築3年のマンションを売却すると損？高く売るコツや注意点など

築3年のマンションの売却相場

築3年のマンションは「築浅物件」として市場価値が高く評価されますが、売却相場は立地や物件の条件によって大きく異なります。

主要都市圏における築5年以内のマンションの売却相場は以下の通りですが、駅からの距離、階数、方角、マンションのブランドといった個別の条件で価格は大きく変動するため、あくまで参考値としましょう。

※1 都心6区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区
※2 城南・城西：品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区など
※3 城東・城北：台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、北区、板橋区、豊島区など
※大手不動産ポータルサイトや不動産調査会社が公開している、2025年上半期の「築5年以内」中古マンションの成約データや売出価格データを基に筆者算出

全体的な傾向として、築3年のマンションは、中古市場で高く評価されていることがわかります。東日本不動産流通機構（REINS）の「築年数別成約状況」を見ても、築0～5年の物件は他のどの築年数帯よりも平均成約価格が最も高くなっています。

なお、正確な価値を把握するためには、査定を依頼して専門家の評価を得ることをおすすめします。

新築時の購入価格を基準に考えた上で、不動産ポータルサイトや「レインズ」で同じマンション内や周辺の類似物件の取引価格を調べ、最終的に複数社に査定を依頼して実際の評価価格を確認しましょう。

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資産価値が高いうちに売却できる

築3年のマンション売却のメリットは、マンションの資産価値が最も高い時期に売却できることです。

一般的に、マンションの価値は築年数と共に下落していきますが、築浅のうちは価格の下落が非常に緩やかです。

レインズの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」では、築0～5年のマンションは他のどの築年数帯よりも平均成約価格が最も高く、強い需要があることが分かります。

また、市場に流通する物件が少ないことも価値を後押ししています。レインズの同じ資料では、首都圏で新規登録される中古マンションのうち、築5年以内の物件は全体の5.7%しかありません。

需要に対して供給が少ないため、希少価値が高まり、価格が維持されやすいのです。

早期売却が期待できる

「ほぼ新築」に近い状態の築3年のマンションは、買い手が見つかりやすく、早期売却を期待できることもメリットです。

購入を検討している人にとって、中古物件で懸念されがちな設備の古さや内装の傷みがほとんどない点は魅力的だと言えます。また、売主にとっても、売却前に高額なリフォームや修繕を行う必要がなく、室内をきれいに清掃し、整理整頓するだけで内覧時の印象を良くすることが可能です。売却前のリフォーム工事が不要であれば、その分の費用と期間を節約することにつながります。

さらに、築浅の場合、市場に流通する物件が少ないため、買い手にとって魅力的な物件は問い合わせの数も多くなる傾向です。結果として、販売活動の期間が短縮され、スムーズな売却に繋がる可能性も高いでしょう。

購入価格より高く売れる可能性がある

近年のマンション価格の高騰という市場全体の追い風によって、3年前に購入した価格よりも高い価格で売却できる可能性があります。

特に、最寄り駅から近い、商業施設が充実している、学区が良いなど、立地条件に恵まれた人気のマンションであれば、その可能性はさらに高まります。都心部や再開発が進むエリアでは、購入価格を大きく上回る価格で成約した事例も少なくありません。

売却時には仲介手数料や税金などの諸費用がかかるため、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。しかし、それらの費用を差し引いても、購入時よりプラスになるケースが起こり得るのが、現在の市況の特徴です。

譲渡所得が高額になる

築3年のマンションを売却する時のデメリットとして、売却で得た利益（譲渡所得）にかかる税金が高額になることが挙げられます。

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されますが、税率は不動産の所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の不動産から生じた利益は「短期譲渡所得」に分類され、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた税率は39.63%です。一方で、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」に分類され、税率は20.315%と約1/2の税率になります。

※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

つまり、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率の差が、築3年での売却が税制面で不利と言われる理由です。

住宅ローンの残債が売却価格を上回るリスクがある

築3年という早い段階での売却では、住宅ローンの元金があまり返済できていない点にも注意してください。

マンションの売却価格から諸費用を差し引いた手取り額が、住宅ローンの残債を下回ってしまう「オーバーローン」の状態になるリスクがあります。もしオーバーローンになった場合、売却代金だけではローンを完済できません。

不足分を自己資金で一括返済しなければ、金融機関が設定している抵当権を抹消できず、売却手続きそのものを進めることができなくなるので気をつけましょう。

多くの住宅ローンで採用されている「元利均等返済」という返済方式では、毎月の返済額は一定ですが、返済初期は支払額に占める利息の割合が大きくなっています。思った以上に元金の減るペースが緩やかな場合があるため、必ず売却前に残債がいくらあるのか確認しておくことをおすすめします。

購入価格より安くなる可能性がある

マンション市場が上昇傾向にあるとはいえ、すべての物件が購入した価格よりも高く売れるわけではありません。

マンションを売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料や、売買契約書に貼付する印紙税、住宅ローンを完済するための抵当権抹消の登記費用など、様々な諸費用も発生します。

この諸費用を考慮すると、たとえ購入時と同じ価格で売却できたとしても、手元に残る金額はマイナスになり、結果的に損をしてしまう可能性があります。売却を検討する前に、購入時の価格だけでなく、売却にかかる費用も含めた上で資金計画を立て、売却による損益を慎重にシミュレーションしておきましょう。

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売却タイミングを見極める

不動産売却全体に言えることですが、少しでも高く売るためには、売却のタイミングを見極める必要があります。

不動産市場は、一般的に人の移動が多くなる春（2月～3月）や、秋の転勤シーズン（9月～10月）に取引が活発になる傾向です。この時期はマイホームを探す購入希望者が増えるため、需要が高まり、通常期よりも高く、そして早く売れる可能性が高まります。

また、住宅ローン金利の動向や、住宅関連の税制優遇策など、社会的な要因も不動産の価格に影響を与えます。日頃からニュースなどで最新の市場動向に注目しながら、売却の緊急度と照らし合わせて最適なタイミングを検討しましょう。

同じマンションや周辺の新築・類似マンションの相場から売出価格を設定する

築3年の物件を検討する購入希望者は、近隣で販売されている新築マンションも比較対象としている人が多くいます。もし、設定した売出価格と新築マンションの価格差がわずかであれば、「最初の所有者」という満足感を得られる新築物件を選んでしまう可能性があります。

そのため、売出価格を決める時は、同じマンション内の過去の売却事例や、周辺の築浅中古マンションの相場を調べるだけでは不十分です。必ず近隣の新築マンションの販売価格も調査し、それと比較して少し割安感のある魅力的な価格に設定しましょう。

内覧対応を丁寧に行う

築3年のマンションの魅力である「新しさ」を購入希望者に最大限に伝えられるように、内覧で良い第一印象を与えましょう。

高額なリフォームは必要ありませんが、家全体の徹底的な清掃は必ず行ってください。特に、キッチン、浴室、洗面所、トイレなどの水回りは汚れが目立ちやすいため、念入りに掃除します。また、部屋が少しでも広く見えるように、不要な物を処分して整理整頓を心がけましょう。

内覧当日は、すべての部屋の照明をつけて明るい空間を演出し、窓を開けて気持ちの良い空気に入れ替えてください。そして、購入希望者からの質問には、正直かつ丁寧に答え、「日当たりが良く冬でも暖かい」「収納が多くて助かる」など、実際に住んで感じた心地よさを具体的に伝えましょう。

築浅マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産売却において、パートナーとなる不動産会社選びは、売却の成否を左右する重要なステップの一つです。

不動産会社と一言でいっても、戸建てが得意な会社、投資用物件に強い会社など、それぞれに得意なエリアや物件種別があります。そのため、築3年のマンションを売却したい場合には、特に「築浅マンション」の売却実績が豊富な会社を選ぶのがおすすめです。

実績のある会社は、築浅物件の価値を正しく評価する査定能力はもちろん、その魅力を購入希望者に効果的に伝える販売戦略や広告のノウハウを持っています。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格の根拠を具体的に説明してくれるか、販売戦略は明確か、担当者との相性は良いか、といった点を総合的に判断して、信頼できるパートナーを選びましょう。

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築3年のマンションを売却した時に使える可能性がある特別控除

短期譲渡所得の高い税率を乗り越えるためにも、特別控除を活用することをおすすめします。

ただし、特例の適用を受けるには、「自身が主として居住していた家屋であること」など、厳格な要件が定められていて、一つでも満たさないと利用することができません。国税庁のウェブサイトで適用要件が詳細に解説されているため、当てはまるか事前に必ず確認してください。

※参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

なお、特に注意したい主な要件は以下の通りです。