専業主婦や扶養内の妻が不動産を売却するとどうなる？配偶者控除や社会保険の違いとは

「不動産を売ると扶養から外れる」と一括りにされがちですが、実際には「税制の扶養」と「社会保険の扶養」という2つの異なる制度が関係しています。

売却益が出た場合、税制上の扶養（配偶者控除）からは外れることも多いですが、社会保険（健康保険や年金）の扶養は守れる可能性が高いのが実情です。これらを混同せず、別々の問題として捉えましょう。

そのため、税金面でも社会保険面でも扶養に一切の影響はなく、手続き上の心配は不要となります。

日本の扶養制度は、税金を計算するためのルールと、社会保険を運用するためのルールが完全に独立しています。

同じ「扶養」という言葉でも、対象となる期間や所得の扱い方が全く異なる点を理解しておきましょう。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、普段は確定申告に馴染みのない専業主婦であっても、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う義務が生じます。

特に注意したいのが、「3,000万円特別控除などの特例を使って税金がゼロになるから、申告しなくていい」という誤解です。これらの特例は、確定申告書を提出して初めて適用が認められる制度です。

申告を怠ると特例が使えず、本来払わなくて済んだはずの高額な税金に加え、無申告加算税などのペナルティが課されるリスクがあります。

不動産売却によって大きな利益が出た場合、税制上の扶養である「配偶者控除」や「配偶者特別控除」から外れることは、ほぼ避けられません。しかし、扶養から外れるのはあくまで「売却したその1年間だけ」です。

翌年以降、不動産による所得がなくなれば、再び夫の扶養に入ることができます。一時的に夫の税金負担は増えますが、その金額は年収にもよりますが数万円から十数万円程度です。

ここでは、税制上の扶養について、理解しておくべき3つの前提知識を解説します。

扶養判定においてよくある間違いが、「売れた金額（収入）」で判断してしまうことです。税法上の判定基準は、売却金額そのものではなく、そこから経費などを引いた「所得（利益）」です。

不動産の譲渡所得は以下の計算式で求められます。

売却額が大きくても、利益が少なければ扶養への影響も小さくなります。

2025年分の所得税計算（2026年に行う、令和7年分の確定申告や住民税計算）から、税制改正の影響を受けます。2025年度分からは、税制改正により基礎控除が引き上げられ、合計所得金額が58万円（従来は48万円）を超えると配偶者控除が適用外となります。また、133万円を超えると配偶者特別控除もゼロになり、税制上の扶養から完全に外れることになります。

配偶者控除・配偶者特別控除の所得制限ラインは、最新の基準を確認しておきましょう。

参照元：令和 7 年分の年末調整のための算出所得税額の速算表

不動産売却で利益が出るケースでは、数百万円から数千万円単位になることも多くあります。そうなると、一気に133万円の壁を超えてしまい、その年は控除が一切受けられません。

「マイホームを売って3,000万円特別控除を使えば、利益がゼロになるから扶養も外れないはず」と考える人もいますが、間違いです。

税法上、配偶者控除や配偶者特別控除の判定に用いる「合計所得金額」は、「3,000万円特別控除」を差し引く前の金額で計算しないといけません。

例えば、譲渡所得（売却益）が1,000万円出た場合は以下のように考える必要があります。

妻本人の税金がかからない場合でも、夫の税金計算においては、配偶者控除の対象外となってしまいます。この仕組みは回避できないため、あらかじめ夫に「来年の税金が少し増える」ことを相談するようにしましょう。

不動産を売却して利益が出た時に、「健康保険証が使えなくなるのではないか」という点も気になるポイントです。社会保険上の扶養から外れるかどうかは、加入している健康保険組合によっても異なります。

ここでは、社会保険上の扶養について、理解しておくべき2つの前提知識を解説します。

社会保険（健康保険・厚生年金）の扶養認定における判定基準は、「向こう1年間の収入見込み」です。

通常、パート収入などは「恒常的な収入」としてカウントされますが、不動産の売却益は「一時的な収入」に分類されます。多くの健康保険組合（特に全国健康保険協会＝協会けんぽ）では、一時的な収入を年間収入の見込み額には含めないという運用を行っています。

これまでのパート収入などが130万円未満であれば、そのまま扶養（被扶養者資格）を継続できることを覚えておきましょう。

なお、大企業の健康保険組合（組合健保）や公務員の共済組合などでは、規約で「いかなる収入も合算する」と定めている場合があります。

売却前に必ず、夫の職場の担当部署か保険組合の窓口へ「不動産譲渡益は被扶養者認定の収入に含まれますか？」と確認しておくことをおすすめします。

夫が自営業やフリーランスで、夫婦で「国民健康保険（国保）」に加入している場合は状況が全く異なります。そもそも国民健康保険には「扶養」という制度が存在しません。世帯全員の所得に応じて保険料が計算される仕組みです。

妻に不動産売却益が発生すると、その分世帯全体の所得が増えたとみなされ、翌年の国保料が値上がりする可能性があります。

多くの自治体では、地方税法の規定に基づき、「3,000万円特別控除を引いた後 の所得」をもとに保険料を計算します。この場合、特別控除で所得がゼロになれば、保険料への影響はありません。

しかし、一部の自治体や国民健康保険組合では、「控除前の所得」で計算する場合や、独自の計算式を持つ場合があります。

必ず売却前に役所の国民健康保険課へ問い合わせ、「不動産譲渡所得の特別控除は、国保料の算定において適用されますか？」と確認しておきましょう。「ｘｘ市 国民健康保険 保険料 シミュレーション」などで検索すると出てくる自治体のシミュレーションを使用するのもおすすめです。

ここでは、実際に不動産を売却した場合、家計全体でどの程度の負担増があるのかを2つのケースでシミュレーションします。

シミュレーション条件は以下のとおりで、配偶者控除が適用されるパート年収100万円の収入がある妻が不動産を売却することを想定します。

夫が会社員で社会保険（協会けんぽ等）に加入している場合、妻の不動産売却益がいくら高額になっても、原則として社会保険の扶養には影響しません。

ここでは、不動産売却益（特別控除適用前）が「パターンA：2,500万円」の場合と、さらに高額な「パターンB：4,000万円」の場合で、夫の税金や社会保険がどう変わるかを年収別に比較します。

夫の年収500万円（協会けんぽ等）の場合

夫の年収800万円（協会けんぽ等）の場合

売却益が2,500万円であっても4,000万円であっても、家計への影響額は変わりません。 また、夫の年収が高いほど税率が上がるため「負担増」の金額自体は大きくなりますが、それでも最大で10万円〜11万円程度に収まります。

税制上の扶養（配偶者控除）は、妻の所得が133万円を超えた時点で一律で適用外となるため、それ以上いくら利益が増えても夫の増税額は一定（配偶者控除38万円分の増税のみ）だからです。

夫が自営業等で国民健康保険に加入している場合、夫の税金が増えるだけでなく、翌年の保険料負担も重くなる可能性があります。

ここでは、最も負担が重くなる「自治体が3,000万円特別控除前の所得で保険料を計算する場合」を想定して比較します。

夫の年収500万円（国民健康保険）の場合

夫の年収800万円（国民健康保険）の場合

国保料には「これ以上は徴収しない」という上限額（賦課限度額）が設定されています。売却益が2,500万円あれば、所得割額の計算だけで上限に達してしまうため、それ以上利益が4,000万円に増えても保険料は変わりません（既に上限で頭打ちになっているため）。

「扶養から外れて損をしたくない」と思うかもしれませんが、制度を賢く利用して、世帯全体の手残りを最大化することも検討しましょう。ここでは、専業主婦や扶養内妻がいる場合の不動産売却で世帯全体の手取りを最大化させる3つのテクニックを紹介します。

夫の配偶者控除が外れて課税所得が増えるということは、見方を変えれば「ふるさと納税の寄付上限額が上がる」ことを意味します。

増えた枠を使って寄付を行い、お米やお肉などの返礼品を受け取ることで、実質的な家計の持ち出しを減らすことができます。ふるさと納税は、増税分をただ支払うのではなく、少しでも家計に還流させる賢い方法の一つです。

不動産売却で注意したいのは、「買ったときの金額がわからない」というケースです。

購入時の契約書や領収書がないと、売却価格の5%しか取得費として認められない「概算取得費（5%ルール）」が適用されてしまいます。

実家や古い物件でも、諦めずに以下の資料を探してください。

これらを証拠として税務署に「実額取得費」を認めてもらうことで、税金を大幅に圧縮できる可能性があります。

もし売却する物件が夫婦共有名義（例：夫1/2、妻1/2）であれば、3,000万円特別控除は夫婦それぞれに適用できます。つまり、夫婦合わせて最大6,000万円までの利益を非課税にできるのです。

利益が大きく出る物件の場合、単独名義よりも共有名義の方が圧倒的に有利になります。元々共有名義である場合には、このメリットを最大限に活用しましょう。

専業主婦や扶養内の妻が不動産を売却する際、「扶養」に関する不安はつきものですが、仕組みを正しく理解すれば過度な心配は不要です。以下の3点をまずは覚えておきましょう。

「扶養から外れてしまうこと」や「増税」を恐れて、不動産売却という大きな資産整理のチャンスを逃すのは得策ではありません。重要なのは、夫の増税分をあらかじめ必要経費として見込んで、確定申告や取得費の証明に注力し、手元に残る数千万円の大金を確実に守ることです。

不動産売却を検討する場合、まずは不動産がいくらで売れる可能性があるかを知ることから始めましょう。GMOの不動産査定では、無料で一括査定が受けられるのでぜひ活用してみてください。