廃屋を売却するには？廃墟になった家を売る方法や費用を解説

放置すると「特定空家」に指定される

廃屋を管理せずに放置していると、行政から「特定空家」に指定される可能性があります。この根拠となるのが、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」で、通称「空家法」と呼ばれるものです。

空家法は、管理が不十分な空き家が周辺の生活環境に及ぼす悪影響を防ぎ、地域住民の安全や財産を守ることを目的としていて、特に危険性が高いと判断された空き家を「特定空家」として指定します。

「特定空家」に指定される可能性がある物件

さらに、2023年12月13日に施行された改正空家法では、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。

管理不全空家は、「特定空家」になる一歩手前の、予防的な段階を指し、屋根や外壁の一部が壊れていたり、敷地に雑草が繁茂していたりする状態でも指定される可能性があります。

管理不全空家の新設は、行政がより早い段階で所有者に介入できるようになったことを意味します。

固定資産税が最大6倍になる

廃屋を放置する上で、最も大きな金銭的リスクが、固定資産税の大幅な増額です。

通常、住宅が建っている土地（住宅用地）には、「住宅用地の特例」という税金の優遇措置が適用されています。住宅用地の特例によって、土地の面積200㎡以下の部分には、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1に、都市計画税は3分の1にまで減額されています。

しかし、所有する廃屋が「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、自治体から状態を改善するように勧告を受けると、住宅用地の特例から除外されてしまうのです。

特例が適用されなくなると、課税標準額の減額措置がなくなるため、土地にかかる固定資産税は理論上、最大で6倍に跳ね上がることになります。

モデルケース

※計算例は、神戸市のウェブサイトに掲載されたモデルケースに基づき筆者作成（参照元：神戸市：空き家の敷地にかかる固定資産税）

※課税標準額の上限（評価額の70%）などの負担調整措置が適用される場合があります。

上記のモデルケースでは、行政からの勧告を放置したために、税負担が年間で10万円以上も増えています。

このように、廃屋を放置したために住宅用地の特例から外れてしまった場合、経済的負担が増える可能性がある点に注意しましょう。

損害賠償を請求される可能性がある

固定資産税の増額だけでなく、所有者個人が法的な賠償責任を負うリスクもあります。

所有する廃屋が原因で第三者に損害を与えてしまった場合、民法第717条の「工作物責任」に基づき、被害者から損害賠償を請求される可能性があります。

例えば、老朽化した屋根の瓦が強風で飛ばされ、通行人に当たって怪我をさせてしまったり、隣に駐車していた車を傷つけてしまったりした場合が挙げられます。

建物の管理責任は、全面的に所有者が負わなければなりません。保険に加入していない人は、多額の賠償金を自己資金で支払う事態にもなりかねないので注意が必要です。

行政に強制的に解体などを行われ費用を請求される可能性がある

行政からの指導や勧告、改善命令にも従わない状態が続くと、最終的には強制的な措置が取られます。

特定空家に対する最終手段として、行政が所有者に代わって建物の解体などを行う「行政代執行」という制度があります。行政代執行では、所有者の意思にかかわらず、行政の判断で建物を強制的に取り壊すことができる措置です。

解体にかかった費用はタダではなく、全額、所有者に請求されてしまいます。建物の規模や構造によっては数百万円にのぼることもあり、もし支払いを拒否すれば、給与や預金、その他の財産が差し押さえられることもあります。

なお、行政代執行に至る前の命令に違反しただけでも、50万円以下の過料が科される可能性があるので注意してください。

※参照元：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置

現状のまま「古家付き土地」で売る

「古家付き土地」としての売却は、建物を解体せず、現在の状態のまま土地と建物をセットで売り出す方法です。市場では、主な価値は土地にあると見なされます。

メリットは、解体や大規模なリフォームのための初期費用がかからない点です。所有者にとっては、最も手軽に売却活動を始められる方法だと言えます

一方で、売却価格は更地で売るよりも低くなる傾向があります。購入者が建物の解体費用を負担する必要があるため、解体費用分が売却価格から差し引かれる形で交渉されることが多いためです。また、建物の劣化状態がひどいと、買い手を見つけること自体が難しくなる可能性もあることを覚えておきましょう。

解体して「更地」で売る

建物を解体・撤去し、土地を「更地」の状態にしてから売り出す方法もあります。

購入者にとっては、解体の手間や費用、リスクを考える必要がないため、すぐに新築住宅の建築を検討している層など、より幅広い買い手からの需要が見込めます。その結果、「古家付き土地」として売る方法よりも高く、そして早く売却できる可能性があります。

デメリットは、初期費用が高額になることです。建物の構造や規模にもよりますが、木造住宅でも100万円以上の解体費用がかかることが多く、全額を所有者が負担しなければなりません。

さらに、固定資産税の増額もデメリットとして挙げられます。建物を解体した瞬間から、その土地は「住宅用地の特例」の適用対象外となります。土地が売れるまでの間、所有者は最大6倍に増額された固定資産税を支払い続ける必要があるため、売却が長引くと税負担だけで数十万円の損失が生じる可能性も考えられます

自治体の「空き家バンク」に登録する

「空き家バンク」は、各市区町村が運営している、空き家を「売りたい・貸したい」所有者と、「買いたい・借りたい」利用希望者をマッチングさせるための公的な情報サイトです。

物件情報の登録や掲載は無料で行うことができ、自治体によっては、空き家バンクに登録された物件を対象として、リフォームや解体にかかる費用の一部を補助する制度を設けていることがあります。

国土交通省の調査では、空き家バンクを設置している自治体は86％で、そのうち67％が「利活用・流通促進に関する補助金」を設置しています。

ただし、空き家バンクは、あくまで情報を提供して出会いの場を設けるだけで、成約を保証するものではありません。

自治体は、売買交渉や契約手続きには直接関与しないため、当事者同士で進めるか、別途不動産会社に仲介を依頼する必要があります。仲介を依頼した場合は、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。

専門の不動産会社に「買取」してもらう

一般の個人買主を探す「仲介」とは異なり、再販などを目的とする不動産会社（買取業者）に直接物件を売却する方法です。

買取業者に依頼する場合は、仲介にはない多くのメリットがあります。

例えば、買主を探す期間が不要なため、査定から契約、現金化までが早く、最短で数週間で手続きが完了することもあります。また、現状のまま売却できるため、建物がどんなに古くても、また家の中に家具や荷物（残置物）が残っていても、そのままの状態で引き取ってもらえます。

さらに、 買取業者は物件のリスクをすべて理解した上で購入するため、売却後に欠陥が見つかっても売主が責任を負う必要はありません。買取業者に依頼する場合は「契約不適合責任」が免責される特約を結ぶのが一般的なので、売却後のトラブルの心配がなくなります。

一方で、デメリットは、売却価格が市場相場よりも安くなることです。買取業者は、買い取った後のリフォーム費用や解体費用、再販するまでのリスクや利益を価格に織り込むため、買取価格は市場価格より安くなるのが一般的です。

ただし、不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料は発生しません。

3000万円特別控除の「空き家特例」とは？

相続した廃屋の売却において、効果的な節税策が、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、通称「空き家特例」と呼ばれるものです。

空き家特例は、一定の要件を満たす相続空き家を売却した際に、算出した譲渡所得から最大で3,000万円を控除できるという制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例を適用することで譲渡所得税がゼロになる可能性もあります。

なお、空き家特例は、2024年1月1日以降の譲渡から、さらに使いやすく改正され、高額な解体費用を自己資金で用意できない所有者も、初期費用ゼロ、かつ節税効果を得ながら廃屋を手放せる可能性が広がりました。

ただし、適用を受けるためには、厳しい要件をすべてクリアする必要がある点に注意が必要です。適用要件が細かく定められているため、詳細は国税庁のウェブサイトで必ず確認してください。

売れない可能性がある

まず認識しておくべきなのは、特に状態が悪い廃屋の場合、一般の個人を買い手として探す仲介の方法では、なかなか買い手が見つからない可能性があることです。

内覧希望者が現れても、建物の劣化や雨漏り、柱の傾きなどを見て購入を断念するケースは少なくありません。また、金融機関もそのような物件の担保価値を低く評価するため、買主が住宅ローンを組めずに契約に至らないことも考えられます。

ただし、「仲介で売れない＝誰にも売れない」というわけではありません。売れない状況の廃屋でも、専門の不動産買取業者に直接売却する選択肢があります。

買取業者は、リフォームや解体を前提として物件の価値を評価するため、どのような状態の廃屋でも買い取ってくれることが多いです。売却価格は市場相場より低くなりますが、確実に手放したい時には、買取業者への依頼を検討しましょう。

売却前の解体は慎重に判断する

「家が古いから、解体して更地にすれば高く売れるはず」と安易に判断するのは危険です。売却前の解体は、慎重に判断することが求められます。

更地にすれば買い手の範囲が広がるのは事実ですが、解体には高額な費用を自己資金で前払いする必要があります。

さらに、建物を解体した瞬間に固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、土地の保有コストが急増する点も大きなリスクです。もし更地にした後の売却活動が長引けば、増額された固定資産税の負担が、売却価格の上昇分を上回ってしまい、結果的に損をしてしまうケースもあるためです。

解体するかどうかの判断は、解体費用の見積額、地域の不動産市場の動向、「古家付き」と「更地」の想定売却価格の差などを総合的に考慮して決めるべきです。

必ず不動産会社に相談し、専門的な視点からアドバイスを受けた上で最終決定しましょう。

売主が負う契約不適合責任のリスクを回避する

「古家付き土地」として現状のまま売却する際に、特に注意したいのが「契約不適合責任」です。

契約不適合責任は、売買契約の内容に適合しない欠陥が売却後に見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。買主は売主に対し、修繕の要求、代金の減額請求、損害賠償請求、さらには契約の解除を求めることができます。

廃屋の売却では、所有者自身も物件の細かな状態をすべて把握できていないことが多くあります。契約不適合責任のリスクを回避するためには、売買契約書に「契約不適合責任を免責する」という特約を盛り込むことが一般的です。物件の既知の欠陥をすべて買主に告知した上で、それ以外の未知の欠陥については責任を負わない、という取り決めを双方合意の上で行います。

なお、専門の不動産会社による「買取」の場合は、業者がリスクをすべて承知の上で購入するため、この契約不適合責任が完全に免除されるのが通例です。売却後のトラブルを避けたい場合には、買取業者に依頼する方法は安心できる選択肢だと言えるでしょう。