媒介契約書とは？雛形やチェックポイント・契約の種類の選び方も解説

媒介契約書とは

「媒介契約書」とは、不動産売買の仲介（媒介）をする会社と結ぶ契約のことです。

不動産の売買をする場合、売り手や買い手が自分で相手を見つけるのは難しいため、相手を探してくれる不動産会社などを仲介するのが一般的です。そして、不動産会社に仲介してもらう際に結ぶのが「媒介契約」です。

媒介契約を行うと、仲介だけでなく様々な業務を依頼することができます。

※ただし、契約内容によって詳細に異なる場合もあるため注意が必要です

こうした仲介や業務の委託を行うために交わした契約内容を書面にしたものが、媒介契約書です。

仲介を行う不動産業者は、媒介契約書を交付しなければ、仲介などの業務を行うことができません。

媒介契約は3種類から選択できる

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれ契約内容が異なるので、契約する際はどれが自分に合っているか、よく確認しておきましょう。

媒介契約書の雛形

媒介契約書の雛形は、国土交通省の標準媒介契約約款を参考にすることができます。

また、レインズには「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の媒介契約書の雛形がそれぞれ掲載されているので、参考にしてください。

媒介契約書を締結するタイミングは？

不動産を売却する場合、媒介契約書を締結するのは、不動産査定の後で、いくらで売り出すか決まった後です。

【媒介契約書を締結するまでの流れ】

また、不動産を購入する場合は、購入したい不動産を見つける前に媒介契約書を締結します。

媒介契約書にサインする前にチェックすること

契約書にサインする前には、必ず契約内容を確認しましょう。

契約書の内容をよく理解せずに締結してしまうと、知らないうちに契約違反行為をしていたり、思わぬ出費が発生して資産計画に影響が出たりする可能性があります。

しかし、契約書は言い回しや使われている単語など、慣れていないと理解しにくいと感じることもあります。

そのため、重要なポイントだけでも、しっかり押さえておくことが大切です。

以下では、チェックポイントについてより詳しく紹介していきます。

契約の種類

契約の種類によって、依頼できる内容が異なります。

特に大きな違いは、依頼できる不動産会社の数が変わる点です。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」では、依頼できる不動産会社が1社のみと決められています。

複数社に依頼がしたいと思っている場合は、「一般媒介契約」で契約を締結しましょう。

他にも、契約の種類によってできることとできないことが異なるので、「媒介契約は3種類から選択できる」の章の表をよく見て契約の種類を決めましょう。

物件情報の正確さ

契約書には、売却したいと思っている不動産の情報が記載されています。

そこに記載されている物件情報に誤りがあると、違約金を請求されたり、思わぬトラブルになったりするリスクが高いです。

そのため、自分が把握している物件情報と異なる点があれば、締結する前に速やかに訂正しましょう。

【物件情報で特にチェックするポイントの例】

仲介手数料の金額と支払時期

仲介手数料（約定報酬額）の上限は、法律で定められています。

売買する不動産の金額によって上限が異なるので、自分の不動産の価格と照らし合わせて、多すぎる仲介手数料が設定されていないか確認しましょう。

出典：「不動産取引の手引き」４　媒介(仲介)契約を締結するときは（２）

ただし、空き家等に係る媒介報酬規制の見直しにより、依頼主の合意があることを前提として、特例が認められるようになりました。物件価格が800万円以下の宅地建物は、媒介報酬の上限を超えていても30万円の1.1倍までは請求されます。「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」とされていますが、実際に空き家である必要はありません。

出典：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し

【仲介手数料上限の計算例（消費税抜き売買代金で計算）】

※例のため上記の特例は適用せず計算

なお、取引額が400万円を超える場合は、「簡易計算法」でも上限額を知ることができます。

簡易計算法の計算式

(取引額（税抜）×3%＋6万円)×1.1(消費税込)

【簡易計算法の計算例】

仲介手数料の支払いは、不動産の売買契約を締結したタイミングで仲介手数料の約50%、決済・引き渡しをするタイミングで残りの金額を支払うよう、媒介契約書で定めるのが一般的です。

ただし、支払い時期は法的に定められているわけではありません。

そのため、契約の内容によっては、別のタイミングで一括で支払うなどと定められている可能性もあります。

仲介手数料の支払いが、可能なタイミングで可能な額かどうか、契約書をしっかりと確認しておきましょう。

特別依頼に係る費用

不動産会社に特別に依頼した広告や、遠隔地への出張などがあった場合、それらにかかった費用は請求されることがあります。

ただし、こうした実費の請求は、事前に依頼主に承諾があるものに限られます。

また、不動産会社が通常行うインターネット広告に関しては、「特別に依頼した」とみなされないことが多いです。

レインズへの登録義務

契約書には、「レインズ（不動産流通標準情報システム）」への登録についても記載されています。「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」で契約した場合、レインズへの登録が義務付けられています。

一方、「一般媒介契約」の場合はレインズへの登録は義務ではなく任意で、登録してもしなくてもよいとされています。

一方で、レインズに登録されると、不動産会社であれば物件情報や売買状況などが閲覧が可能になります。

そのため、誰にも知られずに不動産を売買したいと考えている人にとっては、懸念点になることもあります。

どうしても気になる場合は、公開範囲や広告の出し方（掲載の有無など）を事前に不動産会社に確認しておくと安心です。

有効期間と更新方法

「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」では、標準媒介契約約款によって、契約の有効期限が3カ月と定められています。「一般媒介契約」では、有効期限が明確に定められていないものの、国土交通省の標準媒介契約約款では、契約期間は原則3か月以内とすることが望ましいとされています。

長すぎたり短すぎたりする契約では、依頼者が不利になりかねないからです。

契約の有効期限が過ぎたら、依頼者と不動産会社の合意のもと、契約を更新することができます。

更新の際に契約内容に変更がない場合は、そのまま同じ契約内容で更新が可能です。

契約解除の条件

契約期間中に違反事項に該当することをしてしまった場合、契約解除となることがあります。

違反事項は、契約書に記載されているのでよく確認しておくことで、思わぬトラブルを防ぐことができます。

【代表的な違反事項の例】

また、どんな場合であれば正当に契約解除ができるか、契約書に記載してある内容を把握しておくことも大切です。

不動産会社側に明らかな過失があった場合の契約介助権について、契約書に記載があるか確認しておきましょう。

契約解除の違約金について

依頼主の都合や過失によって契約解除となった場合、違約金が発生することがあります。不動産会社側に責任がない場合、契約書に記載された違約金の取り決めにしたがって、不動産会社が契約の履行のために要した実費や、仲介手数料に相当する違約金が請求されます。

【実費を請求される場合の例】

【仲介手数料分の違約金を請求される場合の例】

こうした違約金の取り決めは、「契約解除」「違約金」「費用償還の請求」「費用」「損害賠償」等の条項に記載があることが多いので、締結前によく確認しておきましょう。

明示型か非明示型か

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があります。

一般媒介契約では複数の会社に依頼することができますが、どの会社に依頼したか通知するのが「明示型」、通知しないのが「非明示型」です。

どちらの場合でも、売買が成約した場合には、全ての不動産会社にどの不動産会社で成約したかを通知しなければいけません。

明示型の場合、明示していない不動産会社で売買を成約させると、広告料などの実費の返還を求められます（ただし仲介手数料以下）。

標準媒介契約約款に基づいているか

標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約の契約条項のことです。依頼者側が不利にならないよう、契約内容を定めています。

ただし、媒介契約の契約内容を決めるうえで、必ずしも標準媒介契約約款に基づかなければならないという法律はありません。そのため、約款に沿っていない契約内容を提示される可能性もあります。

依頼主が不利になる契約かどうかを判断するひとつの指標にもなるため、標準媒介契約約款に基づく契約内容であるか、明記されていることを確認しておくと安心です。

信頼できる不動産会社を選ぶには？

媒介契約を結ぶと、3カ月はその不動産会社に売買の仲介を依頼することになります。

大切な不動産を任せるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

【信頼できる不動産会社を選ぶポイント】

ここからは、それぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

査定価格の根拠は明確か

不動産の査定をした根拠が曖昧では、本当に査定された金額が妥当かどうか、信用することができません。

【査定の根拠としてチェックするポイント】

また、査定価格に不安があるときは、複数の会社に査定を依頼したり、自分でも不動産価格に関する情報を調べたりすることも有効です。

具体的な販売戦略を提示するか

どんな広告手法を使って取引相手を探していくか、明確にしてくれる不動産会社だと安心です。特に不動産を売却したいと考えている場合、どんなにいい条件で募集をしても、買いたいと思っている人にその情報が届かなくては意味がありません。

不動産を売却する場合の広告手法はいくつかあるので、覚えておくと便利です。

広告手法の例

• 不動産情報サイトへのインターネット広告の掲載
• レインズへの登録
• 不動産会社のサイトへの掲載
• 地域の掲示板などインターネット以外の広告の掲載

特に、近年ではインターネット広告が主流のため、インターネット広告に詳しいと安心です。

一方で、幅広く取引相手を募集するためには、インターネット以外の広告も利用できるかどうか、確認しておくとよいでしょう。

「囲い込み」をしないか

不動産会社は通常、売り手も買い手も同じ会社で取引できます。そのため、自社で売り出された不動産を、自社の顧客に売却できれば、仲介手数料をより多く受け取ることができます。

こうした囲い込みを契約前に防ぐことは難しいとされていますが、口コミなどで囲い込みが発生していないか確認しておくと安心です。また、担当者が囲い込みをしていないか不安な場合は、レインズの登録証明書に記載されているパスワードを使って、自分で状況を確認することもできます。

加えて、契約してしまった後でも、他社を通じてレインズに正しく掲載されているか確認するなどして、囲い込みされていないか確かめる方法もあります。

万が一囲い込みされていると分かった場合は、3カ月の契約期間が終了したら更新せず、別の不動産会社と契約しなおしましょう。

地域の取引実績は豊富か

単純な取引実績だけでなく、該当する地域の取引実績が豊富かどうか、チェックしておくと安心です。

いくら全国的な取引実績が豊富でも、自分が売りたい・買いたいと思っている物件のある地域での取引実績が少ないと、地域特有の傾向や取引を成立させるためのノウハウが少ない可能性があります。そのため、取引が成立するまでに時間がかかったり、そもそも取引が成立しなかったりするリスクが高まります。

また、レインズに加盟しているかどうかも、チェックしておくと安心です。

【各地域のレインズ加盟会社を調べる】

担当者の対応は誠実か

たとえ不動産会社が信頼できる会社でも、実際に自分の取引を担当してくれる担当者が不誠実では、いい取引ができるとは限りません。

どんなささいな質問や問い合わせにも丁寧に対応してくれたり、いいことばかりを言わずにフラットな意見を言ってくれたりなど、誠実な対応をしてくれているか、よく見極めましょう。

また、担当者との相性が合うかどうかも、大事な判断指標のひとつです。契約が成立するまでの関係だからと気になる点を放置せず、人となりを見極めましょう。

契約内容の説明は丁寧か

媒介契約は、まったく知識のない人にとっては難しく、完全に理解して把握するのは困難です。

こうした契約の難解さを逆手にとって、契約内容を丁寧に説明せず、依頼主に不利な内容を見落とすように仕向けられることがあります。しかし、それでも契約してしまった以上は、契約書に従うしかありません。

たとえ面倒でも、契約内容を細かく丁寧に説明してもらったほうが、安心感があります。

とはいえ、「どの不動産会社が信頼できるのかわからない」という人も多いのではないでしょうか。依頼する不動産会社に迷ったときは、無料で利用できる「GMO不動産査定」がおすすめです。

不動産情報などを入力するだけで、売りたい不動産がある地域に対応した、複数の優良な不動産会社に一括で査定依頼をすることができます。査定結果は電話もしくはメールで受け取ることができるので、結果をもとに依頼する不動産会社を選べます。ぜひ利用してみてください。

まとめ

媒介契約書とは、不動産売買の仲介をしてもらうための契約のことです。

媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ依頼できる内容や依頼主の行動の制限などが異なります。

自分がどのように不動産を売却したいかを検討したうえで、自分や不動産に合った媒介契約を結ぶことが大切です。

また、媒介契約の種類だけでなく、契約する不動産会社も、信頼できて自分に合った会社を選ぶよう、チェック項目をよく調べておくと安心です。