マンションの買い換えは、そう何度も経験することではないので、初めて買い替えを検討している人はどうすればよいのかわからない…と不安を抱えている人もいるでしょう。マンション買い替えは、売却と購入をタイミングよく進めていく必要があり、しっかりとした買い替え計画や資金計画を立てることが大切です。そのためには、買い替えの流れや注意点を理解しておく必要があります。
そこで、この記事ではマンション買い替えの流れや注意点・必要な費用や税金についてわかりやすく解説します。
マンション買い替えとは、「今住んでいるマンションの売却」と「新しく住むマンションの購入」をほぼ同じタイミングで行うことをいいます。
売却と購入それぞれだけでもハードルの高い流れを両方同時に進めていくので手順が複雑になるように感じますが、大まかな流れを押さえておくことで、マンション買い替えを成功させやすくなります。
それでは、売却・購入の具体的な手順を見ていきましょう。
売却の大まかな流れは、次の通りです。
まずは、不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定を依頼する不動産会社はできるだけ多い方が、査定額や質の比較ができるのでよいでしょう。
一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数社比較できるのでおすすめです。査定の結果、依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を結びます。
媒介契約後は基本的な販売活動は不動産会社がおこなってくれるので、売主がすることはそう多くありません。ただし、内覧準備や対応は売主がする必要があるので、少しでも高く売るためにも内覧時の印象をよくできるようにしっかりと準備しておく必要があります。
買主が見つかり購入条件が合意できれば、売買契約を結び、決算・引き渡しとなります。
マンションの売却は、一般的に3か月から半年ほどかかるのが目安となります。しかし、条件の悪いマンションの場合、それよりも長くなってしまう恐れもあるので注意しましょう。
購入するまでの流れは、次の通りです。
マンションの購入をスタートする場合、物件探しから始まります。ポータルサイトや不動産会社に問い合わせるなどして、条件に合うマンションを探していきましょう。
希望のマンションが見つかり、売主との条件に合意できれば、売買契約を結びます。ローンを組んでマンション購入する場合、売買契約後にローンの本審査を申請する必要があるので、ローン手続きは早めにおこなうようにしましょう。ローンに通れば代金を支払い、入居となります。
マンション購入の目安は1～3か月ほどです。ただし、希望のマンションが見つかるかどうかにもかかっており、なかなか条件に満足できなければ、購入を進められない可能性もあります。
新居のマンションを見つける場合は、希望条件と優先順位を明確にしておくと、スムーズに見つけやすくなるでしょう。また、売買契約後のローン審査に落ちてしまうと、また一からマンションを探し直さなければならない点にも注意が必要です。
マンション買い替えは、売却と購入の進め方で「売り先行」か「買い先行」のどちらかを選ぶことになります。
理想的な買い替え方法は、売却と購入を同時に進める同時進行ですが、売却も購入も自分だけで進めるのではなく、それぞれ買主や売主がいる取引なので、すべて自分のタイミングで進められないものです。
ローン手続きや決済手続きなど、細かな日程調整も必要になるので、基本的には同時進行は難しいでしょう。そのため、売り先行か買い先行かをあらかじめ決めて買い替えを進めていく必要があります。
ただし、売り先行・買い先行はそれぞれメリット・デメリットがあるので、メリット・デメリットを理解してうえでどちらを選ぶかを判断することが大切です。
それぞれのメリット・デメリットを一覧で確認しましょう。
以下で詳しく解説していきます。
売り先行とは、マンションの売却を先にして、売却後に新居の購入を進める方法です。売り先行の大きなメリットが、売却額がわかっているため予算計画を立てやすいという点でしょう。
一般的に、マンション売却代金をマンションの住宅ローン完済に充て、残ったら新居の予算に充てていきます。ローン完済や新居の予算がわかった状態で新居を購入に進めるので、予算オーバーになりにくいでしょう。
また、今のマンションのローンを完済していない場合は、基本的に売り先行を選ぶ必要があります。転勤など買い替えの時期が決まっていなければ売却にいくらでも時間をかけられるので、売り急いで買い叩かれることを防げるという点もメリットといえるでしょう。
デメリットとしては、売却が決まった後はすぐに新居を探す必要があり、新居選びをじっくりできないという点です。売却の契約が決まれば退去の日も決まってしまうので、それまでの間に新居を決める必要があります。
そのため、新居選びに妥協するか妥協できない場合は一度仮住まいが必要になるでしょう。仮住まいが必要な場合は、引越しが2回必要というように、余計に費用がかかってしまう点には注意が必要です。
【売り先行がおすすめの人】
ローン完済や新居の資金を売却額でまかなう予定の人は、売り先行を選ぶことになるでしょう。また、売却に時間をかけられるので、条件が悪くて売りにくいマンションや少しでも高値で売却したいという人にもおすすめです。
買い先行とは、新居を先に購入してから売却を進める方法です。
買い先行は、新居選びに時間をかけられるので満足できるマンションを購入できるというメリットがあります。また、新居が決まった状態で売却するので、仮住まいの必要もありません。
ただし、売却が決まるまでの期間、新居のローンや賃料と今のマンションのローンの二重払いとなってしまうので、期間が長くなるほど金銭的な負担が大きくなります。
今のマンションが予定よりも安値での売却になってしまうと、資金繰りが苦しくなってしまう恐れもあるので注意しましょう。
【買い先行がおすすめの人】
買い先行は、新居の資金を自己資金だけでまかなう必要があるので、基本的に資金に余裕がある人が取る方法といえます。今住んでいるマンションが人気物件ですぐに売却できるという場合も、買い先行を選択しやすいでしょう。
マンション買い替えのタイミングは、買い替えしたいと思ったタイミングが買い替え時といえます。マンションの値上がりや値下がりを待っていても、将来期待通りの値動きをしてくれるわけではありません。
家族構成の変化などで暮らしにくい状態のマンションで、買い替えのタイミングを計って買い替えを躊躇していると、生活のストレスがかかり続けてしまいます。
買い替えが必要と感じるのなら、そのタイミングで動き出すのがよいでしょう。とはいえ、他の人がどのようなタイミングで買い替えるのかも気になるものです。一般的には、次のようなタイミングで買い替える人が多くなります。
なかでも、ライフスタイルの変化を理由とした買い替えは多い傾向です。ライフスタイルの変化で買い替えるケースには、次のようなケースが挙げられます。
子どもの誕生や成長で、家が手狭になったタイミングで買い替えるケースは多いでしょう。また、進学に伴い学区や通学時間を考慮して買い替えるケースもあります。
小さい子どもが成長すると部屋が手狭になるのに対し、子どもが大きくなり独立してしまうと夫婦二人では部屋を持て余してしまうものです。
このように、ライフスタイルの変化で部屋のニーズが変わったタイミングで買い替えすれば、家族のニーズに合わせた家で快適に過ごせられるので検討してみるとよいでしょう。
今住んでいるマンションの住宅ローンが残っている場合、マンションを売却するにはローンの完済が必須となります。ローンが残っているマンションには抵当権が付いたままなので、基本的に売却ができないのです。
抵当権を抹消するためにはローンを完済する必要があるため、ローンを完済できるかが買い替えに重要になってきます。住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、次のような方法があります。
それぞれのメリット・デメリットを一覧で見てみましょう。
それでは以下で詳しく解説していきます。
住宅ローンが残っているマンションを買い替える場合、一般的には売却額で一括返済するのが基本です。マンション売却の決済時にローン完済と抵当権抹消を進めることで、問題なく売却できます。
ただし、一括返済できるかはローン残債と売却額によって異なります。ローン残債よりも売却額が高い「アンダーローン」であれば一括完済でき、売却に進めるでしょう。反対に、ローン残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合、売却額だけではローン完済できないので、このままでは売却を進められません。
オーバーローンの場合は、足りない分を自己資金で補って完済するか、次に紹介する住み替えローンを利用する方法が検討できます。
住み替えローンとは、売却額だけでは完済できない部分を次の新居のローンに上乗せするローンのことをいいます。例えば、売却額で完済できないローンが300万円で新居のローンが2,000万円なら、2,300万円のローンを組むことになるのです。
住み替えローンが利用できれば、アンダーローンであっても問題なく売却を進められます。また、自己資金で補填する必要がないので自己資金を大きく減らす必要もありません。
ただし、住み替えローンは新居の担保価値以上のローンを組むことになるので、審査が厳しく通っても金利が高い傾向があるので注意が必要です。返済額が高額になり生活の負担が大きくなる恐れがあります。
将来新居の売却を検討している場合も、売却時にまたアンダーローンになりやすい点にも注意しましょう。
住み替えローンを取り扱っている金融機関は多くないので、住み替えローンを検討している場合は事前に金融機関に確認する必要もあります。
つなぎ融資とは、売却代金が入る前に新居の購入代金が必要なケースで、一時的な資金不足を補うローンのことをいいます。つなぎ融資は住宅ローンとは異なり、毎月返済するのではなく、期限が来たら一括返済する必要があります。また、借入期間は一般的に1年未満と短期間の契約です。
つなぎ融資を利用すれば、資金に余裕がない状態でも買い先行でマンションの買い換えを進められ、希望する物件を買い逃すことを防げます。
ただし、1年以内に売却できない場合や、売却額が予定を下回ると自己資金でつなぎ融資の返済が必要になります。つなぎ融資が使える金融機関は多くなく、使える場合でも金利や諸費用が高い点にも注意しましょう。
マンション買い替えでは、売却・購入それぞれに費用がかかってくるので、費用についても把握して資金計画を立てる必要があります。
それぞれの費用についてみていきましょう。
マンション売却では、次のような費用がかかります。
マンション売却で不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仮に、3,000万円で売却した場合の仲介手数料上限は、96万円（税抜）です。
仲介手数料は高額になる恐れがあるので、事前にいくら必要かを不動産会社に確認しておくとよいでしょう。また、売却でローンを完済する場合、完済にかかる手数料や抵当権を抹消するために依頼する司法書士の費用も必要です。
マンション購入では、次のような費用がかかります。
マンション購入でも不動産会社に仲介してもらった場合、仲介手数料が発生します。また、ローンを組む場合は、その手数料を金融機関に支払う必要があり、必要な費用は借入額によって異なるので事前に手数料などを確認しておくようにしましょう。
マンション購入後に、抵当権の設定や所有権移転登記をする必要があり、そのための司法書士費用も必要です。
マンションの買い換えでは費用だけでなく、さまざまな税金も発生します。税金についても理解しておかなければ、後々税金に対応できないという事態もありうるので注意しましょう。
売却・購入でかかる税金についてそれぞれ解説します。
マンション売却にかかる税金には、次のようなものがあります。
印紙税と登録免許税は、必ず必要な税金です。一方、譲渡所得税は売却で利益が出た場合のみ課税されます。
売却額から購入にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた利益に、譲渡所得税の税率を乗じた額が譲渡所得税額になります。
ただし、譲渡所得税には、3,000万円特別控除などの控除が用意されており、適用すれば大きく節税できるので検討してみるとよいでしょう。
マンションの購入では次のような税金がかかります。
マンションを購入した場合、所有権を売主から買主に移す所有権移転登記が必要です。また、ローンを組んで購入した場合は抵当権設定登記が必要になります。
不動産を購入した場合、購入した年のみ不動産取得税が課せられる点にも注意しましょう。不動産取得税は購入直後に支払うのではなく、購入してから半年後ほどに自治体から納税通知書が送られてくるのが一般的です。
なかには1年後に通知書が送られてくるケースもあるので、通知されてから納税に対応できないとならないように準備しておきましょう。
マンションの買い換えでは、諸費用と税金を合わせると売却時で売却額の約5～10%、購入時で購入額の約3～8％の諸費用がかかります。
諸費用についてもしっかりと理解してうえで、資金計画を立てるようにしましょう。
せっかくマンションを買い替えるなら、スムーズに満足のいく買い替えにしたいものです。マンション買い替えを失敗しないための注意点としては、以下のようなことが挙げられます。
【売却時の注意点】
【購入時の注意点】
売却時には、相場を把握したうえで査定や売却を進めることが大切です。相場がわからないまま査定に出してしまうと、査定額の妥当性が分からず不動産会社の言い値になってしまう可能性があるでしょう。
また、売却の大きなポイントとなるのが内覧です。少しでも高値で売るには、買い手の印象を良くする必要があります。内覧前の清掃や片付けは徹底し、当日も照明を付けたり空気の入れ替えしたりなどして、工夫するとよいでしょう。
一方、購入時の注意点としては、購入するマンションの管理状態のチェックが挙げられます。マンションは管理の質を買えといわれるほど管理状態は重要です。
適切に管理されているマンションであれば、将来資産価値が下がりにくく、売却時に有利になる可能性があります。また、購入するマンションを選ぶ条件は、あらかじめ優先順位を明確にしておくと、スムーズに購入できるでしょう。
買い先行でダブルローンになってしまうと、返済の負担だけでなく精神的にも大きな負担となります。資金計画を綿密に立てて、できるだけ負担のない買い替え計画にできるようにしましょう。
最後に、マンションの買い替えを成功させるコツについてみていきましょう。成功のコツとして次の2つが挙げられます。
購入と売却という大きな資金が動く手順を同時におこなうので、資金計画はしっかりと立てておく必要があります。資金計画が甘いと、「新居の購入費用が足りない」「ダブルローンになってしまった」「自己資金でも足りない」という事態にもなりかねません。
売却額も必ずしも希望通りの価格で売れるわけではなく、一般的には売り出し価格よりも下がる可能性が高いものです。ギリギリの資金計画を立てていると、売却額が予定よりも下がった場合、一気に資金計画が狂ってしまう恐れがあります。資金計画は余裕を持って立てるようにしましょう。
また、スケジュールについてもある程度余裕を持ったスケジュールを意識することが大切です。マンションの売買には取引相手がいるため、自分でスケジュールを完璧にコントロールできません。ギリギリで動いていると、買い叩かれたり相場よりも高値で購入する羽目になったりと資金にも影響が出てくるものです。
余裕を持ったスケジュールにすることで、売却・購入ともに満足いく結果を得やすくなるでしょう。
マンション買い替えは、不動産会社の力にかかっているといっても過言ではありません。購入・売却でそれぞれ別の不動産会社に仲介することもできますが、連絡が複雑になったり日程調整が難しくなったりするので、できるだけ同一の不動産会社を選ぶことをおすすめします。
不動産会社を選ぶ際には、マンション買い替えに強い不動産会社を選ぶことが大切です。特に、いくらで売却できるかはローン完済や新居の資金にも関わってくるので、売却に強いかどうかも重要になります。
不動産会社を選ぶ際には次のようなポイントを意識するとよいでしょう。
また、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼して比較検討することが大切です。最初から一社に絞ってしまうと、査定額や質の妥当性が判断できません。多くの不動産会社を比較することで、満足できる買い替えを実現できる不動産会社に出会えるでしょう。
不動産会社の選び方については以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
関連記事：不動産売却の基礎知識をプロが解説！知らなきゃ損する売却時の心構えと不動産会社の選び方
ここまでマンション買い替えの流れや注意点、かかる費用についてお伝えしてきました。マンション買い替えでは、購入と売却を一度に進めていくので、全体の流れや費用などを把握して、スケジュール・資金計画を立てることが大切です。
また、マンション買い替えでは「買い先行」「売り先行」の2種類があるので、メリット・デメリットや資金計画を基に適切な方法を選ぶようにしましょう。マンションの買い替えを成功させるには、以下のポイントを意識して買い替えを進めるとよいでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶには、できるだけ多くの不動産会社を比較することが大切です。一括査定サイトなどを利用しながら、買い替えにぴったりの不動産会社を探しましょう。
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