡所得）＝売却金額－取得費用－譲渡費用
上記の計算式で数値がプラスになる場合は、所得の申告義務が発生するため、確定申告は必須です。
また、万が一マイナス利益であった・利益が出なかった場合でも、確定申告時に税額控除の特例が利用できるケースがあります。詳しくは国税庁のホームページなどを確認してみてください。
最後に、田舎の土地が売れない時に使える対処法もあわせて紹介します。売却したいと思っていても難しい場合には、以下の手段も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
土地を手放す方法は、売却だけではありません。利益が見込めない方法もありますが、所有しているだけで維持費がかかることを考えると、上記手段が有効であるケースも存在します。
詳しく解説していきますので、ぜひ検討してみてください。
土地を相続する前であれば、相続せず放棄することも可能です。その場合は、法律上「そもそもの相続権がなかった」という扱いになり、土地は相続権のあるほかの親族のものとなります。
相続しなければ、固定資産税の支払い義務や維持管理は不要です。ただし、相続放棄は遺産の一部だけに適用することはできません。ほかにも財産があったとしても、すべて相続できなくなるので慎重に検討しましょう。
また、相続放棄をおこなうためには、相続開始から3か月以内に「相続放棄申述書」を作成し、家庭裁判所へ提出する必要があります。
売却が難しい場合は「譲渡」も手段の1つです。駐車場として活用する・家の増設に利用するなど、さまざまな理由で使える土地を探している人も一定数存在します。
その場合は、隣接地の所有者や周辺企業に無償で譲渡する「贈与」も検討してみると良いでしょう。贈与は個人・法人などに無償で資産を譲渡することを指します。
譲渡先を探す方法は以下の通りです。
ただし、譲渡先が法人である場合は取引に税金がかかるので注意しましょう。
個人間のケースなら受け取る側に贈与税がかかりますが、渡す側は課税されません。しかし、法人である場合は受け取る側に法人税、渡す側に所得税が発生するので覚えておきましょう。
土地が売れない場合の対策としては「寄付」という手段もあります。土地の寄付は、税金を支払う必要がなくなる・仲介手数料などの売却費用がかからないのがメリットです。
ただし、土地に発生する固定資産税は自治体にとって大切な税資源であることから、有益な土地だと判断されなければ寄付は難しいという現状があります。
まずは、寄付先である自治体やNPO法人などの相談窓口を利用して、聞いてみるのが良いでしょう。また、該当団体のWEBサイトに掲載されている情報をチェックしてみるのもおすすめです。
土地が売れない場合は、手放すのを諦めて「借地」として活用する選択肢もあります。別の人にその土地に住む権利を渡して「地代」として不動産収入を得ることができるのです。
土地を貸し出すことで使わない土地を有効活用でき、定期収入が獲得できるメリットがあります。
地代は、一般的に固定資産税の3〜5倍程度です。借地として活用する際は、土地の所有権はそのまま所持しているため、固定資産税を納めなければならないでしょう。しかし、地代が徴収できれば費用をまかなうことも可能です。
貸し出し先は、賃貸物件を建てたい個人・工場新設を検討している法人などが該当します。
借主は土地を買う費用が抑えられる・地代として支払う金額を経費計上できるというメリットがあるため、ニーズがあれば交渉がスムーズにすすむ可能性は高いでしょう。
ただし、地代がもらえるのはその土地を借用する借主がいる間だけです。次の借主まで間が空く場合は、固定資産税を支払う費用の工面が必要になるので注意してください。
売れない土地を事業用の土地にして、新たな収入源として活用する方法です。土地の広さによってできることは異なりますが、以下のような使い道があります。
事業がうまくいけば、土地の売却益よりも大きな事業収入が得られるかもしれません。ほかにもアイデア次第でさまざまな事業に活用できるので、興味がある人は検討してみると良いでしょう。
田舎の土地は、通常の土地に比べて売却が難しく、さまざまな工夫をおこなう必要があります。しかし、なかにはちょうどよい土地を探している近隣住民もいるため、根気よく売却活動をおこないましょう。
また、どうしても売却がうまくいかない場合には、売却以外の手段も検討してみるのも良いでしょう。売出期間が長すぎる土地は買い手に敬遠されてしまうので、途中で見切りをつける判断も大切になります。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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