ペンシルハウスが売れない7つの理由と高く早く売るためのポイント

そもそもペンシルハウス（狭小住宅）とは？

ペンシルハウスとは、その名の通り、鉛筆のように細長い敷地に建てられた住宅のことで、一般的には「狭小住宅」とも呼ばれます。

明確な定義はありませんが、およそ15坪（約50㎡）以下の狭い土地に建てられた2階建てや3階建ての住宅を指すことがほとんどです。

特に土地の価格が高い都心部で、土地を有効活用するために多く見られる建て方です。

売れないは誤解！正しい戦略で売却は可能

「ペンシルハウスは売れない」というのは、半分正解で半分は誤解です。確かに、一般的な住宅と比べて買い手が限定される傾向はありますが、決して売れないわけではありません。

むしろ、立地や物件の特性を正しく理解し、それを求める買い手に向けて適切なアプローチをすれば、スムーズな売却は十分に可能です。

大切なのは、物件の弱みだけでなく強みも客観的に把握し、戦略的に売却活動を進めることです。

ペンシルハウスが持つ意外なメリット

売却を考える上では、デメリットばかりに目を向けるのではなく、ペンシルハウスならではのメリットを理解しておくことが非常に重要です。

• 駅近など利便性の高い立地が多い：都心部や駅に近いエリアに建てられていることが多く、交通の便や生活の利便性を重視する人にとっては大きな魅力となります。
• 固定資産税や都市計画税を抑えられる：土地面積が小さいため、税金の負担が比較的軽い傾向にあります。これは購入後のランニングコストを気にする買い手にとって、大きなアピールポイントです。
• ユニークなデザインや設計：限られた空間を最大限に活用するため、吹き抜けやスキップフロアなど、設計に工夫が凝らされた個性的な物件が多いのも特徴です。

これらのメリットは、売却活動において強力な武器となり得ます。

理由1：買い手のターゲット層が限定される

ペンシルハウスが売れにくい最大の理由は、買い手のターゲット層が狭い点にあります。例えば、「広いリビングで子供をのびのび育てたい」と考えるファミリー層や、「庭でガーデニングを楽しみたい」という方には、ペンシルハウスは選択肢に入りにくいのが現実です。

主なターゲットは、利便性を最優先する単身者やDINKS（子供のいない共働き夫婦）などに限られるため、一般的な住宅に比べて買い手を見つけるのに時間がかかる傾向があります。

理由2：建て替えや増改築のハードルが高い

土地が狭く、隣家との距離も近いため、将来的な建て替えや大規模なリフォーム、増改築が難しいケースが少なくありません。

建築基準法上の制限（建ぺい率や容積率、斜線制限など）をクリアするのが難しかったり、工事の際に重機が入れず費用が割高になったりする可能性があります。

購入希望者の中には、長期的な視点で住まいの柔軟性を重視する方もいるため、これが売却のネックになることがあります。

理由3：駐車スペースがない・間口が狭い

都心部のペンシルハウスでは、駐車スペース（ビルトインガレージ）がない、あるいはあっても非常に狭く、大型車は駐車できないといった物件が目立ちます。

車を所有している、または将来的に所有したいと考えている買い手にとっては、これは大きなデメリットです。また、土地の間口（道路に接している部分の幅）が狭いため、車の出し入れがしにくい点も敬遠される理由の一つです。

理由4：生活動線が複雑で日当たりが悪い場合がある

ペンシルハウスは縦の空間を有効活用するため、3階建て以上になることが多く、階段の上り下りが頻繁になります。

この上下移動の多い生活動線は、年齢を重ねたときのことを考えると不安に感じる方もいます。

また、隣家と密集しているため、特に1階部分は日当たりや風通しが悪くなりがちです。これらの居住快適性に関する懸念点が、売れにくさにつながることがあります。

理由5：メンテナンス費用が割高になりやすい

外壁の修繕や屋根のメンテナンスを行う際、隣家との距離が近すぎるために足場を組むのが難しい、あるいは隣の敷地を借りなければ組めないといったケースがあります。

これにより、一般的な住宅よりも工事費用が割高になってしまう可能性があります。購入後の維持費を心配する買い手にとっては、見過ごせないポイントです。

理由6：土地が狭く資産価値が下落しやすい

不動産の価値は「土地」と「建物」で構成されますが、ペンシルハウスは土地の面積が小さいため、資産価値に占める建物の割合が大きくなります。

木造戸建ての建物価値は、一般的に築20年〜25年でほぼゼロに近くなると言われているため、土地の価値が残りにくいペンシルハウスは、資産価値が下落しやすい傾向にあります。この点は、資産としての価値を重視する買い手から敬遠される一因となります。

理由7：隣家との距離が近くプライバシーを確保しにくい

敷地境界線ぎりぎりに建てられていることが多いため、隣家との距離が非常に近く、窓を開けると隣の家の壁、ということも珍しくありません。

生活音や視線が気になりやすく、プライバシーの確保が難しいと感じる方もいます。特に音に敏感な方や、静かな住環境を求める方にとっては、大きな懸念材料となります。

ポイント1：専門業者によるホームインスペクション（住宅診断）を実施する

買い手が中古住宅に抱く最も大きな不安は、「目に見えない部分に欠陥がないか」という点です。特にペンシルハウスは構造が特殊なため、その不安はより大きくなります。

そこで有効なのが、専門家による「ホームインスペクション（住宅診断）」です。建物の状態を客観的に評価してもらい、問題がないことを証明できれば、買い手は安心して購入を検討できます。

もし修繕が必要な箇所が見つかった場合でも、事前に対応しておくことで、売却後のトラブルを防ぐことにもつながります。

ポイント2：ペンシルハウスの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社ならどこでも同じ、というわけではありません。ペンシルハウスの売却を成功させるには、その特殊性を理解し、適切な販売戦略を立てられるパートナー選びが不可欠です。過去にペンシルハウスの売却実績が豊富にある不動産会社を選びましょう。

そうした会社は、どのような買い手にアプローチすれば響くのか、物件の魅力をどう伝えれば価値が上がるのか、というノウハウを持っています。複数の会社に査定を依頼し、担当者の知識や提案内容を比較検討することが重要です。

ポイント3：内覧時の印象を良くする「ホームステージング」を徹底する

ペンシルハウスは室内が狭く、物が散らかっていると、実際の広さ以上に圧迫感を与えてしまいます。内覧は、買い手がその家での生活を具体的にイメージする重要な機会です。

だからこそ、「ホームステージング」が非常に効果的です。専門業者に依頼する本格的なものだけでなく、自分でできる範囲でも構いません。

• 不要な家具や荷物を減らし、空間を広く見せる
• 全ての部屋の照明をつけ、室内を明るくする
• 水回り（キッチン、浴室、トイレ）を徹底的に清掃する
• 玄関や窓を開けて空気を入れ替え、匂いにも配慮する

少しの手間で、内覧時の印象は劇的に変わります。

ポイント4：ターゲット層に響く強みをアピールする

「誰にでも売ろう」とすると、結局誰の心にも響きません。ペンシルハウスの売却では、ターゲットを明確に絞り、その層に響く強みを的確にアピールすることが重要です。

このように、物件の特性とターゲット層のニーズを結びつけてアピールすることで、物件の価値はより一層高まります。

ポイント5：最終手段として「買取」も検討する

「どうしても買い手が見つからない」「できるだけ早く現金化したい」といった事情がある場合には、「買取」という選択肢も視野に入れておくと良いでしょう。買取とは、不動産会社が直接あなたの物件を買い取る方法です。

買取は売却価格が「仲介」よりも低くなる傾向がありますが、スピーディーかつ確実に売却できるという大きなメリットがあります。ご自身の状況に合わせて、最適な方法を検討しましょう。

対処法1：売却価格や売り出し条件を見直す

売れない最も一般的な理由は、やはり「価格」です。周辺の類似物件の売出価格や成約価格を再度調査し、ご自身の物件の価格が相場からかけ離れていないかを確認しましょう。

不動産会社の担当者と相談の上、思い切って価格を下げる（値下げする）ことも有効な手段です。また、「現状渡し」の条件で売り出している場合は、売主の負担で一部リフォームを行う、ハウスクリーニングを入れるといった条件変更も、買い手の購入意欲を刺激するきっかけになり得ます。

対処法2：不動産会社との媒介契約を見直す・変更する

現在の不動産会社の販売活動に疑問を感じる場合は、媒介契約の種類や、不動産会社そのものを見直すタイミングかもしれません。

• 媒介契約の見直し：1社にしか依頼できない「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んでいる場合、複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」に切り替えることで、物件情報がより多くの買い手の目に触れる機会が増えます。
• 不動産会社の変更：担当者の報告が遅い、内覧の数が極端に少ないなど、販売活動に不安がある場合は、他の不動産会社への変更（乗り換え）も検討しましょう。その際は、ペンシルハウスの売却実績が豊富な会社を改めて探すことが重要です。

対処法3：売却ではなく「賃貸」に出すことを検討する

もし売却を急いでいないのであれば、「売る」から「貸す」へと視点を変えてみるのも一つの手です。

ペンシルハウスは駅近など利便性の高い立地にあることが多いため、賃貸物件としての需要が見込める場合があります。

賃貸に出すことで毎月の家賃収入を得ながら、不動産市場の動向を見て、より良いタイミングで再度売却を目指すという戦略も可能です。

ただし、賃貸には管理の手間や空室リスクも伴うため、メリット・デメリットを十分に比較検討する必要があります。