ボロ家が売れない理由は？具体的な売却方法を合わせて解説

リフォームして売却する

内装の古さや多少の傷みが原因で売れない場合、リフォームをして物件の価値を高めてから売却する方法があります。

特に、キッチンや浴室、トイレといった水回りを新しくするだけでも、購入希望者に与える印象は大きく変わります。

ただし、最も重要なのは「費用対効果」です。リフォームにかけた費用以上に売却価格が上がらなければ、持ち出しになってしまいます。

例えば、300万円かけてリフォームしても、売却価格が200万円しか上がらなければ、100万円の赤字です。

リフォームをする際は、どの程度の費用をかければ、いくらで売れそうか、不動産会社としっかり相談し、慎重に判断することが重要です。

古い家を解体して更地として売却する

建物の傷みが激しく、リフォーム費用が高額になる場合や、再建築不可物件でない場合は、建物を解体して「更地」として売却するのも有効な選択肢です。

買い手は、建物の状態を気にする必要がなく、自由に新しい家を建てられるため、土地を探している層に広くアプローチできます。

ただし、解体には先行投資が必要です。木造住宅の場合、坪単価で3万円〜5万円程度が相場で、50坪の家なら150万円〜250万円ほどの費用を見込んでおく必要があります。

また、建物を解体すると、土地にかかる固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が適用されなくなるため、税金が最大で6倍になる可能性がある点も忘れてはいけません。解体は、売却の目処が立ってから行うのが賢明です。

ボロ家の売却が得意な不動産会社を見つける

「大手不動産会社に相談したけど、断られてしまった…」そんな経験はありませんか？実は、不動産会社にも得意・不得意があります。一般的な中古住宅を扱うのが得意な会社もあれば、古い家や空き家、いわゆる「ボロ家」の売却を専門的に扱っている会社も存在するのです。

また、物件の隠れた価値を見つけ出し、魅力的な形で買い手に提案するノウハウも豊富です。

インターネットで「空き家 売却 専門」や「古家 再生」といったキーワードで検索し、複数の会社に相談してみることをお勧めします。

古い物件の買取実績が豊富な不動産会社に依頼する

「とにかく早く手放したい」「面倒な手続きは避けたい」という方には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」という方法がおすすめです。

通常の売却（仲介）が、不動産会社を通して一般の買い手を探すのに対し、買取は不動産会社自身が買主となります。

そのため、買主を探す期間が必要なく、スピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。売却価格は市場価格の7〜8割程度になることが多いですが、売れ残るリスクがなく、内見対応などの手間も一切かかりません。

古い物件の買取実績が豊富な会社を選べば、スムーズな取引が期待できます。

自治体が運営する空き家バンクに登録する

特に地方や郊外の物件で、地域の不動産会社では買い手が見つからない場合に検討したいのが「空き家バンク」です。

これは、各自治体が運営している空き家の情報サイトで、空き家を売りたい・貸したい人と、利用したい人をマッチングさせる制度です。

自治体によっては、空き家バンクに登録された物件のリフォーム費用や家財撤去費用に対して補助金を出している場合もあります。

地方への移住を希望している人や、地域に根ざした暮らしをしたい人が閲覧していることが多いため、思わぬ買い手が見つかる可能性があります。

まずは、物件が所在する市町村の役場のウェブサイトを確認してみましょう。

参考：東京都 住宅制作本部 「空き家を探す」

固定資産税・都市計画税がかかり続ける

家を所有している限り、毎年「固定資産税」と「都市計画税（市街化区域内の場合）」を支払い続けなければなりません。

たとえ誰も住んでいない空き家であっても、この納税義務が免除されることはありません。売却できずにいる間も、確実に出費は続いていくのです。

具体的な税額の目安

税額は、自治体が算出する「固定資産税評価額」を基に計算されます。

• 固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
• 都市計画税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3%（上限税率）

※税率は自治体によって異なる場合があります。

例えば、土地と建物の評価額の合計が1,500万円の物件であれば、単純計算で年間約25.5万円（固定資産税21万円＋都市計画税4.5万円）の税負担が発生します。

住宅用地特例の適用対象外になると税負担が最大6倍になる

現在、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という税金の軽減措置が適用されています。

しかし、管理されずに放置された空き家が、倒壊の危険性などがあると自治体に判断され「特定空き家」に指定されると、この特例が適用されなくなります。

そうなると、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。少し具体的なシミュレーションをしてみましょう。

【シミュレーション】課税標準額2,000万円、面積200㎡以下の土地の場合

• 特例適用時（現在）:
  2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約4万6,600円
• 特例解除後（特定空き家に指定）:
  2,000万円 × 1.4% = 28万円

このように、年間で23万円以上も負担が増える計算になります。これは非常に大きなリスクと言えるでしょう。

倒壊や火災による損害賠償責任が問われる可能性も

管理されていない古い家は、台風や地震で倒壊したり、放火や漏電によって火災が発生したりするリスクが高まります。

もし、倒壊した家屋が隣家を傷つけたり、通行人に怪我をさせたりした場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性があります。そうなれば、数千万円単位の賠償金を請求されるケースも考えられます。

地域の治安・環境の悪化を招いてしまうリスク

荒れ果てた空き家は、景観を損なうだけでなく、不法投棄の場所になったり、害虫や害獣が発生する温床になったりすることがあります。

また、不審者が侵入し、犯罪の拠点として利用される危険性も否定できません。近隣住民とのトラブルに発展し、精神的な負担を抱えることにもなりかねません。

行政代執行されるリスク

自治体から「特定空家」に指定され、改善の助言・指導、勧告、命令に従わなかった場合、最終的には行政が所有者に代わって建物を解体する「行政代執行」が行われる可能性があります。

この措置は「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律に基づいており、以下の段階を踏んで進められます。

• 助言・指導：まず、適切な管理を行うよう口頭や書面で助言・指導があります。
• 勧告：改善が見られない場合、勧告が出されます。この時点で、固定資産税の**「住宅用地の特例」が解除され、税額が最大6倍になる**可能性があります。
• 命令：勧告にも従わない場合、期限を定めて改善を命じられます。正当な理由なくこの命令に違反すると、50万円以下の過料が科されることがあります。
• 行政代執行：命令に従わない、または従う見込みがない場合、最終手段として行政が強制的に解体等を行います。

もちろん、その解体費用は、後日、所有者に全額請求されます。費用の目安は建物の規模や構造によりますが、木造家屋一軒で100万円～300万円以上かかることも珍しくありません。

所有者が支払いに応じない場合は、預金や給与、その他の不動産といった財産が差し押さえられることになります。

不動産会社に相談して物件のニーズを徹底的に調査する

まずは、信頼できる不動産会社、特に古い家の売却実績が豊富な会社に相談し、プロの視点から「この物件にどんなニーズがあるか」を調査してもらうことが第一歩です。

「古民家として住みたい人」「リフォームして貸し出したい投資家」「土地として利用したい開発業者」など、どんな層がターゲットになり得るのかを把握することで、最適な売り出し方や価格設定が見えてきます。

インスペクション（住宅診断）をして物件の状態を把握する

インスペクションとは、住宅の専門家が建物の状態を客観的に診断することです。費用は5〜10万円程度かかりますが、雨漏りやシロアリの有無、構造上の欠陥などを正確に把握できます。

この診断結果を買い手に提示することで、安心して購入を検討してもらえるという大きなメリットがあります。

また、売却後に欠陥が見つかってトラブルになる「契約不適合責任」のリスクを減らすことにも繋がります。

大きな欠陥を修繕をしてから売りに出す

インスペクションの結果、雨漏りや給排水管の故障といった、生活に支障をきたす大きな欠陥が見つかった場合は、最低限の修繕をしてから売りに出すことを検討しましょう。

全ての箇所をリフォームする必要はありませんが、「安心して住み始められる状態」に整えることで、買い手の印象は格段に良くなります。

物件の立地や土地の情報整理をする

建物自体の価値が低くても、土地に魅力があれば売却の可能性は十分にあります。用途地域（商業地域、住居地域など）、建ぺい率・容積率、周辺環境（学校、病院、公園など）といった土地の情報を正確に整理し、アピールポイントを明確にしておきましょう。

これらの情報は、不動産会社が調査してくれますが、自分で法務局で登記簿謄本を取得したり、役所で都市計画図を確認したりすることで、より深く理解できます。

採算が取れるかシミュレーションをする

「リフォームして売る」「解体して売る」「そのまま売る」など、どの方法が最も手元にお金が残るのか、必ずシミュレーションを行いましょう。

【シミュレーション例】

• A案（そのまま売る）:
  予想売却価格 500万円 – 諸経費 30万円 = 手残り 470万円
• B案（リフォームして売る）:
  予想売却価格 800万円 – リフォーム費 200万円 – 諸経費 40万円 = 手残り 560万円
• C案（解体して売る）:
  予想売却価格 700万円 – 解体費 150万円 – 諸経費 35万円 = 手残り 515万円

このように、かかる費用と予想される売却価格を書き出して比較検討することで、感情に流されず、最も合理的な判断を下すことができます。

似た物件の売却実績がある不動産会社に依頼する

不動産会社選びは、売却の成否を左右する最も重要な要素と言っても過言ではありません。タワーマンションの売却が得意な会社もあれば、郊外の古い戸建ての売却が得意な会社もあります。

あなたの物件と似たような条件（エリア、築年数、物件種別など）の物件を過去に扱った実績があるかどうかを、必ず確認しましょう。実績豊富な会社は、独自のノウハウや顧客リストを持っている可能性が高いです。

税金控除制度を活用する

不動産を売却して利益が出た場合、税金がかかりますが、特定の条件を満たせば税金の負担を軽減できる特例制度があります。

特に、相続した空き家を売却する場合には「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家3,000万円控除）」が利用できる可能性があります。

これは、一定の要件を満たす空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという非常に大きな制度です。（参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁）

適用には細かい条件があるため、利用できるかどうかを不動産会社や税理士に必ず相談しましょう。賢く制度を活用することで、手元に残る金額を大きく増やすことができます。