団地の売却方法！売れない古い団地を高く売るには？相続時の注意点も解説

現状のまま仲介で売却する

1つ目は、リフォームや修繕などを行わず、現況のまま市場に売り出す方法です。

リフォーム費用がかからないため、余分なコストをかけずに売却でき、築年数が古い団地でも、立地や管理状態が良ければ買い手が見つかる可能性があります。

一方で、内覧時の印象や老朽化が理由で、値引き交渉が発生したり、売却までに時間がかかることもあります。

とはいえ「まずはそのまま売り出して様子を見たい」「なるべく手間なく売りたい」という方には適した方法です。費用負担を抑えつつ、市場の反応を確認しながら売却を検討したい場合におすすめです。

リフォームして仲介で売却する

次に、団地をリフォームして仲介で売却する方法です。壁紙の張り替えやキッチン・トイレなどの設備を部分的に新しくしてから売却します。

内装を新しくすることで、購入希望者の第一印象が良くなり、早期売却や売却価格のアップが期待できます。

国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査」でも、中古の集合住宅を選んだ理由として「リフォームされてきれいだったから」という回答が31.2％となっています。価格の安さや新築にこだわらないという理由に次いで3番目に高い結果で、リフォームが購入意欲に与える影響の大きさがわかります。

ただし、リフォームには費用が発生するため、費用対効果をしっかり見極めることが大切です。最小限の投資で高値売却を狙いたい場合におすすめの方法です。

リノベーションして仲介で売却する

団地をリノベーションして仲介で売却する方法では、間取りの変更や内装デザインの一新といった大規模な改修を行い、物件の付加価値を高めたうえで売却します。

築年数が古い団地でも、新築同様の内装や機能性を備えることで、早期売却や高値売却が期待できます。

ただし、団地によっては、管理規約により構造部分や共用配管の工事が制限される場合もあるため、事前の確認が必須です。リフォーム同様、リノベーション費用と売却価格のバランスを見極めて判断しましょう。

不動産買取業者の買取で売却する

4つ目は、不動産会社が直接団地を買い取ってくれる売却方法です。

仲介とは異なり、一般の買主を探す必要がないため、短期間で現金化でき、確実に売却したい場合に向いています。内覧対応や広告活動も不要で、手間をかけずに済むのも大きなメリットです。

また、築年数が古い団地や再建築不可の物件でも買取対象となるケースがあるため、売却が難しい物件の選択肢としても有効です。

ただし、市場価格よりも低い金額での買取になる傾向があるため、価格重視の人には向かないこともあります。スピードや確実性を重視したい場合におすすめな方法です。

買取ではなく仲介で売却する

古い団地を少しでも高く売却したい場合は、仲介での売却が第一の選択肢となるでしょう。

不動産会社を通じて一般の買主に売却する仲介では、市場価格に近い金額で売れる可能性が高くなります。買取の場合、スピードや確実性に優れていますが、買取事業者が再販するためのリフォーム費用や利益が差し引かれるため、査定額は市場価格の7〜8割程度になるのが一般的です。

ただし、一口に「古い団地」といっても、新耐震基準で建てられたか、旧耐震基準で建てられたかによって、仲介での売却難易度が大きく異なるため注意してください。

建築基準法改正前の1981年5月31日までに確認申請を受けた旧耐震基準の団地では、買主が住宅ローンを利用しにくく、買い手が限られるため、売却が長期化したり、大幅な値下げを余儀なくされたりするリスクが高まります。

一方、新耐震基準に適合している団地で管理状態も良好であれば、仲介で高値売却を目指すべきです。

つまり、旧耐震基準である場合や、管理面に課題がある場合には、買取を選ぶほうが現実的かつ有効な戦略となる場合もあることを覚えておきましょう。

複数の不動産会社の査定価格を比較する

団地を高く売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された価格とその根拠を比較することも重要です。

会社によって販売戦略や過去の取扱実績、見込み客の有無なども異なり、提示価格に差が出ることも珍しくありません。また、比較対象とする事例や数など、不動産会社の査定の仕方によっても、査定結果は異なります。

比較することでより高値で売れる可能性が高まるでしょう。

団地の売却実績がある不動産会社を選ぶ

団地の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことも、高く売却するために重要な要素です。

築年数が古い傾向にある団地は、一般のマンションや戸建てとは異なる管理規約の制限、修繕積立金の状況、住民コミュニティ、耐震基準など、特有の問題を抱えているケースがあります。

実績のある会社は、こういった団地特有のポイントを理解しているため、適切なターゲット設定や広告戦略を用いて売却活動を進めてくれます。結果的に成約までの期間や価格にも好影響を与えるでしょう。

自分の団地の魅力を整理する

自分の団地が持つ魅力を整理し、不動産会社の担当者に正確に伝えることも心がけてください。

「駅近」「買い物が便利」「陽当たりが良い」といった客観的な情報だけでなく、「朝はリビングに柔らかい日差しが差し込む」「敷地内の桜が春に見事に咲く」など、売り手にしかわからない生活実感も価値ある情報となります。さらに、緑豊かな敷地環境やコミュニティの雰囲気、過去のリフォーム履歴なども立派なアピールポイントとして効果的です。

これらの魅力は、販売図面や広告に反映され、内覧時の印象アップにもつながるため、高値売却の可能性が高まるでしょう。

築年数が古い団地は買い主が住宅ローンを利用できない可能性がある

築年数が古い団地を売却する際は、買い手が住宅ローンを利用できない可能性がある点に注意しましょう。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数である47年を超える物件は、金融機関から担保価値が低いと見なされ、住宅ローンの審査に通りにくくなります。（参照：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表）

さらに、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物は、構造上の安全性が懸念され、さらに審査が厳しくなる傾向があります。

購入希望者がいてもローンが通らず、売却期間が長引くケースもあるため、事前に対応策を検討することが大切です。

管理組合のルールに制限や手続きが規定されている場合がある

団地を売却する時は、管理組合が定める「管理規約」に基づく制限があることに注意が必要です。

団地では、住民全体で構成される管理組合が、建物の維持管理や居住環境の保全を目的に独自のルール（管理規約や使用細則）を設けています。

また、専有部分のリフォーム内容に制限があったり、事業用途への転用が禁止されているなど、売却後の活用に影響する可能性もあります。

スムーズに売却を進めるには、売却前に管理規約を確認し、不動産会社にも共有しておくことが大切です。

耐震基準を満たしていない団地は売れにくい可能性がある

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた団地は、旧耐震基準で建てられているため、現行の耐震性能を満たしていない可能性があります。

旧耐震基準で建てられた物件は、安全性の懸念から買い手が敬遠しやすく、売却価格や成約スピードに影響します。

また、買い手にとっては、住宅ローンの利用が難しくなったり、税制上の優遇措置を受けられなかったりという金銭的なデメリットもあります。

住宅金融支援機構が提供する長期固定金利ローン「フラット３５」には独自の技術基準があり、旧耐震基準の物件は原則利用できません。民間の金融機関も、旧耐震基準の建物は担保価値を低く見積もるため融資には消極的です。

また、マイホーム購入時に受けられる「住宅ローン控除（減税）」「登録免許税の軽減」「不動産取得税の軽減」といった各種優遇措置も、原則として新耐震基準に適合していることが条件です。

例外的に、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減の適用を受けるためには、耐震基準適合証明書等の書類が必要です。耐震改修工事を実施している場合は、売却時に重要な材料となるため、事前に確認し、必要に応じて証明書類を準備しておくことをおすすめします。

心理的瑕疵や環境的瑕疵には告知義務がある

過去に自殺や事件などがあった場合や、周辺に嫌悪施設（ゴミ処理場、墓地など）が存在する場合は「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」として、買主に事前に伝える義務（告知義務）がある点にも注意が必要です。また、雨漏れや耐震強度不足などの「物理的瑕疵」、建築基準法や消防法違反などの「法的瑕疵」も同様です。告知を怠ると、契約不適合責任により売却後に契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあるので注意しましょう。

これらの瑕疵に該当するケースは、以下の通りです。

※参照：全国宅地建物取引業協会連合会｜心理的・環境的瑕疵について（下）

心理的瑕疵の告知の範囲や方法については、国土交通省のガイドラインなども参考にして、不動産会社と連携して適切に対応することが重要です。事実を正直に開示することで、トラブル回避と信頼ある取引につながります。

相続税の支払い義務の有無

団地を相続した場合でも、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税の課税対象となるのは、団地以外の相続した財産の総額が「基礎控除額」を超えた場合です。

基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算され、たとえば相続人が2人なら4,200万円まで非課税となります。基礎控除額を超える場合は、被相続人が死亡したことを知った日（通常は死亡した日）の翌日から10か月以内に申告・納税が必要なので注意してください。（参考：相続税の計算｜国税庁）

なお、団地の相続税評価額は、「建物の固定資産税評価額」と「土地（敷地権）の評価額」の2つで構成されますが、「土地（敷地権）の評価額」には、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用できる可能性があります。この特例の有無で、納税額が大きく変わることもあるので覚えておきましょう。（参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁）

相続後の名義変更の手続き

団地を相続したら、故人名義の不動産を相続人名義に変更する「相続登記」を完了させないといけません。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく不動産の取得した日から3年以内に手続きをしなければ、過料（罰金）が科される可能性もあります。相続登記には、遺言書または遺産分割協議書、戸籍謄本、相続関係説明図、固定資産評価証明書などの書類が必要です。

団地を空き家のまま放置するリスク

団地を相続した後に空き家として放置すると、さまざまなリスクが発生します。

まず、使っていなくても管理費・修繕積立金・固定資産税などの維持費が継続的にかかり、金銭的な負担はかかり続けます。また、建物の劣化や設備トラブルによって資産価値の低下や近隣住民とのトラブルにもつながります。

団地の相続後にかかる税金

団地を相続してから売却するまでには、さまざまな税金が発生します。

「こんなに税金がかかるなんて知らなかった」とならないためにも、どのような税負担が発生するかを正しく理解しておきましょう。