不動産投資の利回りは何％が理想？地域ごとの相場や計算方法

不動産投資の利回りとは？

利回りとは、不動産への投資金額に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合になるのかを表したものです。

不動産投資で利益を出すためには、この利回りの把握が大切です。不動産をひとつの金融商品と考えれば、投資に対するリターンは利回りの高い物件ほど収益性が高いということになります。

とはいえ、高い利回りでもリスクの潜んでいる物件もありますから、利回りだけで判断しないことが大切です。利回りの算出条件などは、最初にしっかりと確認しておきましょう。

不動産投資の利回りの種類・計算方法

不動産投資の利回りには、「表面利回り・実質利回り・想定利回り・現行利回り」の4種類があります。不動産投資をするのなら、これらの違いについて知っておくことが重要です。

それぞれの特徴と計算方法を解説するので参考にしてください。

参考：不動産の無料査定はどこがいい？査定の注意点と売却を成功させる方法とは｜不動産投資の教科書

表面利回り（グロス利回り）

グロス利回りとも呼ばれている表面利回りは、年間の家賃収入の総額を購入価格で割ることで求められます。不動産投資用の物件紹介では、一般的にこの表面利回りが使われています。計算式は以下のとおりです。

ただし、不動産投資に関わる様々な経費が計算に含まれていないため、表面利回りが良いという理由だけで投資をするのはおすすめできません。他の利回りを計算したうえで、リスクも踏まえて比較することが大切です。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回りは、不動産の運営や物件購入時の必要経費についても考慮したうえで計算します。そのため、より現実的な利回りを把握できるのが特徴です。以下の計算式で求めることができます。

実質利回りを把握しておくことは、不動産への投資計画を実現するためにも大切です。

想定利回り

想定利回りとは、マンションなどの不動産が満室となった場合を想定して求められる利回りのことです。以下の計算式で求めることができます。

物件情報に掲載されている利回りは、想定利回りの数値で表示されていることもあります。また、部屋によって家賃の異なる物件の場合、最高額によって計算されることもあるので注意しましょう。

現行利回り

現行利回りは、現在の入居状況を考慮したうえで算出される利回りのことです。空室が多い物件の場合、想定利回りと現行利回りでは大きな差がでます。現時点で満室ではない場合が多いので、必ず、現行利回りをチェックしましょう。計算式は以下のようになります。

現行利回りが記載されていない場合や、現在、満室であってもフリーレントで入居されていることもあります。また、長期滞納者がいたり、退去予定が迫っているというケースもあります。

できれば、レントロール（何号室がいくらの賃料で入居しているかなどの情報を集めた書類）を入手し、詳細な現状を確認しましょう。可能であれば、現地に行って確認するのがベストです。

不動産投資の利回りの平均相場

投資用の不動産は、１住戸単位で投資を行う「区分所有物件」と、一棟まるごと棟単位で売買される「一棟もの」があります。また、単身用やファミリー向けなど住戸にもいろいろなタイプがあり、賃料相場も異なります。

では、ワンルームマンション一棟とファミリー向けマンション一棟の利回りの平均を紹介します。

ワンルームマンション一棟の平均利回り

ワンルームマンション一棟の平均利回りは以下の表のとおりです。

東京と札幌では平均利回りに1.3％もの差があります。関東圏の東京と横浜でも0.6％の差があるため、地域によって利回りに差ができることが分かるでしょう。

ただし、地域によって不動産の購入価格が異なるため、「利回りが高い＝年間収入が高い」というわけではありません。初期投資額が少なければ同じ年間収入でも利益率は高くなるので注意しましょう。

また、東京と地方では、今後の人口の推移も異なります。都心は人口が増え続けることが予想されるため家賃が高く、利回りは維持しやすいかもしれません。

ファミリー向けマンション一棟の平均利回り

ファミリー向けマンション一棟の平均利回りは以下のとおりです。

ファミリー向けマンション一棟の場合でも、東京の平均利回りが最も低く札幌が最も高いです。

投資金額と家賃との兼ね合いでもありますが、一住戸単位での家賃はファミリー物件のほうが高くなる傾向になります。一方で、ファミリー物件は、一戸あたりの専有面積が広いため、土地面積に対して住戸数は少なくなることがあります。

そのためファミリータイプでは、住戸数が少ない場合は、空室が増える毎に収入への影響は大きくなります。一方で、単身向けに比べると長く居住してもらえる傾向にあり、入れ替わりの多いと言われる単身物件よりも、長く入居率を維持しやすいというメリットがあります。

不動産投資における利回りの最低ライン

不動産投資をする場合、利回りの最低ラインを知っておくのがおすすめです。最低ラインを把握しておくことで、投資をするかどうか判断できるようになるでしょう。

ここからは、都心と地方の利回りの最低ラインを紹介します。不動産の築年数や近隣の環境も影響するので一概には言えませんが、先述のデータから考えると、一般的な利回りの目安は以下のようになります。

東京などの都心では最低4％を目安にする

今は、投資用物件の価格が上昇傾向のため、高利回りの物件が見つけづらくなっています。長く低金利政策が続いたため、お金の行き場が失われ、需給バランスが崩れたことも一因です。

とはいえ、都心ではせめて4%以上の物件を投資候補にしましょう。もちろん、空室になればこの4%を下回りますが、近年、都心の世帯数は増加傾向にあり、次の入居も期待できます。

住みたいと思う人が少ないと考えられる物件は、空室のリスクが高くなります。

こうした物件ほど、表面利回りが高くても売りに出ているケースがあります。「近々大規模修繕が必要だからその前に売り抜ける」「長期滞納者や厄介な住人がいるので売りに出す」といったケースも考えられるので、十分注意しましょう。

都心以外では5〜6％を目安にする

日本全国で見ると、人口は減少トレンドとなっています。賃貸住宅を選ぶことが多いと言われる若年層の世帯数も、全国で減って行くことが予測されています。そのような傾向を踏まえると、都心以外の物件では、5～6%以上の利回りを求めたいところです。

地方の物件は利回りが高くなる傾向がありますが、それと同時に空室ができるリスクも高くなります。5%を下回る物件では、「そのエリアで人口は増えているのか」「将来、大学が移転する予定はないか」「工場か撤退するといった情報はないか」なども確認しながら、慎重に投資物件を選びましょう。

不動産投資の利回りの理想数値

不動産投資の利回りの最低ラインを確認しましたが、理想の数値はどれくらいなのでしょうか。ここからは、不動産投資の利回りの理想数値を紹介します。

最低ラインと同様に、都心と地方に分けて一般的に考えられる理想の利回りを紹介するので参考にしてください。

都心の物件では利回り6%以上を目指す

現状の売買されている状況を鑑みると、東京など都心であれば6%以上は望みたいところです。利回りが10%を上回る物件はなかなか出てきませんが、突発的な修繕や空室リスクなど考えると、都心では6%以上を目指すことが理想と言えるでしょう。

地方の物件では利回り8％以上を目指す

地方の物件では8％以上の利回りを目指しましょう。稼働率が下がりやすい地方では、都心よりも高い利回りの物件に投資する必要があります。また、中古不動産に投資をする場合は、現在の空室状況も合わせて確認しておくと良いでしょう。現時点で空室が目立つ物件は今後も空室が増えるリスクがあります。

ただし、空室となっている理由がオーナーや管理会社にある場合も考えられるため、不動産業者などについても慎重に選ぶことが大切です。

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利回りが高くても要注意な物件

不動産投資も、投資信託や株式投資と同様、リスクがあります。見えている利回りだけで評価してしまうと思わぬ落とし穴にはまることもあります。

実は大規模修繕が必要であるとか、不良入居者が多いなどは、なかなかわかりにくいものです。

とはいえ、中でも比較的わかりやすい、リスクの高い物件を以下に記載します。

【要注意物件】

• 空室率が高い物件
• 維持管理費が高い物件
• 人気がない土地の物件

それぞれの注意ポイントについて、詳しく紹介するのでチェックしておきましょう。

空室率が高い物件

安定した収入を得るためには空室をできるだけ避ける必要があります。どれだけ満室時の想定利回りが高くても、現状で空室が多い物件、あるいは将来空室が多くなりそうな物件は絵に描いた餅です。

フリーレントなどで満室にしているケースもあるので、周辺の入居率などをヒアリングするとよいでしょう。一般的に、利回りは満室時の数値を提示していることが多いため、空室によって低下します。

また、空室率が高い物件ではその理由についても確認しておきましょう。敷金礼金の金額や家賃などの価格設定に問題がある場合は、改善の余地があります。しかし、物件自体に魅力がなかったり周辺環境が悪かったりなど、改善ができないケースでは空室率を上げることは難しいので注意しましょう。

維持管理費が高い物件

不動産投資では、投資する不動産の維持管理費についても注意しなくてはなりません。不動産の維持管理費は払い続けなければいけないため、費用が多いとその分負担も大きくなります。安定した家賃収入があったとしても、維持管理費分の収入は減ってしまうので注意しましょう。

また、不動産会社が提示する利回りが表面利回りであれば、維持管理費が考慮されていません。投資した時点の利回りよりも実際の利回りが低くなる可能性があります。

これまでの修繕履歴や、建物の性能診断なども有効です。特に、防水・壁面・配管などの大規模修繕の必要性については、不動産会社及び売主からしっかりと説明を受けることが大切です。将来的な修繕費用を避けるため、売り抜けようと投資用として市場に出ている可能性もあるからです。

また、「一階が飲食店のテナント」というケースも注意が必要です。一般的にテナントは賃料も高く、利回りが良くなりますが、経営が厳しくなっている可能性もあり、「退去しそうだから売りに出している」ということもあります。実際に現地に行ってみることも必要でしょう。

人気がない土地の物件

人気がない土地の物件も、投資用の不動産としては注意しましょう。需要の高い都心部の物件は満室になりやすく、人口の少ない地方の物件では空室率が高くなります。需要が少なくなることで、空室が増え、仕方なく将来、家賃を下げて募集・入居者獲得をするほかなくなると、当然、その分得られる収益も将来少なくなるのです。

候補地の出身で、その土地についてよく知っている場合以外は、必ず調査したうえで土地選びをしましょう。また、住んでいる地域から離れている物件だと、実際に足を運んでチェックすることを怠ってしまいがちなので気を付けてください。

関連記事：売れない土地を売却するために知っておくべきこと|売れない原因も解説

利回りが低くてもおすすめの物件

利回りが高い物件には高い収益が期待できるでしょう。しかし、利回りが低い不動産の中にもおすすめの物件はあります。以下のような物件は、利回りが低くても投資する価値があると考えられます。

【利回りが低くてもおすすめの物件】

• 人気エリア内で買い手が多くいる物件
• 建物の価値や家賃が下がりにくい物件
• メンテナンスがしっかり行われている物件
• 設備が整っている物件

付加価値のある物件なら、利回りが低くても空室のリスクを減らすことが可能です。満室に近い状態を保ちやすく、安定した収入を得ることができるでしょう。

では、それぞれの物件について詳しく紹介します。

人気エリア内で買い手が多くいる物件

人気エリアの物件では、何年かして「売る」際に物件価格が大きく下がらないことが多く、トータルでは売却価格を含めると収支が悪くないということがあります。

人口が多く需要の高い東京などの都心部は特におすすめです。また、駅から近い物件やオフィス街・大学の近くも需要が高く不動産投資に向いています。

都心部以外でも、大型のショッピングモールの近くや交通の便が良い場所は、人気エリアとなっています。利回りが低いからと除外するのではなく、周辺施設などをチェックして利便性を確認しましょう。

建物の価値や家賃が下がりにくい物件

築浅物件は、時間の経過とともに建物価値は下がっていきます。築30年とか築40年となれば、ほぼ建物価値がなくなりますので、土地の価値だけになり、売買価格が下がる可能性は低いでしょう。

また、家賃は築年によって下がっていくので、一般的に築浅であっても経年で下がる傾向となります。

メンテナンスがしっかり行われている物件

メンテナンスをしっかり行っている物件であれば、住環境の面から利回りが低くても安定した稼働率が期待できます。物件は、築年数が経過するにつれて劣化していくのが一般的です。しかし、定期的にメンテナンスを行っていれば、劣化のスピードは低下し、良好な状態を保つことができるでしょう。

また、共有スペースや外観も入居率に大きく影響します。共有スペースの清掃や外壁メンテナンスが定期的に行われているか確認しましょう。

設備が整っている物件

設備が整っている物件は、生活しやすく空室率が低くなる傾向にあります。設備の中でもキッチン・バスなどの水回りは重要なポイントです。中古物件であっても水回りのリフォームが施されていれば人気は高くなります。

また、女性の一人暮らしや小さな子供がいる家庭からはセキュリティ面が重要視されます。オートロック機能や防犯カメラが付いている物件は、安心して住めるという理由から好まれやすいでしょう。

人気の不動産投資会社4選

不動産投資では、物件だけでなく提携する会社選びも重要です。信頼できる不動産投資会社を選択することが投資を成功させるポイントになります。

ここからは、人気の不動産投資会社を4社紹介します。会社の概要だけでなく特徴や実績についても紹介するのでぜひ参考にしてください。

RENOSY

RENOSYは、簡単・安心・少額投資で副収入が得られることを売りにしており、売上実績No.1を獲得しています。需要が高く安定した利回りを狙える主要都市の物件を取り扱っているため、長期的に安心して運用できるのが魅力です。

また、専用アプリなどで物価管理の手間が少なくて済み、初心者でも始めやすいことも特徴です。無料のオンライン面談もあるので、不動産投資を行うか迷っている人は相談してみるとよいでしょう。

GLOBAL LINK MANAGEMENT（グローバル・リンク・マネジメント）

GLOBAL LINK MANAGEMENTは、高水準の入居率を誇る不動産投資会社です。管理物件の入居者向けサポートなど、入居率を維持するための仕組みを導入しているのが特徴です。

また、不動産の販売だけでなく開発・賃貸管理などのマンションの経営に関わる様々なサービスを提供しているため、初心者でも安心して投資を始めることができます。

FJネクスト

FJネクストは1980年創業の歴史のある不動産投資会社です。東証プライム上場企業であり、独自ブランドの物件があります。首都圏の投資用マンションの供給ランキングでは5年連続で1位を獲得しており実績も申し分ありません。

また、マンションの立地を徹底的に厳選することで入居者が集まりやすい仕組みを作り上げているのも魅力です。不動産投資において重要である空室を作らないことへの対策ができているため、安心して投資することができるでしょう。

センチュリー21 レイシャス

センチュリー21 レイシャスは、世界最大級の不動産ネットワークを持っている不動産投資会社です。マンション投資の知識も豊富です。

また、多くのセミナーを開催しており、初心者・経験者問わず、不動産投資に関する知識を増やせるのも魅力です。

不動産投資の利回りに関するよくある質問

ここまでは不動産投資に関する様々なポイントを紹介しました。しかし、不動産への投資金額は決して少なくありません。初めて不動産投資をする人にとってはまだまだ不安な要素があることでしょう。

ここからは、不動産投資の利回りに関するよくある質問を2つ紹介します。安心して不動産投資をするためにもぜひチェックしてください。

新築と中古では利回りに差がある？

新築物件と中古物件では利回りに差があります。同じ仕様の物件で比較した場合、一般的に、新築の方が取得価格が高くなるので利回りが低くなります。

利回りだけを見ると中古が良いと思いがちですが、長期的に投資することを考えれば修繕費の価格を抑えられる新築物件の方が良いこともあります。将来的な必要経費も考慮しておくと投資する不動産を選びやすくなるでしょう。

建物の構造は利回りに影響するの？

建物の構造は不動産投資の利回りに影響します。その理由は、構造によって建設コストが異なるためです。

木造・鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート造）の順に建築コストが高くなり、不動産投資の利回りは低くなります。

また、頑丈な構造であるほど物件が大きくなり修繕費も大きくなりがちです。RC構造は特に修繕費が高くなりやすいので注意しましょう。

ただし、建築コストが高く修繕費が高い構造のほうか、防音性能が高く、入居者からの人気が高く、家賃設定は高くなります。短期的な利回りだけでなく、長期的な資産形成として、慎重に検討しましょう

まとめ

今回は不動産投資の利回りについて紹介しました。不動産投資の利回りは、都心では6％・地方では8％を目指すのが理想です。最低ラインは都心で4％・地方で5〜6％になります。これらの数値を目安に投資をする物件を選びましょう。

また、不動産投資の利回りには表面利回り・実質利回り・想定利回り・現行利回りの4種類があります。利回りの種類によって得られる情報は異なるため、必ず全ての利回りを不動産会社や売主に確認しましょう。