土地売却にかかる税金はいくら？｜シミュレーションや節税のコツも解説

土地を売却した際にかかる税金は、主に3種類あります。税金によって仕組みや計算方法が異なるので、それぞれ確認しておきましょう。

なお、以下のような場合は土地を売却しても税金がかからないことがあります。

譲渡所得の計算に用いる取得費とは、土地の購入代金や購入時にかかった費用で、譲渡費用とは売却のために直接かかった費用のことです。

参照元：国税庁｜No.3255 譲渡費用となるもの

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。ポイントは、所有期間を「購入日〜売却日」ではなく、売却した年の1月1日時点で判断する点です。1月1日時点で5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」として区分されます。

参照元：国税庁｜土地や建物を売ったとき

譲渡所得税の計算においては、主に次の3点に注意してください。

所有期間は、たとえば2020年3月に購入した土地を2025年2月に売却した場合、2025年1月1日時点の所有期間は4年10ヶ月となり「短期（39.63%）」が適用されます。この場合、長期扱いにするには年をまたいで2026年以降の売却が必要です。

また、取得費の計上漏れがある場合、課税対象が不必要に膨らみますので、領収書や契約書は、売却前に確認・整理しておきましょう。

取得費が不明な場合も含め、申請前に必ず以下の書類で実額を調べてから、税理士に相談するのがおすすめです。

参照元：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

売買金額に応じた金額の一例は、以下のとおりです。

参照元：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

売買契約書は通常2通作成し、売主・買主がそれぞれ1通ずつ保管するため、印紙税は双方が各自の契約書分を負担するのが一般的です。なお、令和9年3月31日まで軽減税率が適用されており、通常よりも税額が低くなっています。

印紙税においては、主に次の2点に注意してください。

収入印紙自体は不動産会社が用意してくれるケースも多いので、必要な金額と持参すべきかを事前に確認しておきましょう。

参照元：国税庁｜印紙を貼り付けなかった場合の過怠税

土地を売却する場合、買主へ名義を移す「所有権移転登記」が必要で、一般的に買主が負担します。

一方、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消する必要があり、この抹消登記にかかる登録免許税は、売主の負担になります。

相続登記が未完了の場合は売主側にも登記費用が発生するため、事前に確認しておきましょう。

登録免許税においては、主に次の2点に注意してください。

いずれも売却手続きが滞る原因になりやすい点です。売却を検討し始めた段階で、登記簿謄本を取得して現状を確認しておくことをおすすめします。

参照元：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

ここでは、3つの代表的なケースを使って、実際の税金がどのくらいになるのかをシミュレーションします。条件の違いによって、税額がどう変わるかを比較してみましょう。

購入から5年を超えて保有している土地を売却する場合、長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されるため、短期に比べて税負担が大幅に軽くなります。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判断され、長期保有であれば、1,350万円の利益に対する税額は約274万円となります。

もし現在の所有期間が「4年10ヶ月」など5年に近い場合は、少し時期をずらすだけで「長期」扱いになる可能性があります。売り急ぐ前に必ず所有期間を確認しましょう。

また、取得費には購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税なども含められます。これらを計上し忘れると譲渡所得が膨らみ、税額が数十万円単位で増えることもあります。古い契約書や領収書は事前に整理しておきましょう。

購入から5年以内に土地を売却する場合、短期譲渡所得の税率（39.63%）が適用されます。ケース1と同じ条件で比較してみましょう。

同じ利益でも、短期と長期では税額に約261万円もの差が生じます。

「どうせ売るなら早い方がいい」と焦って売却し、後から「あと数ヶ月待てば長期になったのに…」と後悔する人もいます。

売却を検討し始めたタイミングで、まず所有期間が5年を超えるのがいつかを確認してみましょう。どうしても短期での売却が避けられない場合は、譲渡費用をできる限り正確に計上することが重要です。

相続した土地を売却する場合でも、譲渡所得税の計算方法は基本的に同じです。ただし、所有期間の考え方と取得費の扱いに相続特有のルールがあるため注意が必要です。

取得費が不明の場合は「概算取得費」として売却価格の5%を取得費に充てる「5%ルール」が適用されます。

【相続した土地の基本ルール】

取得費が不明だと課税対象が大きくなり、税負担が重くなりやすいことがわかります。5%ルールを適用すると、ケース1（取得費が判明している場合）と比べて税額が約467万円も高くなります。

「取得費が不明だから仕方ない」と諦める前に、以下の書類で実額を調べてみましょう。

また、相続した土地の売却には以下の2つの節税特例があり、適用できれば税額を大幅に圧縮できます。

たとえば、3,000万円特別控除が適用できれば、本ケースでは課税譲渡所得が「3,650万円→650万円」となり、税額は約132万円まで下がる可能性があります。

いずれも期限や要件が細かく、相続人が複数いる場合は特例の適用要件や確定申告の手続きが各相続人ごとに必要です。そのため、売却を決める前に税理士・司法書士に相談して適用可否や手続きを確認しておくことが重要です。

土地売却にかかる税金は、正しい知識と事前準備によって合法的に抑えられます。代表的な3つの方法を紹介します。

税負担を抑えるうえで、基本的かつ確実な方法が「取得費と譲渡費用を漏れなく計上すること」です。「大体でいいか」と計上を省いてしまうと、課税対象の譲渡所得が不必要に膨らみ、税負担が数十万円単位で増えることもあります。

領収書や契約書を売却前に整理しておくだけで、税額が大きく変わる可能性があります。

土地売却に関する特例・控除は複数あり、適用要件を満たしているかどうかで税額が大きく変わります。主な特例・控除は以下のとおりです。

なお、複数の特例を同時に適用できないケースもあります。どの特例が最も有利かは個別の状況によって異なるため、売却を決める前の段階で税理士に相談し、適用できる特例を洗い出しておくことが大切です。

所有期間が5年を超えると、税率が約半分になります。たとえば所有4年10ヶ月の段階では短期（39.63%）ですが、あと数ヶ月待って5年超にすれば長期（20.315%）が適用されます。

売却金額によっては、この数ヶ月の差だけで税額が数百万円単位で変わります。

「早く売りたい」という気持ちはあっても、所有期間の境目が近い場合は、待つことによる節税メリットを数字で確認してから決断するのがおすすめです。

土地売却にかかる税金には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税があります。課される税額は「所有期間」「取得費」「適用できる特例」によって大きく変わります。特に譲渡所得税は、所有期間が短期か長期かの違いだけでも税率が大きく異なり、数百万円単位で手取り額に差が出るので注意が必要です。

売却を検討する際は、まず自分のケースでどの税率が適用されるのかを確認し、取得費や譲渡費用を正確に把握しておきましょう。そのうえで、利用できる特例や控除がないかを事前に整理しておくことで、無駄な税負担を避けられます。

判断に迷う場合や条件が複雑な場合は、早い段階で税理士に相談しておくと安心です。売却後に後悔しないためにも、税金の仕組みを正しく理解したうえで計画的に進めましょう。