【少しでも高く！】マンション査定の種類や注意点を徹底解説！よくある失敗も解説

マンション査定の種類①机上査定

「机上査定」は、無料で簡単に査定依頼ができ、すばやく結果を把握できる査定方法です。Web上のフォームに情報を入力することにより、過去の取引データ（近隣物件の売却事例や不動産データ）から値段を算出します。

ただし、実際にマンションの状態を見ていないため、おおよその金額しか算出できないのがデメリットです。データベース上の情報のみで査定することから、「机上査定」や「簡易査定」などと呼ばれています。

「まずは自分のマンションの値段を大まかに知りたい」という場合に適している査定方法です。

マンション査定の種類②訪問査定

「訪問査定」は、担当者が物件まで来訪して現地調査をおこなう方法です。室内の状況や日当たり・立地・周辺状況なども評価されるため、正確な価格が算出できる特徴があります。

ただし、現地調査後にデータベースと照らし合わせをおこなうので、結果が通知されるまでに1週間程度必要です。また、訪問査定は費用がかかるので、何社も同時に依頼するとコストや立ち合いの手間がかかってしまいます。

「マンションの売却を検討しており、具体的な依頼先が何社か定まっている」という場合におすすめです。

資料を集めて情報の整理

マンションの不動産査定には、以下の書類が準備できるとよいでしょう。

書類だけでなく、情報の整理をしておくこともポイントです。マンションの持ち主にしか分からない魅力もあるため、思いつく限り書き出しておくことをおすすめします。売却活動時のアピールポイントになり、効果的にセールスしてもらえるでしょう。

その際は、アピールポイントだけでなく、マイナスポイントについてもしっかり申告しておいてください。欠点やダメージなどを包み隠さず申告することで、売主の誠実さが評価されるケースもあるのです。

相場を把握しておく

可能であれば、不動産会社に査定を依頼する前に、自分で「いくらで売れそうか」を概算しておけるとよいでしょう。

事前に相場を把握しておくことで、「資金計画しやすくなる」「不動産会社の査定額が適正かどうか判断できる」というメリットがあります。

相場を自分で調べる方法については以下をご覧ください。

「レインズ」と呼ばれる不動産流通標準情報システムには、過去の不動産取引の成約価格が登録されています。売りたいマンションの類似物件をチェックすることにより、相場感を把握できるのです。

また、物件情報サイトなど、現在売り出し中の物件情報を調べるのもよいでしょう。類似条件のマンションが「現在いくらで売り出されているのか」を把握できます。

ただし、物件情報サイトに掲載されている価格は「売り出し開始時の価格」のため注意が必要です。最終的な売却価格が変動している可能性もあるので、参考程度に捉えておきましょう。

掃除を徹底する

掃除を徹底することにより、印象がよくなる可能性もあります。

基本的には内覧時までに対応しておくべきですが、綺麗な状態で査定してもらうことにより、査定担当者の印象もアップする可能性があるのです。また、「すぐにでも内覧できる」と判断をしてもらえれば、スムーズに売却活動へ移行できるかもしれません。

なるべく不要なものは処分して、部屋が広く綺麗に見えるよう掃除を徹底してください。生活感のあるものは片付けておくと見栄えがよくなります。特に、水回り設備は細かくチェックされるので、念入りに掃除して査定に備えましょう。

周辺環境

立地や周辺環境は、マンションの査定額に大きく影響します。査定時にプラス評価となる条件は、以下の通りです。

特に、最寄り駅までのアクセスは、重要なポイントです。通勤・通学を考慮してマンションを選ぶ人が多いため「駅から7分以内」であればかなり需要が高くなり、高評価を得やすくなります。

反対に、以下のケースではマイナス評価を受けやすいため注意しましょう。

周辺環境は、そのマンションが「住みやすい立地かどうか」を判断する材料になります。暮らしの中でストレスや不快を感じる要素がある場合は、マイナス評価を受けやすいのです。

方角

買主は、物件選びの際に日照や風通しなども重視します。道路に面する向きや方角によって、評価も変動するのです。

方角でいうと「南→東→西→北」の順で評価される傾向があるため、南・東側の部屋は評価が高くなります。一般的に、日当たりが良い・採光の取りやすい角部屋などが、人気が高くなる傾向です。

同じマンション内であっても、階数や部屋の位置・方角などで評価が変動するため、価格が異なる場合もあります。

広さ・間取り

専有面積は、広ければ広いほど価格は高くなりますが、価格と広さが比例関係にあるわけではありません。

広すぎる間取りなど、オーバースペックである場合は価格が高くなりすぎてしまうため、買い手がつきにくくなります。その場合は、相場よりも売却価格を下げて販売しなければならないケースも考えられるでしょう。

また、間取りに関しては、LD部分の面積が広く、収納が多い物件が評価される傾向です。

築年数・構造

マンションの築年数も評価に大きく影響します。築年数が若いほど人気が高く評価も上がりますが、築年数が20年以上の物件は急激に評価が下がる傾向です。

築年数の経過とともにマンションの資産価値は下がっていきます。特に、近隣の競合物件に築浅マンションが多かった場合は、相場よりも低い金額で売り出さなければならないケースもあるでしょう。

また、マンションの構造によっても評価が分かれます。構造が頑丈であれば耐震性・遮音性に優れていることになるため、評価が高くなる傾向です。マンションの構造については、以下の順に評価が高くなります。

鉄筋コンクリート造→鉄骨造→木造

管理状況

マンションの管理状況は、治安やセキュリティーを重視する買主にとって重要な要素です。主に、以下の項目がチェックされています。

基本的に管理が行き届いているマンションなら、その旨をアピールできればプラス評価となるでしょう。

ただし、管理状況があまり良くない場合は買主に敬遠されやすいため、相場よりも安い金額設定を求められる可能性は高くなります。

耐震性

マンションは耐震性も重要なポイントです。「新耐震基準・旧耐震基準のどちらで建てられたマンションであるか」によって評価が異なります。新・旧耐震基準については、以下をご覧ください。

【新・旧耐震基準の違い】

旧耐震で建てられている場合は、耐震強度の低さだけでなく築年数の経過による劣化なども懸念されるため、評価が低くなる傾向です。さらに、住宅ローンが組みにくいことも買主にとってはデメリットであるため、マイナス評価となります。

施工会社

マンションの施工会社の有名度によっては、査定額に加味される場合があります。施工実績が豊富な業者や有名業者であればプラス評価になりやすいでしょう。信頼できる業者なら、万が一不具合が生じた場合に補償をしてくれる可能性が高いためです。

ただし、過去に施工不良などで問題を起こした業者であった場合は、マイナス評価を受けやすいため注意しましょう。念のため調べておくことをおすすめします。

マンション共用部の充実度

「マンションの共用部がどのくらい充実しているか」も評価に加味されます。以下の設備が充実している場合は、評価にプラスされやすい傾向です。

上記のような共用部があるマンションは珍しいため、買主に注目されやすい傾向があります。ただし「管理がしっかりされているかどうか」によって評価が分かれるため注意しましょう。

また、駐車場も重要なポイントです。十分な台数があるか、平面式・機械式のどちらを採用しているかなど、使い勝手のよさで査定額が変動する可能性もあります。特に、郊外などの車が必要な立地では重視されるでしょう。

管理費・修繕積立金

マンションには、購入費以外にも管理費や修繕積立金などの「固定費」の支払いが必要です。そのため、固定費の金額が高すぎる場合は買い手がつきにくくなるでしょう。

築年数が経過したマンションは修繕積立金の負担が大きくなるので、マイナス評価を受けやすくなります。古いマンションであればあるほど修繕の規模や頻度が高くなり、居住者の負担が大きくなる傾向があるのです。

内装

もちろん、専有部分の状況も評価に加味されます。壁や床の傷や汚れ、水回り設備の保存状態などの内装もしっかりチェックされるため、当日までに可能な限り綺麗にしておきましょう。

後付けが困難な設備（キッチンのディスポーザーなど）がある場合は、評価にプラスされます。バリアフリー対応なども査定に加味されるため、リフォーム歴があれば忘れずに申告しておきましょう。

マンション査定は複数社から受ける

媒介契約の締結先を探す際には、必ず複数の会社から査定を受け、比較検討するよう心掛けてください。マンションの価格設定は不動産会社ごとに異なるため、場合によっては数百万単位で差が生じることもあります。

不動産会社に査定を依頼する場合は、以下の流れでおこなうのがおすすめです。

2つの査定方法を賢く使い分けることで、効率的に複数社から見積もりが取れます。まず、10社ほどに机上査定を依頼して、気になった業者を3社程度まで絞り込みましょう。

訪問査定では担当者の対応や査定の様子をチェックしつつ、もらった見積もりを比較検討し、最終的な依頼先を決定してください。

査定額の根拠まで把握する

媒介契約先を検討する際は、査定額だけにフォーカスせず、査定の根拠についてもしっかりヒアリングしておきましょう。

特に、複数社から取った見積もり金額がバラバラだった場合は、どこに依頼すべきか迷ってしまいます。その場合は「なぜその価格がついたのか」を担当者にヒアリングし、説明してもらって判断しましょう。

根拠を明確に説明できる業者なら信頼しても問題ありませんが、詳しい内容について伏せようとしたり明言できなかったりした場合は、候補から外すべきです。

また、ホームページなどでマンションの売却実績も合わせてチェックしておけるとよいでしょう。

査定前に相場を調べておく

先述したように、マンションの査定前に自分で相場を調べておくと失敗しにくくなります。マンションの査定額を提示された際に「金額が妥当かどうか」が判断しやすくなるためです。

正確な価格を把握しておく必要はなく、あくまでも価格帯を掴んでおければOKです。高すぎる・安すぎる売り出し価格は機会ロスや損につながってしまうので、そういった不動産会社を除外できれば問題ありません。

査定前にリフォームはしなくてもよい

基本的に、査定前のリフォームは必要ありません。

壁紙の剥がれやフローリングのダメージなど、軽微な修繕ならやっておいて損はありませんが、設備ごと新しくするなどの大規模なリフォームは不要です。

リフォームは、買主が購入後に自分でおこなうようにしたほうが売れやすくなる傾向があります。売主の判断でおこなったリフォームが、買主の希望に沿っているとは限らないためです。

一方、軽微な修繕に関しては、物件の見栄えを整えるための必要経費だと考えてください。ただし、判断に迷う場合は、不動産会社に相談してからおこなうことをおすすめします。

査定前の掃除は必須

査定時の印象を良くするために、最低限の掃除はしておきましょう。家を隅々まで綺麗にしているかは査定額にはほとんど影響しませんが、不動産会社の査定担当者が調査しやすいよう片づけておく必要はあります。

ただし、水回り設備の保存状態などは査定額に影響する可能性があるため、可能であれば綺麗にしておけるとよいでしょう。

メールでのやり取りしかしない

「直接話して勧誘されるのが嫌」という理由で、メールのやり取りのみで契約してしまう人も多いのですが、あまりおすすめしません。営業担当者の物件に対する知識や情報量、セールストークや人柄などの見極めができないためです。

以下のポイントに着目し、信頼できる業者かどうか見極めをおこないましょう。

対面が苦手なら電話でも問題ありませんが、可能であれば一度会って判断することをおすすめします。

瑕疵を隠ぺいしてしまう

「瑕疵」とは、本来備わっているべき内容が欠陥していることを指します。査定額が下がってしまうことを恐れて瑕疵を隠ぺいしてしまうケースがあるのですが、絶対にやってはいけません。

マンションを売却する際、売主は「契約不適合責任」を負います。契約内容と実際の物件に瑕疵などの相違が発覚した場合は、売主が責任を取るという内容です。

不動産会社は、マンション売却のトラブルから売主を守る役割を担っていますが、きちんと瑕疵を伝えていなければトラブルを防ぐことはできません。瑕疵は隠すのではなく、きちんと売主に告知して納得した上で購入してもらう必要があるのです。

瑕疵の種類については以下をご覧ください。

上記に心当たりがある場合は、多少金額が下がったとしてもしっかり告知することを心掛けましょう。

勧誘に引っかかってしまう

ポスト投函されているチラシの勧誘に引っかかってしまうと、損をする可能性が高いので注意しましょう。「あなたの家を売ってください」「需要があります」などのうたい文句を鵜呑みにするのは危険です。

不動産会社は不動産取引の仲介手数料などで収益を得ています。常に売主を探しているため、ポスト投函のチラシはほかの人にも配られているのです。「高額査定」などに騙されて安易に契約しないよう気をつけてください。

査定額を信じて売り出し価格に設定してしまう

不動産会社の査定額を信じて、そのまま売り出し価格に設定するのもあまりよくありません。不動産のマンション査定額は、あくまでも「うちで契約すればこのくらいで売れそうです」という予想価格であるためです。

優良な不動産会社なら、実際の売却金額から大幅にずれているということはないでしょう。ただし、一般的には「査定額＋5～8％」を上乗せした金額が、売り出し開始価格として最適だとされています。