中古住宅の購入でよくある後悔は？失敗しないための回避策とメリットを感じる人の特徴を解説

構造や設備の劣化による想定外の修繕費

中古住宅の購入後に発覚する後悔が、想定外の修繕費です。

特に、建物の根幹に関わる「三大潜在欠陥」と呼ばれる、雨漏り・シロアリ被害・構造の不具合が発覚すると、補修費用は一気に膨れ上がります。

これらは取引時点では見つけにくく、小規模なコーキング補修なら数万円で済む場合もありますが、屋根全体の葺き替えとなると200万円を超える高額な工事になることも珍しくありません。

内装がリフォームされて綺麗に見えても、壁の内部に隠れた古い配管や電気配線の交換が必要になるケースもあり、給排水管の全交換には100万円以上かかることもあります。

断熱・耐震など性能不足による住み心地の悪さ

築年数の古い中古住宅では、断熱性能が不十分なことがあります。

断熱材が入っていなかったり劣化していたりすると、夏は蒸し暑く冬は底冷えする住環境となり、冷暖房費の増大や健康リスクも無視できません。断熱リフォームの費用は、天井裏の工事で10万～60万円、内壁側からの断熱で80万～250万円、外壁側工法なら350万円以上かかることもあります。

さらに耐震性能も後悔につながるポイントです。1981年以前の「旧耐震基準」、1981～2000年の「新耐震基準」、そして2000年以降の現行基準では安全性が大きく異なります。（参考：建築：住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省）

この違いを理解せずに購入すると、地震時に大きな修繕費が必要になる可能性があります。

土地や立地条件が生活に合わなかった

物件本体だけでなく、土地や立地条件も後悔の原因として挙げられます。

例えば、高い擁壁の上や崖地、自治体のハザードマップで浸水や土砂災害のリスクが高いエリアは、将来の安全性に不安を残します。さらに、接道義務を満たさない再建築不可物件や、隣地との境界が曖昧な土地は、建て替えや資産価値にも大きな制約が生じます。騒音や臭気、日当たりなども時間帯によって印象が変わるため、内覧時にすべてを把握するのは困難です。

こうした見落としが、住み始めてからのストレスや後悔につながるケースは少なくありません。

契約や保証の知識不足によるトラブルが起きた

中古住宅の売買では、契約や保証に関する知識不足がトラブルを招くこともあります。

2020年4月施行の改正民法では「契約不適合責任」が定められ、引き渡された住宅に不具合があれば、追完請求や代金減額、損害賠償、契約解除を主張することができます。

通知の期限は不適合を知った時から1年以内、権利行使は最長で引き渡しから10年までとされています。売主が宅建業者の場合は2年未満の免責特約は無効となりますが、個人間の売買では免責の合意が可能です。

売主が「宅地建物取引業者（不動産会社）」か「個人」かによって、責任の重さが全く異なる点は、特に注意すべきポイントです。この違いを知らずに契約し、購入直後に重大な欠陥が見つかっても、法的な追及が一切できないという最悪の事態も起こり得るのです。

住宅ローンや維持費の負担が大きい

住宅を購入すると、賃貸とは異なる様々な費用が発生します。「今の家賃と同じくらいの返済額でマイホームが手に入る」という考えは、住宅購入の典型的な失敗パターンなので注意しましょう。

具体的には、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税といった初期費用のほか、毎年の固定資産税や都市計画税、火災・地震保険、マンションの場合は管理費や修繕積立金も加わります。

こうしたコストを見落としたままローンを組んでしまうと、月々の総支出が想定を大きく上回り、家計が圧迫されることになります。

また、中古住宅の住宅ローン減税は新築に比べて要件が複雑で、制度の改正も頻繁に行われていますし、金利の動向によっても返済負担も変動します。

目先の返済額だけでなく、長期的な視点で総所有コストを把握することが重要です。

1981年・2000年基準の違いを理解して建物性能を確認する

中古住宅の購入時には、建築基準の違いを正確に把握しておきましょう。

参考：マンションの耐震性等についてのＱ＆Ａについて｜国土交通省

1981年5月以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」で設計されており、中規模地震にしか対応していません。

一方、1981年6月から2000年5月の「新耐震基準」では大規模地震で倒壊しないことを目指していますが、現行の2000年6月以降の基準と比べると、設計内容や安全性に大きな差が生じています。

特に1999年築の住宅と2001年築の住宅では耐震性能が大きく異なり、見落とすと将来の地震で予想外の修繕費や危険に直面する可能性があります。

購入を検討する時には、必ず建築確認日をチェックし、現行の2000年基準を満たしているかを一つの判断材料にすることをおすすめします。

インスペクションや瑕疵保険の活用で隠れた不具合を防ぐ

第三者による建物状況調査（インスペクション）を活用することで、見た目では分からない隠れた欠陥を発見できる可能性が高まります。

宅地建物取引業法では、インスペクションの説明や斡旋が義務化されていて、主に建物の構造主要部や雨水の侵入箇所について調査します。調査費用はおおよそ6万円からで、1～3時間程度で実施されるのが一般的です。（参考：建物状況調査（インスペクション）活用の手引き｜国土交通省）

インスペクションで問題がなければ、既存住宅売買瑕疵保険に加入でき、引渡し後1年または5年間に発見された欠陥の補修費用をカバーしてくれます。既存住宅売買瑕疵保険のメリットは、売主が個人であっても、買主は売主と直接交渉することなく保険法人に直接保険金を請求できる点です。これにより、紛争を避けつつ確実に補修費用を確保できます。

インスペクションと瑕疵保険をセットで利用することで、購入後の予期せぬリスクを大きく軽減できるでしょう。

購入前にハザードマップや法規制を確認する

住まいの安全性や資産価値を守るためには、まずは国土交通省や自治体が公開している「ハザードマップ」で浸水や土砂災害などのリスクを確認しましょう。

ハザードマップでは、洪水による浸水想定区域や、土砂災害警戒区域などが地図上で示されており、土地の安全性を客観的に評価できます。また、実際に現地を訪れ、周辺の地形や擁壁の状態などを自分の目で確かめることも大切です。

次に、法規制に関する確認も必要です。接道義務を満たしていない再建築不可の物件や、隣地との境界が未確定な土地は、建て替えや将来の担保価値に大きな影響を与えます。

購入検討時には、必ず接道状況や境界確定の有無を公図や測量図で確認し、災害リスクや法的制約がないかを調べておきましょう。安全性と資産性の両面から物件を評価する姿勢が、長期的な安心につながります。

TCO（総所有コスト）で10年先までの資金計画を立てる

中古住宅の購入で資金的な後悔をしないためには、月々の住宅ローン返済額だけで判断するのではなく、「TCO（総所有コスト）」の考え方で資金計画を立てることが重要です。

TCO（Total Cost of Ownership）とは、物件の購入価格に加えて、将来にわたって発生する全ての費用を合計したものです。具体的には、以下の費用を洗い出し、少なくとも10年単位の長期的なキャッシュフローを試算します。

住宅金融支援機構の【フラット35】では、総返済負担率の基準を年収400万円未満の場合30％、400万円以上の場合は35％としています。この目安を参考にしつつ、自分の家計状況に合わせた返済比率を設定し、生活に支障のない資金計画を立てましょう。

性能や立地など優先順位を明確にしている

中古住宅選びで成功する人は、自分と家族にとって「何を最も大切にするか」という優先順位が明確です。

中古市場には完璧な物件はほとんど存在しないことを理解し、限られた予算の中で最適な選択をするための自分なりの「物差し」を持っています。

例えば、「通勤時間は30分以内が絶対条件だから、多少古くても駅近の物件を探そう」「耐震性能は現行基準を満たすことが必須。内装は後からリフォームすれば良い」というように、譲れない条件と、妥協できる条件を事前に整理しています。

優先順位を最初に決めておくことで、候補物件の比較や交渉もスムーズに進み、納得のいく選択につながりやすくなります。

リフォームやメンテナンス計画を事前に立てている

「安く買って、あとで修繕しよう」と考えていても、具体的なリフォームやメンテナンスの計画を持たないと、想定外の出費や工事の遅れで後悔することがあります。

一方、購入した中古住宅に満足している人は、物件の購入をゴールとせず、その後のリフォームやメンテナンスまで含めた長期的な住まい計画を立てているのが特徴です。クロスの張り替えや設備の交換といった表面的なリフォームだけでなく、将来必要となる可能性のある、目に見えない部分の更新も視野に入れているのです。

例えば、ホームインスペクションの結果を基に、「5年後には給湯器の交換、10年後には外壁の塗装が必要になるだろう」といった具体的なメンテナンス計画と、そのための費用をあらかじめ予算に組み込んでいます。

このように、購入前に建物の状態を客観的に把握し、現実的な修繕計画を立てることは、入居後に想定外の出費を未然に防ぐことにつながります。

保証・制度を活用している

トラブルを未然に防ぎ、安心して住み続けるために、法律や公的な制度を上手に活用することも重要です。

売主が宅建業者の場合は2年未満の免責特約が無効であること、個人間取引では免責合意が可能になることを理解したうえで、契約内容を慎重に確認します。また、インスペクション合格後に既存住宅売買瑕疵保険へ加入し、万が一引渡し後に欠陥が見つかっても修繕費をカバーできるよう備えます。

こうした保証制度を活用すれば、法的リスクや金銭的リスクを同時に抑え、安心して取引を進められるでしょう。

生活導線や周辺環境を事前に確認している

暮らしやすさは、間取りや設備だけでなく、動線や収納、周辺環境にも大きく左右されます。

満足度の高い購入者は、内覧時に間取りの使い勝手や収納、コンセントの配置などをしっかり確認し、平日・休日や昼夜を問わず複数回現地を訪れて、騒音・臭気・日当たり・防犯面まで自分の目と耳で確かめています。

さらに、売主や近隣住民に対して「過去のトラブル」や「自治会活動の負担」など、生活面で気になる点を積極的に質問し、住み始めてからギャップに悩まされないよう備えています。

将来の資産価値も視野に入れて選んでいる

住宅を「消費」するのではなく、将来にわたって価値を維持・向上させる「資産」として捉え、目先の価格だけでなく長期的な資産価値も視野に入れて物件を選んでいるのも特徴です。

特に、2025年4月以降、省エネ基準義務化の影響で住宅市場は「高性能住宅」と「旧基準住宅」で二極化が進みます。

そのため、将来の資産価値や売却しやすさを重視する人は、築年数だけでなく断熱等級や一次エネルギー性能、維持管理履歴など、建物そのものの「中身」にも目を向けています。