ガレージハウスの売却方法！売りづらいは本当？高く売るコツと注意点

市場に少ない「希少性」が強みになる

ガレージハウスは、一般的な住宅に比べて供給数が圧倒的に少なく、流通量も限られているため、市場における希少性が非常に高い物件です。そのため、「ガレージ付きの一戸建て」を積極的に探している購入希望者にとって、売り出された瞬間に強い関心を集めやすいという特徴があります。

特に、自宅に愛車の保管場所や趣味空間を求める層にとっては、単なる住居以上の価値を見出せる希少な選択肢となるのです。

多目的スペースやセカンドハウスなど購入者層が多様化している

ガレージハウスの用途は「愛車を守る車庫」だけでなく、トレーニングジムやDIY作業場、音楽スタジオ、書斎など、多目的なスペースとして活用されるケースが増えています。

実際に、プレミアムガレージハウスが実施したアンケート調査では、ガレージスペースの使い道として「車庫」と回答した人が全体の約半数を占めた一方で、「仕事」「倉庫」「DIY」といった回答もそれぞれ15％前後に上っています。

引用元：【2023年アンケート最新版】賃貸ガレージハウスをどんな風に使いたい？どんな人が入居を希望している？ガレージハウスユーザーの傾向を探る

さらに、都市部と郊外で生活を分ける二拠点生活の拠点として、週末を趣味に没頭するためのセカンドハウスとしての需要も高まっています。

このように、購入者層は車好きの男性だけでなく、趣味志向の強いファミリー層や在宅ワークを重視する層へと広がっています。多様なニーズに応えられる点は、売却時の強みとなり、幅広いターゲットに訴求できるメリットとなるでしょう。

一般的な戸建て住宅との査定基準の違い

一般的な戸建て住宅の査定では、「立地」「築年数」「間取り」などが主要な評価項目とされます。しかし、ガレージハウスはこのような画一的な基準では価値を正しく測ることができません。

ガレージハウスでは、土地・建物の基本的な属性以外に「ガレージの仕様と価値」が査定額を大きく左右します。

たとえば、シャッターの種類（静音電動式など）、天井高、大型車対応のスペース、EV充電設備、室内からの動線の良さといった要素は、購入希望者にとって重要な判断材料となり、価格に直結します。

また、一般住宅では「駅からの距離」が重視されがちですが、ガレージハウス購入層は車移動が前提のため、幹線道路や高速ICへのアクセスの良さ、趣味エリア（海・山）への利便性などが評価される傾向にあります。

ガレージハウスの査定額を左右する要素

ガレージハウスの査定額は、ガレージに込められた「こだわり」によっても大きく変動します。

特に評価されるのは、大型SUVやミニバンが余裕で駐車できる広さと寸法、静音電動シャッター、200V電源や水道・排水といった設備の充実度です。さらに、エアコンや換気システムを備えた快適な空間であれば、単なる車庫ではなく「趣味の部屋」としての付加価値も加わります。

室内とのスムーズな動線、防音・防臭対策も重要視されており、暮らしやすさへの配慮が査定額に反映されます。

加えて、リビングから愛車を眺められる「ガレージギャラリー」のような演出は、車好きの心をつかむ特別な魅力となり、高い評価を得やすいポイントです。

ガレージハウスの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

ガレージハウスを高く売却するうえで最も重要なのは、特性と価値を正しく理解してくれる不動産会社を選ぶことです。

一般的な不動産会社では、ガレージの設備やライフスタイル価値が評価されず、建物の築年数や延床面積だけで査定されてしまい、相場よりも安く見積もられる可能性があります。

しかし、ガレージハウス専門の不動産会社であれば、購入者層の心理やこだわりポイントを熟知しているため、シャッターの仕様やガレージ内の設備など、物件の強みを的確にアピールしてくれます。

そのため、ガレージハウスの売却実績がある会社に複数査定を依頼し、比較検討するようにしましょう。

建物のメンテナンス履歴をまとめる

ガレージハウスを高く売却するためには、建物やガレージのメンテナンス履歴を整理しておくことも重要です。

過去の修繕記録や定期点検の実施状況、リフォームの有無などは、購入希望者にとって大きな安心材料となります。「きちんと管理されてきた物件」であることが伝われば、物件への信頼性が高まり、内見や交渉もスムーズに進みやすくなるでしょう。

特に、ガレージ内の設備（換気、電動シャッター、排水など）に関する履歴は、他のガレージハウスとの差別化ポイントになります。

契約時に提出が求められる「物件状況報告書」の作成にも役立つため、書面や領収書などの記録は、事前にまとめておくのがおすすめです。

設計思想やこだわりを伝える

ガレージハウスの購入者は、建物や設備だけでなく、そこに込められた想いやライフスタイルにも魅力を感じる傾向があります。そのため、「なぜこのシャッターを選んだのか」「なぜこの動線にしたのか」といった設計時のこだわりや背景を、具体的に伝えることも重要です。

単にスペックを並べるよりも、「週末はここで愛車を整備しながら音楽を楽しんだ」といったような実体験を交えて語ることで、購入者の共感が生まれやすくなります。

こうしたストーリー性は、物件の価値を言葉以上に伝え、広告の材料にもなります。結果として、価格面でもプラスに働く要素となるでしょう。

魅力的に見える写真や動画を準備する

ガレージハウスを高く売るには、写真や動画による第一印象も重要です。

特に、プロのカメラマンによる広角レンズを使った撮影は、空間の広がりや開放感を効果的に伝えることができます。

さらに、実際に愛車をガレージに入れた状態で撮影することで、スケール感や使用イメージを視覚的に訴求でき、購入希望者が自身のライフスタイルを重ねやすくなります。

また、ガレージから室内への動線や設備の使い勝手を動画で見せることで、物件の魅力をより直感的に伝えることが可能です。

一般的な戸建て住宅の売却と比べると時間がかかる可能性がある

ガレージハウスは、その独自性や希少性から、理想の買主が見つかれば高値での売却が期待できます。

一方で、購入希望者の層が限られているため、一般的な戸建て住宅と比べて売却に時間がかかるケースも少なくありません。特に、ガレージの仕様やこだわりが強いほど、マッチする相手に出会うまでに時間を要する傾向があります。

そのため、売却活動を始める際には、「すぐに売れる」と期待するのではなく、ある程度の時間を要する可能性を見越して、余裕を持ったスケジュールと資金計画を立てておくことが重要です。

計画的に準備することで、焦らず納得のいく取引ができるでしょう。

ガレージハウス特有の告知義務違反に気をつける

不動産を売却する場合、売主には物件の欠点を正直に伝える「告知義務」があります。これを怠ると、民法の「契約不適合責任」や、宅地建物取引業法の「重要事項説明義務」に抵触し、契約解除や損害賠償といったトラブルに発展するリスクがあります。

ガレージハウスでは、エンジン音やシャッターの開閉音、排気ガスの臭い、湿気、結露といった特有の問題点がある場合、それを隠さずに伝えるように気をつけてください。

「購入後に想定外の不具合があった」と購入者に思われないよう、事前に正確な情報開示を行うことが、トラブルを回避するポイントです。

参照元：民法第562条～｜e-GOV法令検索

宅地建物取引業法第35条｜e-GOV法令検索

譲渡所得税の税率や特例を理解する

ガレージハウスを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じた税率で所得税・住民税が課税されます。

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超える「長期譲渡」と、5年以下の「短期譲渡」で異なり、短期譲渡の方が税率は高くなります。

※参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

なお、一定の条件を満たせば、税負担を大幅に軽減できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用することが可能です。

ただし、ガレージハウスでこの特例を適用する際には、建物が「居住部分」と「ガレージ部分」に分かれる「併用住宅」と見なされる点に注意が必要です。3,000万円の特別控除は、原則として譲渡所得全体のうち「居住部分」にしか適用できません。

一般的に、この区分は床面積の割合に応じて按分して計算されるため、ガレージ部分から生じた利益は控除の対象外となり、課税対象として残る可能性があります。ただし、居住用の部分が全体のおおむね90％以上である場合は、全体を居住用建物として適用を受けることができます。

参照元：No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例｜国税庁