土地売却における仲介手数料とは、土地の売却を不動産会社に依頼した際に発生する手数料です。仲介手数料は成功報酬であるため、売却活動自体には発生しません。買主が見つかり、売買契約が締結した時点で仲介手数料を支払います。
土地をはじめとした不動産の売却は、個人で買主を探すことも可能です。しかし、契約後のトラブルの多さや不動産売買契約の複雑さから、一般的には不動産会社へ依頼します。
仲介手数料の上限は法律で定められており、不動産会社が好きな金額を売主に請求できるわけではありません。上限は不動産の取引価格によって異なります。下記に、取引価格に応じた仲介手数料の上限をまとめたので参考にしてください。
取引価格が400万円を超える場合には、速算法を利用して仲介手数料を求められます。
【速算法の計算式】 取引額×3％+6万円
【速算法の計算式】
取引額×3％+6万円
例として、取引価格2,000万円の仲介手数料を計算してみましょう。
【取引価格2,000万円の仲介手数料の計算式】 2,000万円×3％+6万円=66万円
【取引価格2,000万円の仲介手数料の計算式】
2,000万円×3％+6万円=66万円
取引価格が大きい場合は計算がシンプルな速算法を用いるようにしましょう。
土地売却の取引価格に応じた仲介手数料の上限早見表を作成しました。契約金額に応じた仲介手数料が一目でわかるようになっているので、売却前にぜひ参考にしてください。
一般的には、仲介手数料を支払うタイミングは2回あります。1回目のタイミングは媒介契約の締結時です。売主と不動産会社が契約を結ぶこのタイミングでは、取引価格にかかる仲介手数料のうちの50％を支払います。
2回目のタイミングは、売買契約を交わし買主と売主の間で取引価格の決済がおこなわれたタイミングです。このタイミングには、残りの50％の仲介手数料を支払います。
一方で、なんらかの理由により売買契約が白紙になった場合、支払った仲介手数料の返金を求められます。仲介手数料は成功報酬であるため、契約が締結されない際には支払う必要はありません。
不動産会社の多くは、土地売却の際の仲介手数料を上限いっぱいとしています。しかし、下記のポイントを押さえることにより仲介手数料を安くすることが可能です。
それぞれのポイントを詳しく確認していきましょう。
1点目のポイントは、仲介手数料の値引きキャンペーンをおこなっている不動産会社を選ぶことです。
仲介手数料には上限がありますが、下限はありません。そのため、時期によっては顧客確保の目的からキャンペーンをおこなっている場合があります。媒介契約前にさまざまな不動産会社をリサーチして、少しでもお得な会社を見つけてみましょう。
仲介手数料の値引き交渉をしてみるのも1つの手です。仲介手数料は不動産会社との媒介契約締結時に決定します。このため、契約時にいくつかの条件を出して交渉してみましょう。
今後も不動産売却の予定がある場合は、その際にまた仲介をお願いする旨を伝えてみると効果的です。
また、不動産会社にとってメリットの大きい媒介契約である「専属専任媒介契約」を結ぶと交渉が通りやすくなります。しかし、専属専任媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼できない制限があるので、安易に契約しないようにしましょう。
とはいえ、不動産会社は、土地の売却のために広告掲載や、商談をして汗を流します。その対価としての仲介手数料を値引きされれば、当然、モチベーションは落ちます。安易に仲介手数料の値引き交渉をおこなうことで、仕事の優先順位を下げられ、売却価格が下落したり、売却に至るまでの期間が長くなったりすることのないように気を付けましょう。
売却費用のなかで大きな割合を占める仲介手数料は、できる限り削減したいと思う方は多いでしょう。実は、仲介手数料0円で土地を売却する方法も存在します。下記に、仲介手数料0円で土地売却する方法をまとめた参考にしてください。
それぞれの方法を詳しく確認していきましょう。
1つ目は、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。不動産会社に直接買取をおこなってもらえば仲介ではなく「買取」になるので、仲介手数料は発生しません。
しかし、一般的な土地売却と比較すると買取価格が安くなる傾向にあるので注意が必要です。下記に、不動産会社に仲介してもらう場合と買取してもらう場合のメリット・デメリットをまとめたので参考にしてください。
メリットとデメリットの双方を加味して、ご自身に合った売却方法を選択しましょう。
次に挙げられる方法は、自力で買主を探すことです。仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して契約に至ることで発生します。
つまり、広告活動から契約まで自分で行い、直接売却をすれば仲介手数料は発生しません。不動産に関する専門知識がある方や、土地を探している知り合いがいる場合には直接の売却を検討しても良いでしょう。
しかし、土地売却には様々な専門知識を要します。中途半端な知識での土地売却は、かえって時間や費用がかかってしまう場合があるので注意してください。
売却したい土地の上に空き家がある場合には、「空き家バンク」を利用できます。空き家バンクとは、空き家の所有者と空き家を探している人をマッチングするサービスです。
空き家バンクは地域活性化等を目的としており、営利目的のサービスではないため、仲介手数料は発生しないケースもあります。しかし、買主とやり取りする点では直接の取引と変わらないので、専門的な知識は必要です。
土地売却には仲介手数料の他に以下の費用が発生します。
それぞれの費用の意味や金額について詳しく確認していきましょう。
売買契約の印紙税
印紙税は、売買契約時に契約書に貼付する印紙に対してかかる税金です。印紙税の金額は土地売却の契約金額に応じて以下のように異なります。
ただし、印紙税は電子契約の場合は発生しません。
抵当権の抹消費用とは、売却する土地にローンが残っており、抵当権がある場合に発生する費用です。抵当権抹消登記費用は、不動産1件につき1,000円がかかります。たとえば、土地が1筆、建物が1個あれば2,000円ですし、土地が複数の筆に分かれているようであれば、分かれている筆の数だけ登録免許税が必要です。
抵当権抹消登記は個人でもおこなえますが、専門的な知識が必要であるため司法書士への依頼が一般的です。そのため、抵当権の抹消費用の他に司法書士費用も加味しておきましょう。司法書士費用は地域によって異なりますが平均して数万円程度です。
売却する土地とその隣地の境界線が明確でない場合、土地の測量が必要です。特に売却したい土地が古い場合、境界線が明確でないことが多いので、できるだけ測量をおこないましょう。
測量は測量事務所や土地家屋調査士へ依頼します。費用は売却したい土地の大きさによって異なりますが、30〜40万円は見込んでおきましょう。
建物の解体費用は、売却する土地の上に建物が建っている場合にのみ必要です。
解体費は、建物の構造や広さによって異なります。下記に建物の構造や広さに応じた解体費用の目安をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
土地売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要です。取引をスピーディーかつ希望通りにおこなうためには、実力のある不動産会社に依頼する必要があるでしょう。
この項では、信頼できる不動産会社の選び方を解説していきます。契約後に後悔しないよう、ぜひよく目を通しておいてください。
1点目の選び方のポイントは、誤った仲介手数料の説明をする不動産会社を選ばないことです。
悪質な不動産会社では、仲介手数料の上限や支払いのタイミングについて誤った説明をすることがあります。下記に誤った説明の具体例を挙げたので、ぜひ参考にしてください。
【誤った説明の具体例】
上記のような誤った説明をする不動産会社とは、決して取引を行わないようにしましょう。この他にも、疑問点を解消してくれない・契約内容が明朗でない会社はトラブルが起きる可能性があります。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばない
土地売却は、仲介を依頼する会社の実力で成約額に数百万円の違いがでることもあります。そのため、仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ぶこともやめましょう。
一概に仲介手数料が安い不動産会社が悪いとは言えませんが、以下のポイントに着目して選ぶようにしましょう。
【良い不動産会社の特徴】
上記の特徴に当てはまる不動産会社であれば信頼におけます。
最後に、土地売却の仲介手数料に関するよくある質問に回答します。
後から困ることのないよう、よくある質問にぜひ目を通しておいてください。
値引き交渉のやり方によっては危険を招きます。例えば、あまりに不動産会社の気持ちを無視した横暴な交渉を行った場合、その後の売却活動に大きな影響を与えかねません。
不動産会社の営業担当者も1人の人間ですので、依頼主の態度で少なからずやる気が損なわれてしまいます。値引き交渉自体には問題はありませんが、相手の心証を損なわないようにできるだけ丁寧におこなうようにしてください。
仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が何らかの理由でキャンセルされた場合、基本的には売主へ返金されます。しかし、売主側に問題がありキャンセルになった場合には、一概にその通りではありません。
下記に仲介手数料が返金されないケースをまとめたので、ぜひ目を通しておいてください。
【仲介手数料が返金されないケース】
仲介手数料が返金されない代表的なケースは、売主側の過失による提供不能（債務不履行）です。一方で、以下のようなケースでは仲介手数料は返金されます。
【仲介手数料が返金されるケース】
仲介手数料に関する取り決めは、媒介契約時の契約書に記載されています。未然にトラブルを防ぐために、どのようなケースで仲介手数料が返金されないのか確認しておきましょう。
土地売却の仲介手数料の相場は？
土地売却における仲介手数料は、多くの会社で上限いっぱい付近としています。なぜなら、人件費や広告費をはじめとした莫大な費用が仲介手数料の中に含まれており、不動産会社の報酬は仲介手数料のみだからです。
不動産会社は慈善事業ではないため、売却活動にかかる費用を回収するには、仲介手数料を上限額付近にする必要があります。
土地売買の仲介手数料は誰が払う？
土地売買の仲介手数料は、売主と買主の双方が支払います。
売主は土地の売却活動をした報酬として、買主は希望する不動産を見つけてくれた報酬として仲介手数料を支払います。
土地売買の仲介手数料上限の計算方法は？
土地売買の仲介手数料の上限は取引価格に応じて異なります。下記に取引価格に応じた計算式をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
取引価格が400万円を超える場合には、下記の速算法を利用して仲介手数料を求めましょう。
当記事では、土地売却における仲介手数料について詳しく解説しました。仲介手数料は法律で上限が定められており、多くの不動産会社ではその金額を基準としています。
なかには格安の仲介手数料を提示する不動産会社もありますが、安さのみで選ぶのはおすすめできません。理想の金額・スケジュールで土地売却をするには、不動産会社の販売実績や営業担当者の腕を見て会社を決めるようにしましょう。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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